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by 부동산퍼스트 장경철 이사 Jan 12. 2018

공급되면 무섭게 완판, 분양 흥행보증수표 핫 라인은

2018년 무술년 새해가 밝았다. 2018년 부동산 시장을 전망하기 이전에 먼저 2017년 부동산 시장을 한마디로 평가하면 그야말로 혼돈 그 자체였다.

문재인 정부는 국지적인 과열현상을 잡겠다며 6·19 대책을 시작으로 8·2 대책, 후속조치인 9·5 대책, 10·24 가계부채대책 등 각종 고강도 규제정책을 연이어 내놓으면서 예측불허의 시장흐름이 이어졌기 때문이다.

그러나 본격적인 혼돈의 시작은 2018년부터라는게 현재의 시각이다. 당장 올 1월부터 신DTI, 재건축초과이익환수제가 시행되는 등 2017년 예고됐던 규제들이 현실화되면서 부동산 시장은 크게 위축될 것으로 전망된다.

이처럼 한치 앞도 내다볼 수 없는 안갯속 부동산 시장에서도 꿋꿋하게 상승세를 이어가는 지역이 있는데 정부의 초강력 부동산대책도 대형 교통호재 앞에서는 힘을 못 쓸 것 같다.

업계에서는 각종 부동산 시장의 악재를 다 이겨낸 ‘교통호재’로 ▲5호선 연장선 ▲7호선 연장선 ▲8호선 연장선 ▲GTX A·B·C노선 ▲KTX 등이 있다고 꼽았다.

최근 수도권과 강원권에 광역 교통망이 대폭 개선되면서 지하철 연장선 및 쾌속 교통망 개통예정 인근에 신규 분양단지가 인기다. 외곽지역에 위치한 탓에 교통 여건이 좋지 않아 저평가돼 왔지만 서울 및 수도권 접근성이 개선되면서 투자가치가 급등하고 있기 때문이다.

5호선 연장 노선도

먼저 서울을 동서를 연결시켜주는 5호선은 기존 방화역에서 마천, 상일동역까지 이어지는 노선이다. 경기 하남 미사지구와 풍산지구를 관통해 검단산까지 이어지는 연장선이 개통될 예정인데 개통이 가시화되자 특히 하남시 집값이 급등했으며 5호선 연장선이 들어서는 하남시의 미분양 물량은 사실상 제로(0)인 것으로 나타났다.

부동산 114에 따르면 하남연장선이 착공에 들어간 2015년부터 2017년 말까지 하남시의 집값은 전용면적 3.3㎡당 1136만 원에서 1543만 원으로 35.82%가 오른 것으로 나타났다.

상일동에서 검단산까지 이어지는 지하철 5호선 연장 공사는 1단계인 상일동∼풍산역 4.75km 구간(강일역, 미사역, 풍산역 신설)은 2018년 하반기 개통 예정이며, 덕풍역, 하남시청역, 검단산역까지는 2020년 개통될 전망이다.

강일지구와 미사지구는 5호선 연장의 기대감으로 가격이 많이 올랐지만 더 오를 여지도 충분하다. 교통이 불편했던 하남시도 지하철 5호선이 개통되면 강남과 도심 접근성이 좋아지게 돼 출퇴근 수요자가 대폭 늘어날 수 있다.

7호선 청라연장 노선도

다음으로 7호선 연장사업이 있다. 작년 말에 청라 7호선 연장 사업이 예비타당성을 통과하면서 청라의 11년만에 숙원사업이였던 이 구간은 2026년 개통 예정에 있다. 이로서 남쪽으로는 인천 청라국제도시까지 뻗어나갈 계획이며 북쪽으로는 양주신도시까지 연결된다.

기획재정부 등 관계당국에 따르면 청라 7호선 연장 예비타당성 결과 국비 7827억원에 시비 5218억원의 재원이 소요되는데 전체 비용을 환산하면 총 1조 3045억원의 대규모 프로젝트다.

이번 청라 7호선 연장선을 중심으로 인근 수익형 건물과 상가에도 자금이 몰릴 가능성도 있는 것으로 업계는 보고 있는 가운데 특히, 연장선으로 인해 신규 개설되는 6개의 정거장 주변이 중심 투자과열 지역이 될 가능성이 높아 보인다.

7호선 북쪽에는 현재 장암역이 종점이 경기 양주 옥정지구까지 연장된다. 사업이 1년가량 지연돼 2018년 하반기에나 착공이 가능할 것으로 전망되며 개통은 2025년을 바라보고 있다. 7호선이 연장되면 의정부 민락지구와 양주 옥정지구의 서울 접근성이 크게 개선되어 옥정 지구에서 7호선을 타면 환승 없이 강남까지 50분이면 주파가 가능하다.

8호선 별내노선도

또 다른 핫 라인 연장선은 지하철 8호선이다. 경기성남과 서울강동을 잇는 8호선은 모란역에서 암사역으로 이어지는 노선이다.

별내선 복선전철은 서울 강동구 8호선 암사역을 출발해 중앙선 구리역과 농수산물 도매시장, 다산신도시를 경유해 남양주 경춘선 별내역까지 6개 정거장을 연결하는 총 연장 12.9㎞의 지하철 노선으로 2022년까지 총 1조2806억원의 사업비가 투입된다.

별내선 복선전철이 개통되면 남양주 별내에서 성남 모란까지 환승 없이 지하철을 이용할 수 있고, 서울 지하철 2,3,5호선, 분당선과도 환승이 가능해져 남양주·구리 지역에서 서울 잠실까지 30분 안에 이동할 수 있다.

남양주 별내지구를 비롯한 별내선 주변 4개 택지지구 18만 입주민을 포함해 인근 개발지역 55만 입주민이 별내선 수혜 영향권에 들어가고, 하루 이용객이 11만명에 이를 것으로 예상하고 있다.

별내선이 지나는 다산신도시는 작년 12월부터 입주가 본격화 되었는데 인근 중개업소에 따르면 아파트 분양권에 웃돈이 적게는 4000만 원에서 많게는 1억 원 이상 붙어 시세가 형성돼 있는 것으로 나타났다.

이들 수혜 지역의 분양 열기도 뜨겁다. 별내선 다산역 바로 앞에 들어서는 ‘다산자이 아이비플레이스’는 지난해 9월 청약결과 평균 6.8대 1로 1순위 마감하며 한 달도 채 안 돼 완판됐고, 같은해 11월에 분양된 ‘별내역 아이파크 스위트’도 평균 8.74대 1의 경쟁률을 기록하며 계약 3일 만에 완판됐다.

기존 노선의 연장선과 별개로 쾌속 교통망의 쌍두마차인 GTX와 KTX에 대한 관심 또한 높다.

수도권 광역급행철도 GTX 노선 확정 및 연결

먼저 수도권 전역을 1시간 이내로 주파하는 수도권 광역급행철도(GTX)가 오는 2025년까지 완전개통을 목표로 추진 중이다.

국토교통부의 최근 자료에 따르면 GTX(Great Train eXpress)는 수도권 내 지하 40~50m에서 평균시속 116km(최고 180km)로 달리는 광역철도망이다. A·B·C 3개 노선이 서울도심 3개 거점역(서울역·청량리역·삼성역)을 중심으로 방사형으로 교차되도록 계획됐다.

특히 서울 도심권을 20분대에 도착할 수 있을 것으로 예측되면서 개통 수혜가 기대되는 지역 내 신규 분양단지에 대한 수요자들의 관심이 커지고 있다.

먼저 GTX A노선이다. GTX A노선은 파주(운정신도시)를 출발해 일산(킨텍스)·대곡·연신내·서울역·삼성·수서를 거쳐 성남·용인·동탄을 잇는 총 83.3km의 노선다. A노선이 개통되면 일산~서울역(26km) 13분, 일산~삼성(37km) 17분, 동탄~삼성(38km) 19분이면 도착할 수 있게 된다. 정거장은 삼성, 수서, 성남(판교), 용인(구성), 동탄 등 5곳에 조성된다.

현재 삼성~동탄 구간은 2017년 3월 착공해 오는 2021년 12월 개통할 예정이다. 파주~일산구간은 지난해 12월부터 예비타당성조사가 진행 중이다. 파주~삼성 구간은 2018년 12월 착공돼 이르면 2023년 개통예정이다.

다음으로 GTX B노선이 있다. B노선은 송도~인천시청~부평~당아래~신도림~여의도~용산~서울역~청량리~망우~별내~평내호평~마석을 연결한다. 총 80.1km이며, 청량리까지 계획했던 기존노선에 경춘선 망우~마석까지 추가 연장될 예정이다.

개통시 송도에서 서울역까지 27분(현재 87분), 청량리까지 30분으로 소요시간이 대폭 줄어든다. 올해 중 예비타당성 재추진해 2020년 착공, 2025년 완공예정이다.

마지막으로 GTX C노선이 있다. C노선은 금정~과천~양재~삼성~청량리~광운대~창동~의정부를 연결하는 총 45.8km 구간이다. 연내 예비타당성 조사를 통과하면 2024년 개통을 목표로 2019년에 착공에 들어갈 예정이다.

GTX(수도권광역철도)의 등장은 위축이 될 뻔한 수도권 지역 부동산시장에는 활기가 넘칠 게 분명한데 수요 감소와 공급과잉 등의 하락요인을 GTX와 같은 대형 교통호재로 인해 상쇄 이상의 의미를 가지고 있다.

수도권 광역급행철도망(GTX) 노선에 따라 주변 집값이 출렁거리고 있다. 대표적인 지역으로 파주 운정신도시, 인천 송도국제도시 등이 있다.

먼저 정부가 최근 GTX A노선 파주 연장 방안을 확정하면서 주변 운정신도시 아파트 분양권은 웃돈이 한 달 새 3000만원 가까이 뛰었다.

최근 국토교통부 실거래가 자료를 보면 경기 파주시 ‘운정신도시 센트럴 푸르지오’ 전용 84㎡(10층) 분양권이 지난해 11월 중순 4억474만원에 거래됐다. 한 달 전 같은 면적이 3억7000만원 안팎에서 거래됐던 것과 비교하면 3000만원 정도 오른셈이며 분양가와 비교하면 5000만원가량 웃돈이 붙었다.

또한, 미분양도 빠르게 소진되고 있다. 2015년 11월 2998가구로 분양한 파주 힐스테이트 운정은 분양 초기 2700여가구나 미달하는 대규모 미분양이 발생했지만 GTX 연장 호재로 미분양 아파트의 오명을 씻었다. 인근 운정신도시 센트럴 푸르지오, 롯데캐슬 파크타운 2차도 사정은 마찬가지다.

또 하나의 GTX 수혜지역으로 꼽히는 송도 주택시장을 이끄는 강력한 호재는 당연 광역 교통망 개발이다. 전국을 반나절권으로 연결하는 인천발(發) 광역 철도망 사업이 속도를 내면서 핵심 주거지역인 송도 주택시장에 훈풍이 불고 있다.

송도는 오는 2021년 개통 예정인 인천발 고속철도(KTX)와 2025년 개통을 추진 중인 송도~마석을 잇는 광역급행열차(GTX-B)가 완공되면 전국 사통팔달의 교통망을 갖추게 된다. 특히 인천 송도에서 서울 여의도와 서울역을 거쳐 경기도 남양주 마석까지 이어지는 GTX-B노선은 최근 예비타당성 조사 대상사업으로 선정됐다.

GTX-B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 이동거리는 기존 82분에서 27분으로 줄어들어 서울 접근성이 크게 좋아질 전망이다.

신규 입주 단지 분양권에도 웃돈이 꽤 많이 붙었다. 최근 입주를 시작한 ‘송도 더샵 퍼스트파크’ 전용 84㎡형 시세는 5억5000만원 선으로 분양가보다 1억4000만~5000만원 가량 웃돈이 붙은 상태다. 지난해 7월 분양한 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 송도 더테라스’도 전 타입에서 7000만~1억원 가량의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다.

GTX 효과로 인구도 꾸준히 늘고 있다. 2017년 7월 기준으로 송도의 전체 인구도 11만8846명으로 5년 전인 2012년 7월 말 5만7957명보다 약 2배 정도 늘었다.

서울 강릉 복선전철(KTX) 노선도

GTX는 물론 KTX 효과도 상당하다. 실제 청량리 역세권의 경우 KTX 효과를 톡톡히 보고 있다.

실제 서울 청량리 역세권에서 도보 10분 거리인 동대문구 전농동 래미안크레시티(2013년 입주) 아파트 전용 84.98㎡는 지난해 7월 6억6000만원이던 평균 매매가격이 같은해 11월 7억3250만원으로 11.0% 올랐다. 한국감정원 통계로 살펴봐도 청량리동 전체 아파트 평균 매매가격이 3.3㎡당 2016년 10월 1650만원에서 2017년 10월 기준 1805만원으로 9.4% 상승했다.

위의 수치에서 보았듯이 서울의 대표적인 낙후 지역인 청량리역 일대 부동산값이 최근 들썩인 것은 지난해 12월 22일 서울과 강릉을 잇는 KTX가 개통했기 때문이다.

하지만 실제 서울과 강릉을 잇는 KTX가 개통되면서 가장 큰 수혜지역으로 강원도 동해안이다.

이러한 기대심리는 분양열기로 이어졌다. 실제 강원도 속초시의 한 아파트의 경우 최근 641가구를 모집하는 1순위 청약 접수를 실시했는데 속초시에서 역대 가장 많은 1만 2천여 명이 몰려 평균 19대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 설악산과 동해안 등 관광 인프라에 접근성까지 좋아져 투자자들의 관심이 몰린 것으로 풀이된다.

또한 서울에서 1시간 50분 거리가 된 강릉의 한 카페 거리는 몇 년 새 땅값이 두 배 이상 올랐으며 지난해 3분기 속초시와 양양군, 강릉시의 토지거래량은 전국 평균의 2.6배에 이르렀고 분양권 전매량은 전국 평균을 웃돌았다.

하지만 업계에서는 호재가 이미 부동산가격에 상당 부분 반영돼 있다는 점은 투자 시 유의할 필요가 있다는 지적이다. 특히 가격이 지나치게 오를 경우 투기과열지구 지정 등 정부의 부동산 규제 대상이 될 수 있다는 점을 투자자들이 고려해야 한다고 충고하고 있다.

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