상가 등 수익형 부동산 부가가치세 만점 활용법
최근 정부의 주택규제로 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 하지만 수익형 부동산과 같은 임대용 부동산에 투자를 하려다보면 부가가치세(Value Added Tax, 附加價値稅) 라는 세금이 항상 존재하게 된다.
국민주택 규모(전용85㎡, 약 25.7평)의 경우 면세라 부가가치세(이하 부가세) 부담이 없지만 상가나 오피스텔, 오피스, 지식산업센터와 같은 상업용, 업무용 부동산과 같은 부동산은 부가세 과세대상으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가세를 부담하게 된다.
상가 등에 붙는 부가세는 지역과 해당 부지의 입지 등에 따라 차이가 생기는데 통상적으로 강남의 경우는 2~3%대, 강남 이외의 지역의 경우 4~9%대에 달하는 부가세가 형성된다.
그럼 적게는 몇백만원에서 많게는 수천만원에 달하는 부가세를 환급받기 위해서는 어떻게 해야 할까.
몇가지 조건이 있다. 먼저 계약일로부터 20일내에 해당 물건지 소재 세무서에 일반사업자로 등록하는 것이다.
이러한 절차를 마치게 되면 과세기간별로 환급을 받게 된다.
그러면 이 목돈에 해당하는 부가가치세를 100% 활용하는 방법은 없을까. 업계에서는 크게 ▲취득세 대납 ▲포괄양도양수계약 활용 ▲면세 및 겸용사업자 배우자 등 직계가족 명의활용 등이 있다.
먼저 환급받은 부가세를 통장에 보관하고 있다가 취득세 등에 대납하는 방법이다. 일반적으로 통장에 부가세가 입금되면 다른 용도로 사용하기 십상이다.
하지만 만약을 대비하기 위해 이러한 방법을 활용하는 것도 하나의 지혜가 될 것이다.
주택을 제외한 일반적인 부동산의 취득세(지방교육세와 농어촌특별세 포함)는 분양가 또는 매매가의 4.6%라고 보면 된다. 건물이 준공되거나 완료되어 막상 취득세를 부담하려면 이 역시 상당한 부담이 된다.
가령 3억원(부가세 별도)짜리 상가를 구입하게 되면 취득세로 약 1380만원을 내야 하는 금액으로 소형차를 한대 살 수 있는 금액이기 때문에 투자의 목적이라면 취득세가 상당한 부담이 될 수 있겠다.
이때 공동명의를 고려하는 사람들이 있는데 취득세는 가구별로 납부하는 세금이 아니라 단위세율을 적용한다.
즉, 부부가 공동명의로 집을 구매하게 되면 취득세를 부부가 지분대로 나눠서 내기 때문에 절세효과는 없다.
다음으로 상가 등을 양도하는 경우 포괄양도양수계약을 활용하는 것이다. 부가세를 환급받은 임대사업은 10년이내에 양도를 하게 되면 환급받은 금액을 분기로 계산하여 다시 내야 한다.
따라서 상가를 양도하는 경우에는 다시 낼 부가세에 유의해야한다. 처분 시 계약서에 포괄양수도를 통해 상가를 양도하는 경우 부가세를 내지 않을 수 있다. 매입자는 세금을 환급받고, 매도인은 부가세를 내야하므로 과세당국입장에서는 실익이 없다.
따라서 계약 내용에 포괄 양수도 규정이 있고 세법상의 포괄 양수도 요건을 갖춘 경우에는 처분시에도 부가세를 내지 않을 수 있다.
그러나 사업의 포괄적 양도, 양수가 되기 위해서는 세가지 요건을 충족해야 한다 첫째, 포괄 양도, 양수 내용이 확인되어야 한다. 사업양도양수계약서 등에 의하여 사업의 포괄적 양도사실을 의미한다.
둘째로는, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다. 사업을 양수한 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않는다.
예를 들면, 임대하던 건물을 양수해서 양수자가 병원이나 학원처럼 면세사업을 직접 운영하는 경우가 대표적이다.
셋째로는, 사업양도 신고서를 세무서에 제출해야 한다. 사업을 양도한 후, 즉 임대건물을 양도한 후 양도자는 폐업 확정신고를 할 때 세무서에 `사업양도신고서`를 제출해야 한다.
마지막으로 병의원, 학원 등 면세사업자와 약국 등 겸용사업자가 분양을 받아 영업을 하려는 경우다. 이때 면세사업자와 겸용사업자의 경우 부가세 환급에 제약이 따르게 된다.
먼저 병의원이나 학원 등 면세사업자가 상가를 분양받을 경우 명의와 임대차 계약서를 어떻게 작성해야 할지 고민에 빠지게 된다.
자신의 명의로 하고 운영할 경우 상가를 구입할 때 부담한 부가세를 환급받지 못하기 때문이다.
그렇다고 아내 이름으로 명의를 한다면 임대료를 아내에게 보낼 때 마다 아내는 임대사업자로서 임대료의 10%를 부가세로 납부하게 되어 아깝다는 생각이 들게 되지만 상가 명의를 결정할 때 부가세 뿐만아니라 종합소득세, 증여세 측면에서 세무 검토를 하여야 한다.
명의는 본인 단독, 배우자 단독, 그리고 본인과 배우자 공동 명의 3가지 방안이 가능하다.
그렇다면 각각에 대해서 어떤 세무 문제가 발생할 수 있는지 살펴보자. 먼저 상가를 본인의 단독 명의로 하는 경우, 상가 전체를 사용한다면 상가를 구입할 때 부담했던 부가세를 환급받지 못 한다.
다음으로, 배우자 단독으로 상가 명의를 하는 경우, 상가는 별개의 임대사업장이고 배우자는 별개로 인정받는 부가세 과세 사업자이다. 따라서 부가세를 당연히 환급받게 된다. 또한 여기서 발생한 임대소득과 다른 과세 대상 소득을 합산하여 종합소득세를 납부해야 한다.
이 경우 배우자가 자금 출처를 소명할 수 있을 만큼의 충분한 소득이 있다면 증여세 문제가 없다. 반면 소득이 없거나 부족하다고 한다면, 5억 원을 배우자에게 증여한 것으로 하고 증여세 신고를 하면 된다. 부부는 재산 형성에 공동으로 기여하므로 10년 동안 합계액 6억 원까지 배우자에게 증여한 것에 대해서 증여세를 과세하지 않는다.
마지막으로 본인과 배우자가 50%씩 공동으로 명의를 한다면, 앞에서 살펴 본 세금 효과는 절반씩 발생할 것이다. 상가에 대한 부가세는 절반만큼 환급을 받을 수 있으며 환급되지 않는 부가세는 건물 가액에 합쳐서 감가상각을 하면 된다.
결론적으로 여러 가지 상황에 따라서 유불리가 달라질 수 있지만 일반적으로 배우자 단독 명의가 유리하다고 본다. 일단 건물 구입 시 부담한 부가세에 대해서 환급을 받을 수 있고, 이후 본인이 부담하는 월 임대료(부가세 포함)에 대해서 계속 사업장의 비용으로 계상하여 세금 절감 효과를 누릴 수 있기 때문이다.
처방전(면세)와 매약(과세)를 겸업사업자의 대표적인 업종은 약국이다. 신도시나 택지지구 등의 약국자리 유치경쟁이 상당히 치열해지면서 관심도 높아지고 있다.
약국 자리의 경우 분양대금이 타 업종에 비해 높기 때문에 이를 사전에 꼼꼼히 따져 불이익을 당하는 일이 업도록 해야 한다는 게 업계의 설명이다.
약국과 같이 과세와 면세를 겸업사업자가 점포를 분양받은 후 자가로 하는 경우, 건물분에 대한 부가세 환급액은 완공 후 약국 총 매출액 중 과세 매출액인 매약 매출액 비율만큼 공제 환급을 받을 수 있다. 반면 면세 매출액인 처방조제 매출액 비율만큼은 공제 환급받을 수 없다.
따라서 상가를 분양받아 건물분 부가세를 환급받고 완공 후 약국을 자가로 경영하면 처방조제매출비율 만큼은 환급받은 부가세를 재납부해야 한다.
다시 말해 상가를 분양받아 건물분 부가세를 환급받고 자가로 약국을 운영하면 처방조제매출비율이 높은 약국의 경우 이미 환급받은 부가세를 재납부하는 불이익이 따른다는 것이다.
이 경우 명의를 약국장이 아닌 직계가족으로 할 경우 상황은 달라질 수 있다. 배우자가 있다면 배우자 명의로 건물을 분양받아 부가세 환급을 받은 후 상가가 완공되면 부부간 임대차 계약을 하는 방법이 있으며 배우자가 부가세 및 소득세를 납부하더라도 자가로 약국을 운영할 때 건물분부가세 재납부보다는 절세에 유리하다.
만약 상가 중도금 대출금 월상환액은 약국 종합소득세절감에 도움이 될 수 있는지 여부를 궁금해 하는 약사들도 적지 않다. 상가 분양 대출금은 자산 구입을 위한 부채 발생이므로 약국 손익에는 영향을 안미치고 따라서 대출금 월 상환액도 약국 손익에는 영향이 없다. 반면 대출금에 대한 이자는 약국소득세 계산시 이자비용으로 계상되기 때문에 종합소득세 절감에 도움이 된다.
마지막으로 상가나 업무용 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 하려는 경우 목돈에 해당하는 부가세에 대한 사전 지식을 갖추는 것이 상당히 중요하다.
또한 수익형 부동산 취득, 보유, 양도시 부가세는 항상 존재하기 때문에 케이스별로 유불리를 항상 따져봐야 하며 사업자의 과세유형 결정시 일반과세자 보다는 간이과세자로 적용받는 것이 부가가세 뿐 아니라 소득세 절감에 있어 유리한 경우도 있으므로 연소득금액이 4,800만원 이하라면 간이과세자로 적용받을 수 있는지도 고려해 봐야 하겠다.
