믿음이 가는 안심·신뢰 마케팅 도입 단지 인기
분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 양극화 현상이 나타나면서 '안심·신뢰 마케팅'을 적극적으로 펼치는 상품이 주목받고 있다.
대표적인 안심·신뢰 마케팅으로는 ▲선시공·후분양 ▲선임대·후분양 ▲확실한 개발호재를 품은 지역에서 분양 ▲운용사 확정수익 보장 등이 있다.
먼저 주택에 대한 초강력 규제로 수익형 부동산에 대한 관심은 높아지고 있지만, 공실률을 우려한 투자수요를 모으기 위한 해결책으로 '선시공·후분양'과 '선임대·후분양' 마케팅을 도입했다.
선시공·후분양은 건물 완공시점에 분양에 나서거나 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 방식을 말하는데 최근에 아파트를 중심으로 활발하게 논의되고 있는 후분양제와 유사하다고 보면 된다.
선임대·후분양도 선호되고 있다. 이러한 상품은 투자자가 직접 임차인을 모집해야 하는 부담이 없고 투자 이전에 지역 상권 및 임대 활성화 정도, 수익률 지속성 여부 등을 파악할 수 있다는 장점이 있다.
다음으로 부동산 시장의 미래가치를 결정하는 것은 바로 '개발호재'가 있는데 개발 계획이 발표되거나 착공에 들어가는 등 '검증된' 호재를 갖춘 지역은 미래가치가 확보된 만큼 안정적인 투자처로 인식돼 수요자들이 몰리기 마련이다.
따라서 가시화된 개발 호재는 투자자들에게 안정성을 담보하는 장치로 평가 받는다.
검증된 개발호재를 갖춘 지역은 불황을 이겨내는 힘도 강하다. 개발이 진행되면서 더 많은 배후수요와 유동인구를 품을 수 있기 때문이다. 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산의 경우에도 개발이 가시화되면 그 수혜를 덤으로 고스란히 누릴 수 있어 분양 성적에 영향을 준다.
지하철 개통이나 대규모 개발지역 지정 등과 같은 대규모 개발호재는 지속적으로 수요를 끌어들일 수 있어 분양시장에서도 검증된 개발호재의 힘은 뚜렷하게 나타났다.
지난 12월 금성백조가 경기도 김포한강신도시에서 분양한 복합단지 '한강신도시 구래역예미지'는 전용면적 84㎡ 오피스텔 총 78실 분양에 6,997건이 접수돼 최고 110.8대 1, 평균 89.7대 1의 청약경쟁률을 기록하며 이틀 만에 완판됐다. 아파트 청약에서도 최고 20.65대 1, 평균 5.6대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감됐고, 단지 내 상업시설도 아파트와 함께 100% 분양이 완료됐다. 2018년 11월 개통 예정인 김포도시철도 구래역(예정) 출구와 바로 맞붙어 있는 교통호재가 분양 성적에 큰 영향을 끼쳤다는 평가다. 한강신도시 최대 규모의 중심상업지구가 이어져 있다는 점도 장점으로 작용했다.
2014년까지만 해도 미분양무덤으로 불리던 경기도 삼송지구도 대규모 상업시설이 들어서고 교통호재 계획이 발표되면서 수요자들의 주목을 받고 있다. 지난해 8월 스타필드가 개장한데 이어 이케아고양점이 작년 10월 문을 열었다.
여기에 신분당선 연장선이 삼송지구까지 연결되는 계획안이 확정되면서 아파트값도 상승세다. 고양 삼송동의 3.3㎡당 아파트값은 KB시세 기준 지난 2015년 1분기 1143만원에서 2018년 1분기 현재 1634만원으로 무려 43%가 올랐다. 같은 기간 경기도는 905만원에서 1063만원으로 17.5% 오르는데 그쳤다.
최근 수익형 부동산 시장에서 확정수익 보장과 관련 투자자와 분양업자 사이에 분쟁이 빈번해 지면서 요건이 강화된다.
이에 확정수익을 과거 시행사에서 보장하던 방식에서 보다 객관성을 보장하고자 임대전문 운용사을 통해 계약하는 상품도 속속 등장하고 있다.
공정거래위원회가 올 하반기부터는 수익형 부동산 광고를 할 때 수익률을 계산한 방법을 명시해야 하고 이를 어길 경우 최대 1억원의 과태료를 받게 되는데 '중요한 표시·광고사항 고시' 개정안을 시행함에 따라 '따박따박! 연 9% 확정 수익 보장' 같은 부동산 과장 광고가 사라질 전망이다.
공정위가 고시를 개정한 것은 최근 명확한 근거 없이 고수익을 보장한다는 수익형 부동산 광고가 많이 등장하고 있기 때문이다. 이 광고들은 높은 수익률만 강조할 뿐 수익률이 어떻게 산출됐고 얼마 동안 어떤 방식으로 보장하는지 명시하지 않은 경우가 많아 소비자 피해가 우려되고 있다. 7월부터 분양 업체는 제시한 수익률을 계산한 근거와 수익을 보장하는 방법, 기간을 명시해야 한다.
부동산일번가 장경철 이사는 "정부의 주택에 초강력 정책으로 규제가 덜한 수익형 부동산과 청약가점제와 무관한 틈새 상품에 대한 관심이 꾸준 할 것으로 보이는 가운데 전체 부동산 투자자금의 20~30%가 수익형 부동산 매입 자금으로 유입되는 것으로 추정된다"며 "분양업체들이 이러한 투자 자금의 유치를 확대하기 위해 '안심·신뢰' 전략은 더욱 강화하고 있는 것으로 보인다"고 말했다.
전국 분양중인 안심·신뢰 마케팅 도입 분양단지
-선시공·후분양-
●제주 협재 에메랄드 캐슬(타운하우스)=제주시 한경면 판포리 1232번지 일대에 고품격 타운하우스인 제주 협재 에메랄드 캐슬이 후분양으로 분양중이다. 총대지면적 3646㎡, 건페율 40%, 지상 2층 단독형 타운하우스로 총 7세대가 공급된다. A타입 4세대(전용면적 177.70㎡), B타입 3세대(전용면적 168.27㎡)로 6m 높이의 오픈 된 복층형 거실로 구성되며 친환경 마감재와 프로젝트 영화관을 갖춘 고품격 타운하우스로 꾸며진다. 특히 6m 층고 설계를 적용해 거실의 개방감을 효과적으로 높인 점이 돋보인다. 각 방 어느 위치에서나 제주 협재 앞바다와 비양도의 절경을 한 눈에 바라볼 수 있다. 입주자는 사생활 보호 문제, 층간소음 걱정 없이 쾌적한 라이프스타일을 누리는 것이 가능하다. 전세대 2층 테라스 공간과 탁월한 바다 조망권을 확보했으며 지중해 부럽지 않은 에메랄드빛 해변인 협재해수욕장도 제주도 대표 힐링코스로 꼽힌다. 낮에는 가족들과 해수욕을 즐기고, 밤에는 비양도와 해질 무렵 낙조의 장관을 감상할 수 있는 곳이다. 아울러 현장에서 15분거리에 신화테마파크가 조성돼 볼거리가 풍성하다. 신화테마파크는 15개 놀이기구, 오락시설이 있어 온 가족의 나들이 장소가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 이 곳에서 12㎞ 떨어진 ‘제주영어교육도시’도 생활과 교육을 영어로 하는 국제도시로 조성된다. 서귀포 대정읍 일대 약 379만㎡에 조성되며, 초중고 국제학교 7개가 들어선다. 특히 행정 소방 경찰 등 시설이 완벽하게 갖추어진다. 이미 영국 명문 사립고인 노스런던 컬리지잇스쿨이 자리를 잡았고, 한국국제학교 제주캠퍼스도 문을 열었다. 캐나다 명문여학교인 프랭섬홀이 설립되어 운영중이며, 미국 사립학교인 세이트존스버리 아카데미도 곧 개교한다. 방, 거실에 시스템에어컨, 홈네트워크 시스템, 보안을 위한 CCTV 설치, 비데·오븐·인덕션 등이 무상으로 제공된다.
●원주 행구동 연세메디컬타워(상가)=강원도 원주시 행구동 1710-11외 1필지에 의료전문빌딩인 행구동 연세메디컬타워 상가는 올 3월 준공을 앞두고 분양 및 임대중이다. 대지면적 1,194.00㎡, 지상 1층~지상 9층 규모로 이중 분양대상은 지상 1층~지상 4층으로 총 11개 점포로 구성된다. 높은 전용률을 보이고 있다. 1층은 5개 점포로 공급되면 전용률 53%선 추천업종은 약국, 죽전문점, 편의점, 중개업소 등이며 2층, 3층, 4층은 각 2개 점포로 공급되며 전용률은 약 60% 내외로 소아과나 산부인과를 제외한 병의원 및 전문식당가가 추천업종이다. 3.3㎡당 분양가는 850만~3,300만원선으로 사업지 인근에 대단지 아파트(반경 1km 이내 5,500여 세대)가 조성 또는 예정에 있는 항아리 형태의 상권이며, 원주혁신도시와 남원주역세권 개발(50만㎡ 부지, 복합환승터미널 이전 등) 프리미엄까지 시세차익까지 기대되는 곳이다. 준공을 앞두고 있어 투자와 동시에 빠른 수익창출이 기대되며 인근에 조성되는 원주혁신도시는 자연, 첨단, 문화가 융합된 미래형 입지로써 국내 혁신도시 중 주목 받고 있는 곳이다. 강원도 원주시 반곡동 일원에 3,597㎡면적에 달하는 규모의 원주혁신도시는 관광, 건강생명, 자원개발기능군 등의 공공기관이 지역을 구성한다. 또한 지식기반 서비스, 의료, 관광, 광역연계를 통한 지식기반서비스 거점도시로 새롭게 탄생하고 있다. 오는 4월 국립공원관리공단의 이전을 끝으로 총 13개 공공기관(수용 계획인원 3만여명, 상시 근로자 6천여명) 이전이 모두 완료되었다. 특히 강원도 원주시는 2007년 10월 인구 30만명을 돌파한 뒤 4년이 채 되지 않아 32만명을 돌파하는 등 강원도의 강남으로 불리며 연이은 성장을 이어가고 있다. 원주시의 인구가 지속적으로 성장하는 데는 각종 호재가 한 몫을 더했다. 강원도의 2018년 평창동계올림픽 유치로 인한 호재가 원주에도 그 여파를 미쳤기 때문이다. 차량으로 15분 거리에 12월 22일 개통한 KTX 원주역 인근에 위치해있으며 제1영동고속도로, 제2영동고속도로, 중앙고속도로 등이 위치해 있어 시내는 물론 시외로도 빠르게 이동할 수 있는 사통팔달의 입지다.
-선임대·후분양-
●화정 자인채(오피스텔·상가)=경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선(先)임대 상가가 동시에 분양중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 17,046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태며 투룸 일부를 분양중에 있는데 E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2,000만원 차감)은 8,854만원선이다. 상가는 3.3㎡당 800만원대~3,000만원대(부가세 별도)며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택과 함께 3층과 4층은 산후조리원(10년 임대계약이 완료)으로 임대가 확정된 선(先)임대 상가로 실투자금 1억원대부터 투자가 가능하며 대출전 최저 6%대의 수익률이 확보된 상태다. 전세대 복층형인 오피스텔은 공간활용은 물론 3면이 개방되어 조망권과 일조권이 확보되었으며 1실 1주차가 가능해 직장인 등 임차인의 선호도가 높다. 오피스텔의 경우 계약금 10%에 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 최대 60%까지 대출이 가능하다. 인근에 지도공원, 배다골 테마파크, 화정공원, 꽃우물 공원 등이 조성되어 쾌적한 주거환경이 조성되어 있다. 한편 주변 반경 700m 이내에는 세이브존 아울렛, 롯데마트, 이마트가 위치해 있고, 삼송지구에 들어설 예정인 국내 두 번째 이케아 매장을 비롯해 쇼핑의 명가인 롯데백화점, 현대백화점이 위치해 있으며 고양경찰서, 덕양구청, 동고양세무서, 의료보험관리공단 등이 있어 편리한 생활이 가능하다. 3호선 화정역세권을 끼고 화정로데오에 인접한 상권 또한 뛰어나다. 또한 행신역 KTX 가 5분 거리에 있고, 2023년 개통 예정인 GTX(수도권 광역급행철도) 대곡역이 인접해 있어 이 노선을 따라가면 강남 삼성역까지 15분만에 도달할 수 있게 된다. 또한 오피스텔이 들어서는 화정지구는 2030 고양 도시 기본계획 수립에 신한류와 창조문화의 중심 '평화통일특별시' 구역에 지정된 곳이기도 하다. 총 주차는 206대(자주식 132대)며 준공은 2019년 9월 예정이다.
-확실한 개발호재 품은 지역 분양-
●일광신도시 한신더휴(아파트)=한신공영은 부산시 기장군 일광지구에서 선보인 아파트인 '일광신도시 한신더휴'가 분양중이다. 부산시 기장군 일광지구 내 B8, B9블록에 들어서는 '일광신도시 한신더휴'는 8블록은 6개동 550가구, 9블록은 8개동 748가구 등 총 14개동, 1298가구로 구성된다. 전용면적은 59~84㎡로 전 가구 모두 수요자들이 가장 많이 찾는 중소형 평형으로 구성됐다. 계약금 10% 중 1회차 1000만원 정액제, 중도금 60% 무이자를 실시한다. 전 가구를 남향위주로 배치하고 수요자의 니즈를 고려한 선택형 평면을 도입했다. 전용 75A·B와 84A·B에는 4베이 판상형 맞통풍 설계가 적용된다. 아파트 주차장을 100% 지하화 했으며 차량번호인식 주차시스템, 세내 내 LED조명, 원격검침과 에너지관리시스템(EMS), 거실과 침실에는 대기전력 차단스위치, 홈네트워크, 사물인터넷(IOT)시스템 등 다양한 시스템을 도입한다. 공원으로 둘러쌓인 단지 인근에는 유치원 및 초, 중, 고등학교가 도보권에 있다. 메가마트, 기장체육관 등 기존 기장 생활권과의 연계성도 좋다. 또한 인접지역에는 13개 산업단지가 조성 및 예정돼 있다. 지난해 11월 창원을 거쳐 김해, 양산, 금정구, 기장군을 잇는 부산외곽순환고속도로가 개통 예정이며 올해 말에는 동해선 연장공사가 마무리 될 전망이다.
-전문 운용사 수익보장-
●송도 파크N테라스 휴(오피스텔)=인천 연수구 옥련동 558-7번지 일대에 ‘송도 파크N테라스 휴’ 오피스텔이 분양중이다. 지하2층, 지상6층 5개동 총 106세대 규모로 59.94㎡ 단일면적 외 7개 타입이다. (주)가나안도시개발에서 시행하고 (주)SS종합건설에서 시공을 각각 맡았다. 청약통장이 필요 없으며, 중도금 무이자 융자혜택, 무제한 전매가 가능하다는 점이 수요자들의 마음을 움직인 것으로 보인다. 또한 임대전문 운용사를 통해 5년간 확정 임대수익이 보장(운용사와 계약한 계약자에 한함)된다. ‘송도 파크N테라스 휴’는 송도 최초 테라스하우스를 선보이며 수요자의 눈을 사로잡았다. 전 세대 테라스가 조성됨에 따라 개방감과 삶의 여유를 선사하며 테라스는 미니정원을 비롯하여 바비큐장, 놀이시설, 미니수영장, 가든파티 플레이스 등 기존아파트에서 누리지 못하던 삶의 여유로움을 누릴 수 있는 다양한 공간으로 활용 가능하다. 휴게공간을 위한 고품격 루프탑 BBQ가든도 마련된다. 또 59.94㎡는 희소성이 높아 실수요층들에게 인기가 높으며, 8개 타입을 갖추고 있는 만큼 수요자들의 다양한 니즈를 고루 만족시키고 있다는 평가다. 4베이 4룸 판상형 구조로 채광과 개방감을 극대화하였으며, 대형 알파룸과 드레스룸 등 풍부한 수납공간이 주어짐에 따라 중형대와 같은 다양한 공간의 효율성을 갖추고 있다. 단지 인근에는 다양한 개발호재로 들썩이고 있다. 인천의 잠실이라 불리게 될 송도 테마파크(2020년 개장예정)와 구 송도유원지 107만㎡가 송도관광단지로 개발계획(2020년 목표)준비 등이 호재로 작용할 예정이다. 또한 인천발 KTX노선 송도역(2021년) 개통 예정지와 송도~마석 GTX(2025년 개통예정)가 인접할 뿐만 아니라, 수인선 인천구간 개통, 인천~강릉간 동서간선철도(2024년 개통예정), 월곶~판교복선전철 연결예정 등 사통팔달 광역교통망으로 더욱 편리해질 전망이다.
