알면 유익한 상가투자 5대 효과는
규제로 인한 주택시장 침체, 오피스텔의 공급과잉 및 수익률 하락 등으로 상가시장이 주목을 받고 있다.
상가투자는 오피스텔 투자와 달리 초기 투자금이 많이 들고 초보자가 접근하기 힘든다는 점이 특징이다.
또한 상가는 입지나 업종구성(MD), 차별화된 컨셉트 등을 파악하는 것도 중요하지만 상가만의 다른 수익형 상품과 달리 고유의 특성이 많아 이들을 이해하는 것도 투자에 상당한 도움이 될 것이다.
대표적인 상가시장 5대 효과로 △샤워효과 △분수효과 △빨대효과 △에스컬레이터 효과 △파라솔 효과 등이 있는데 이중에서 샤워, 분수, 에스컬레이터 효과는 백화점에서 매출을 올리기 위한 마케팅 방법으로 시작되었다.
최근 수익형 상가 시장에 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 도입하는 사례가 늘고 있어 관심을 끌고 있다.
먼저 ‘샤워효과’는 위층 고객이나 임차인을 유인할 수 있는 상품을 저층부에 배치해 위층의 집객 효과가 아래층까지 영향을 미쳐 전체의 매출이 상승하는 효과를 말한다.
다음은 ‘분수효과’는 이와 반대로 아래층에 유입된 고객이나 임차인들을 상층부로 올라오게 하는 효과를 말한다. 사실 부동산시장에서 ‘샤워효과’와 ‘분수효과’를 극대화시키는 전략은 1990년대 후반에서 2000년대 초반 사이에 각광받으며 이미 그 효과를 인정받은 바 있다.
당시 전성기를 누렸던 동대문식 테마쇼핑몰과 민자역사 상가만 봐도 윗층에 멀티플렉스 영화관을 입점시키고 지하층은 지하철 등과 직접 연결시키는 게 성공적인 분양을 위한 공식이었다.
하지만 테마쇼핑몰의 인기가 식으며 부동산시장에서는 더이상 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 기대하기 힘들어진 게 사실이다.
일련의 상황 속에서 최근 대단지 오피스텔이나 지식산업센터, 소형 오피스가 틈새 수익형부동산으로 떠오르면서 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 극대화한 상품들이 다시금 관심의 중심으로 부상하고 있다.
실제로 구로디지털단지나 가산디지털단지 인근의 상가들을 살펴보면 상층부 지식산업센터 종사자들이 하층부나 지하층의 지원상가들을 주로 이용하는데 음식점이나 편의점, 커피전문점 등의 하루 매출이 의외로 상당하다는 것을 확인할 수 있다. 일종의 사워효과를 보고 있는 것으로 지하철과 연결된 주상복합 지하층에 대형마트나 서점 등을 입점시키는 것 또한 분수효과를 노리는 전략인 셈이다.
이러한 사례는 신도시 등 새롭게 조성되는 신흥상권에서도 흔히 감지되고 있다. 9·1 부동산 대책으로 수도권 신도시나 택지지구가 희소성이 높아지고 있는 가운데 이들 지역에 공급되는 수익형 부동산이 유망 부동산으로 주목을 받고 있다.
수도권 신도시나 택지지구는 상권 활성화를 위해 상층부나 지하층에 영화관, 대형마트, 대형서점, 키즈카페 등의 입점 경쟁이 치열하다. 신혼부부 등 구매력이 높은 젊은 수요층의 선점효과는 물론 시너지 효과인 샤워효과나 분수효과도 누릴 수 있기 때문이다.
최근 오피스텔 등 주거용 수익형 부동산이 전세난의 대안으로 인기를 끌면서 저층부의 단지내 상가도 덩달아 인기를 끌고 있다. 이들 상가들은 단지 내 고정수요로 인한 샤워효과는 물론 스트리트형으로 조성되어 인근 유동인구 유입에도 유리하다.
마지막으로 오피스텔이나 지식산업센터, 오피스 내 상업시설의 경우는 배후세대가 되는 상층부의 입주율과 편의시설 및 교통여건 등 주거, 입주 선호도를 잘 따져봐야 한다.
빨대효과(straw effect)는 상권의 흡입력을 의미한다. 흡입력(吸入力)이란 빨아들이는 힘을 말하는데 진공청소기가 먼지 등을 빨아들이는 힘 또는 식물세포를 물에 담궜을 때 세포가 물을 흡수하려는 힘이 통상적으로 쓰이는 흡입력의 예다.
이것 사례를 마켓팅 이론에서 도입하여 상품의 고객흡입력, 상권의 인근지역 흡입력 등으로 사용한다. 이 경우에 흡입력이란 잠재고객을 끌어 들인다 혹은 고객을 유인한다는 의미라고 해석된다.
빨대효과란 원래 상권 대 상권 또는 점포 대 점포간 흡수력을 비교하는 상권이론과 현장분석에서 자주 등장하는 용어다.
흡입력이 강한 상권은 고객을 끌어 모아 상가가 번성한다. 그리고 계속 팽창하여 인근 상권까지도 흡수하는 힘을 발휘하는데 흡입력이 강한 대도시는 접근성이 좋아진 인근 중소도시의 상권을 흡수하게 된다.
빨대효과를 이해하는데 대표적인 사례로 신분당선 연장선의 개통이 있다. 개통 이후 판교·분당·광교 등 수도권 남부 주요 신도시 상권의 희비가 엇갈렸다. 이른바 ‘빨대 효과’가 생겨나면서 전국 맛집 식당가를 둔 현대백화점과 브랜드점이 많은 아브뉴프랑을 중심으로 판교의 고가 상권은 확대되는 반면 광교와 분당 주요 상권은 위축되었다. 무엇보다도 판교역 현대백화점의 상권 파워도 빨대효과로 더 커졌다. 기존 판교 이외에 서울 강남권 수요자들까지 끌어들이던 백화점에 용인, 광교 등의 수요자 발길까지 더해지고 있다는 분석이다.
이번엔 에스컬레이터 효과에 대해 알아보자. 층별 차별화 전략으로 에스컬레이터가 급부상하고 있다.
이는 상가로의 층간 유동인구 유입과 이동이 수월하도록 에스컬레이터를 설치해 백화점이나 대형 쇼핑몰에서 볼 수 있는 공간구조 분석 기법을 도입한 것으로 업계는 분석하고 있다.
한 상가건물안에 엘리베이터와 에스컬레이터가 있는 경우 주상복합이나 오피스텔, 오피스 등 고층의 경우 엘리베이터의 효용성이 강조되지만 중저층의 상가라면 에스컬레이터의 효용가치가 높아지게 된다는 것이다.
저층 상가의 경우 엘리베이터만 있게 되면 기달리는 시간으로 인해 사람들의 상가 이용이 줄어들게 된다는 단점이 있다. 반면 에스컬레이터에 이용률이 높은 것은 그만큼 이용의 편의성 면에서 더 이익이 되어 상권활성화에 도움이 된다는 것이다.
마지막으로 파라솔 효과가 있다. 최근 상가업계 조사자료에 따르면, 파라솔 1개에서 발생하는 매출은 하루 7~10만 원에 이른다고 한다. 즉, 봄, 여름, 가을 등 고객들의 야외 활동이 활발한 시즌 중 편의점이나 커피전문점 1곳에서 파라솔 3개를 펼칠 경우 하루 최고 30만원, 한 달에 최고 900만원의 매출을 추가로 올릴 수 있는 셈이다. 일명 ‘파라솔 효과’이다.
최근 이러한 파라솔 비치가 가능한 테라스 상가가 ‘파라솔 효과’를 거두면서, 투자자들의 관심을 집중시키고 있다.
실제 경남 김해에서 분양한 ‘아이스퀘어’ 복합몰은 스트리트형 테라스 상가로 파라솔을 비치해 높은 인기를 보였다. 아이스퀘어 복합단지는 단지 내외 대규모 수요와 효율적인 설계에 파라솔 효과를 더해 상당한 수요가 창출을 기대하고 있다.
업계에 따르면 파라솔을 비치해 놓으면 멀리서도 고객이 알아보고 찾아오기 때문에 파라솔은 고객을 끌어 모으고 매출증대효과를 발생시키는 효과적인 영업도구가 된다고 설명한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “상가시장에서 하드웨어 경쟁력만으로는 쉽게 차별화를 하지 못하는 상황 속에 최근 분양업체들이 상가 내 소프트웨어를 통해 경쟁력을 확보하고 있어 관심을 끌고 있다”며 “예전에는 상가를 구매할 때 어떤 상권에 배후수요는 어느 정도인지, 어떤 공간으로 마련이 되는지 등이 주요 관심사였지만 요즘엔 이 시설이 어떤 식으로 운영되는지, 상권강화를 위해 어떤 프로그램이 도입되는지 등 소프트웨어적인 부분에 관심을 두는 투자자들이 늘어나고 있어 위에서 설명한 5대 효과에 중점을 두는 상가들이 늘고 있다”고 말했다.
