다급해진 다주택자 당장 써먹을 수 있는 절세팁
양도세 중과 시한이 3개월도 남지 않은 상황에서 가장 다급해진 사람들이 있으니 다주택자리고 불리우는 사람들이다.
정부가 8·2 부동산대책을 통해 예고 했듯이 국회 통과로 다주택자 양도세 중과가 확정되면서 주택을 여러 채 보유한 자산가들의 셈법이 복잡해지고 있다.
정부 규제로 집값이 확실하게 잡혔다면 매도를 고민할 테지만 8·2 대책 발표 후 한동안 주춤하던 서울 집값이 지난해 11월 중순으로 접어들면서 대책 발표 이전의 상승률을 회복했기 때문이다.
주변 중개업소에 문의해도 서울처럼 수요가 많은 지역이라면 집값이 떨어질 가능성은 낮다고 언급해 당장 돈이 급하지 않다면야 팔 이유가 없어 보인다.하지만 올해에는 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 도입이 예정돼 있다.
대출이 까다로워지면 잠재적 매수자가 줄어들고 거래량 감소로 연결되는데 이는 분명히 집값에 악재다.
정부는 다주택자에게 올 4월까지 거주 목적이 아닌 집은 팔거나 임대사업자로 등록하라고 공언한 상태다.
지난해 12월 13일에는 임대사업자로 등록하고 8년 이상 준공공임대주택을 공급하는 다주택자에게는 양도소득세 등 각종 세금 감면과 건강보험료 감면 등 다양한 인센티브도 주겠다고 발표했다.
다양한 임대사업자 등록 인센티브에도 불구하고 다주택자들의 셈법은 여전히 복잡하다. 8·2 부동산 대책으로 올 4월부터 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되면서 그 전에 집을 팔아야 하는지도 골칫거리였는데, 정부가 얼마전 ‘임대주택 활성화 방안’을 발표하면서 이제는 집을 계속 갖고 있어야 하는지, 또 팔지 않는다면 임대주택 등록을 꼭 해야 하는지도 고민거리에 추가된 것이다.
이번 대책을 두고 갖가지 분석도 쏟아지고 있는데 8년 이상 임대를 해야 세제 혜택을 많이 볼 수 있다는 조건 때문에 1가구 2주택자를 위한 혜택이 많지 않다는 분석이 나오는가 하면, 그래도 2000만원 이상의 임대수익을 올리지 않는 다주택자라면 임대주택 등록을 고민해 볼 필요가 있다는 견해도 있다.
일단 집값과 보유주택 수, 임대소득에 따라 세금 감면으로 볼 수 있는 혜택이 천차만별로 적용되기 때문에 다주택자라면 꼼꼼하게 정책을 뜯어보며 가장 이득이 되는 방법을 찾는 게 좋다.
부동산은 심리싸움이다. 망설이는 사이 시장 이해관계자들의 생각이 바뀌면 제값 받고 팔기 어려워진다. 4월이 되면 양도소득세가 확 올라가기 때문에 양도소득세 폭탄을 피하려면 임대사업자로 등록해야 하는데, 등록하고 세제혜택을 받으려면 8년간 집을 팔지 못한다. 팔아야 할지 버텨야 할지, 셈법이 복잡한 다주택자들이 당장 써먹을 수 있는 절세팁을 소개하고자 한다.
① 연 2000만원 이하, 3주택자 이상 보유자→임대주택 등록 유리
연 2000만원 이하의 임대소득을 올리면서 주택 3채 이상을 가진 경우라면 임대주택 등록이 유리하다.
이번 정책은 3주택 이상 다주택자의 세금 부담이 늘도록 설계됐는데 가령 연 2000만원 이하의 임대소득을 거두더라도 본인이 사는 집 외에 두 채를 전세 임대했다면 전세보증금을 간주임대료로 환산해 소득세를 내야 하는데 단 전용 60㎡ 이하, 공시가 3억원 이하는 비과세다.
주택임대소득이 연 2000만원 이하인 임대소득자에게도 2019년부터 분리과세가 적용되는데, 임대주택사업자로 등록하면 세제 혜택을 볼 수 있다. 현재는 분리과세 때 필요 경비율이 60%가 적용되는데, 앞으로는 70%가 적용되며 임대주택사업자로 등록하지 않으면 50%가 적용된다.
연 2000만원의 임대소득을 올리는 경우 현재 임대주택사업자는 14만원의 임대소득세를 내야 하지만, 앞으로 8년 임대 등록 땐 7만원만 내면 된다. 미등록 땐 현재 56만원에서 차후 84만원으로 임대소득세가 늘어나게 된다.
건강보험료 절감 효과도 있다. 연 2000만원 이하 분리과세대상자는 임대 의무기간 건보료가 40%(4년), 80%(8년)가 감면될 예정이다. 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우 건보료 부담액 인상분을 보면 임대주택사업 미등록 때 154만원이라면 8년 임대 땐 31만원, 4년 임대 땐 92만원이 된다.
국토교통부 따르면 서울에서 3주택 보유자가 2가구를 임대 등록해 8년간 임대하면 임대주택을 등록하지 않았을 때보다 연간 935만원의 세금을 아낄 수 있다. 여기에는 취득세, 재산세, 양도세, 종부세, 건보료 등 모든 세금·건보료 혜택이 적용되는 경우를 대상으로 한 것이다.
다만, 서울 평균 아파트값이 7억원이고, 물가상승률을 2% 정도로 감안하면 집값이 연간 1400만원씩 오르는 셈인데, 세금 감면분보다 앞으로 집값 상승으로 얻는 효과가 크다고 생각할 다주택자가 많을 수 있어 정책 실효성에는 의문이 있다는 견해도 있다.
② 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략
가장 먼저 여러 채를 정리해 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이 있다. 다주택자라는 타이틀을 버리면 보유 부동산의 평가가치 감소도 피할 수 있다. 실제 참여정부 시절 종합부동산세, 다주택자 중과세 등 징벌적 과세가 쏟아지자 자산가들은 압구정 현대아파트, 대치 은마아파트 등 이른바 ‘대장주’로 불리는 아파트로 눈을 돌렸다. 이번에는 서울 한남동에 위치한 초고가 주택 한남더힐에서 쏠림 현상이 감지된다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2017년 9월 거래량이 28건으로 8월(8건) 대비 3배 이상 늘었다. 이 같은 거래량 증가는 8·2 대책 후 거래절벽 양상을 보이는 서울 전체 아파트 시장과 대조적이다. 한 채당 최소 30억원은 줘야 하는 초고가 주택이지만 분양 전환한 지 얼마 지나지 않아 매물이 있다. 때문에 다주택자들의 문의가 꾸준히 늘고 있다는 것이 분양 관계자의 전언이다.
청담동 등 강남·서초구의 고급 빌라나 반포, 압구정 등지의 대형 평형 아파트도 매물이 부족해 거래가 거의 없다. 수요는 있는데 매물이 없다 보니 가격은 계속 오르고 있다. 한동안 청약시장에서 소외받던 중대형이 최근 이변을 일으키고 있는 점도 비슷한 맥락에서 해석 가능하다. 최근 청약을 접수한 래미안 DMC루센티아는 전용 114㎡ 경쟁률이 32.9 대 1을 기록했는데 평균경쟁률(15 대 1)과 전용 84㎡ 경쟁률(12.3 대 1)보다도 높은 수치다.
면목 라온프라이빗도 전용 95㎡가 8.3 대 1로 평균 경쟁률(7.1대 1)과 전용 84㎡ 경쟁률(4.1 대 1)을 뛰어넘었으며 녹번역 e편한세상 롯데캐슬 전용 99㎡(18.9 대 1)와 힐스테이트 클래시안 전용 114㎡(38.6 대 1)도 마찬가지였다.
서울이 투기과열지구로 묶이면서 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 배정하게 된 점도 중대형의 인기를 높이는 기폭제가 됐다.
청약시장에 가점제가 확대되면서 점수가 낮은 사람들은 인기가 높은 아파트 중소형 당첨확률이 ‘확’ 낮아졌기 때문에 실수요자면서 상대적으로 여유있는 사람들 위주로 관심을 가진 것으로 보인다.
③ 보증부 월세라면 보증금 비중 높이는게 절세엔 유리
3주택 이상이라도 임대소득세를 줄일 수 있는 팁이 있다. 자신이 거주하는 주택을 제외하고 나머지 두 가구를 전세와 보증부 월세로 각각 임대해야 한다면 보증금 비중을 높여 월세를 줄이면 된다.
이때 보증금은 간주임대료로 환산되는데, 월세보다 세금 절감에 유리하다는 것이 전문가들의 말이다. 하지만 월세액이 커 세금 감면분을 충분히 상쇄할 수 있다면 월세를 받는 게 낫다고 전문가들은 조언한다.
임대주택 등록 때 간주임대료와 월세 합계액이 연 1333만원 이하면 비과세며, 초과 땐 소득세와 건보료가 감면된다. 미등록 땐 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하일 때 비과세다.
④ 청약조정대상지역에 집을 가졌다면 양도세 따져봐야
다주택자가 가장 부담스러운 건 당연 양도세다. 8·2 부동산 정책으로 2주택 이상 다주택자가 청약조정대상지역 주택을 양도할 땐 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문이다.
올해 4월 이후에는 2주택자의 경우 기본세율(6~42%)에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 임대주택으로 등록할지, 증여할지, 팔지 않고 계속 버텨야 할지 선택해야 한다.
특히 공시가격 6억원 이상 주택은 8년 이상 임대하더라도 다주택자 중과·장기보유특별공제율 적용에서 배제되는데, 이런 점 때문에 강남권 다주택자들의 고민이 많다.
이런 경우 준공공임대주택은 장기보유특별공제 특례가 있다는 점을 감안해야 한다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 2019년부터 양도세 장기보유특별공제 비율이 50%에서 70%로 높아진다.
국세청에 따르면 현재 3주택자가 보유한 지 8년이 넘은 공시가 8억5000만원짜리 강남 아파트를 팔아 1억5000만원의 양도차익을 거뒀을 때 준공공임대로 8년 이상 임대했을 경우 나오는 양도세가 3000만원 정도다. 하지만 준공공임대로 등록하지 않았다면 양도세 중과와 장기보유특별공제 미적용으로 올해 4월 이후에는 양도세를 1억원가량 내야 한다.
⑤ 3년 안에 집 팔 2주택자는 임대주택 등록 안 해도 돼
1가구 2주택자의 경우 3년 안에 집을 팔 생각이 있다면 임대주택 등록을 고려하지 않아도 된다. 일시적 1가구 2주택자의 경우 기존 주택을 3년 안에 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 굳이 임대주택 등록을 하지 않아도 양도세 비과세가 적용된다.
2주택자는 본인 거주 외 나머지 주택을 전세로 놓으면 소득세와 건보료 부담이 없기 때문에 사실상의 인센티브가 없기 때문에 임대주택 등록에 따른 이점이 별로 없다.
⑥ 양도차익 많다면 증여를 고려해야
청약조정대상지역의 다주택자가 양도차익이 많다면 증여를 고려해 보자. 증여세율이 10~50%로 양도세 비율보다 낮고, 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 내고 임대주택으로 내놓을 수 있기 때문에 양도차익이 지나치게 많다면 증여가 유리할 수 있다.
규제 강화를 증여의 기회로 활용하려는 움직임도 포착된다. 정부 규제에도 불구하고 서울 등 인기 지역에서는 공급 부족으로 결국 오를 것이라 판단한 사람들이 절세 취지로 이 같은 선택을 한 것으로 보인다.
한국감정원 통계에 따르면 서울의 증여 거래량은 작년 10월 1281건으로 9월 935건 대비 37% 늘었는데 같은 기간 전국 증여 거래량은 7224건에서 6834건으로 줄었다. 중장기적으로 집값 전망이 가장 긍정적인 서울에서 집중적으로 증여가 이뤄진 셈이다.
증여세는 자산가치를 기준으로 하기 때문에 조금이라도 쌀 때 하는 것이 이익이다. 자녀가 증여세를 납부할 여력이 있는지가 핵심인데, 없더라도 증여 대상이 아파트라면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 납부하고 해당 아파트를 임대주택으로 활용하면서 이자비용을 충당하는 방법을 쓰면 소득이 충분하지 않더라도 증여가 가능하다.
하지만 증여 대상이 단독주택이나 토지라면 유의해야 한다. 이들은 아파트와 달리 표준화된 가격이 없기 때문에 통상 감정가보다 낮은 가격으로 증여세를 신고해야 하기 때문이다. 그런데 은행은 대출이 접수되면 담보자산에 대한 감정평가를 실시한다. 이 감정가격은 신고가보다 높을 가능성이 높다. 이렇게 되면 증여세가 은행의 감정가 기준으로 산출되므로 세금이 늘어난다.
최근 강남3구에서 10억원이 넘는 아파트가 시세 대비 30%가량 할인된 가격에 거래되는 현상이 간혹 포착되고 있는데, 이 또한 증여 목적의 매매일 가능성이 높다.
상속세 및 증여세법상 특수관계자 거래 시 시세보다 30% 이상 높거나 낮게 거래되면 증여로 간주해 증여세를 부과한다. 역으로 30% 미만으로는 다운계약을 해도 양도소득세만 내면 되는 셈이다. 양도소득세는 부모가 내기 때문에 자녀의 부담을 줄일 수 있다.
하지만 무조건 다운계약이 유리한지는 따져봐야 한다. 소득세법에서는 시세보다 5%만 낮게 거래돼도 저가 양도로 규정해 덜 낸 세금을 추징하는 ‘부당행위계산부인’이라는 규정이 있다. 결론적으로 자녀의 재무 여건이 양호하고, 부동산의 시세차익이 적어 양도소득세 부담이 없는 경우에만 활용할 수 있는 절세법인 셈이다. 자녀에게 넘겨줄 부동산의 양도차익이 크지 않다면 증여보단 매매가 유리하기 때문에 과세당국의 의심을 받지 않으려면 통장 이체내역처럼 돈을 주고받은 증빙도 확보해야 한다.
⑦ 다주택자 버기티 돌입
임대사업자 등록 활성화를 위한 인센티브가 당초 기대에 못 미치면서 ‘버티기’를 선택하는 다주택자도 있다.
다주택자들이 버티기를 고려하게 된 배경은 부실한 인센티브도 있지만 정부의 늑장행정도 한몫했다.
8·2 대책에서 임대사업자 등록 인센티브를 처음 언급한 후 정부에서 인센티브를 확정하기까지 4개월이 소요됐다. 다주택자 입장에서는 집을 팔 수 있는 골든타임이 절반으로 줄었다. 양도소득세 중과를 피하려면 올해 3월 31일까지 비거주용 주택을 팔아서 잔금까지 받아야 한다. 일반적으로 집을 사려면 기존에 보유 또는 임차하고 있던 집을 처분해야 한다.
계약서 작성부터 잔금 완납까지 적게는 한 달 반에서 두 달의 시간이 필요하다. 1~2월은 이사가 드문 비수기다. 게다가 세법 개정으로 올해부터는 양도차익이 1억5000만원을 초과할 경우 양도소득세율이 2%포인트 올라가는데 양도차익이 2억원이라면 세금만 400만원이 늘어나는 셈이다.
다주택자들이 버티기에 들어가면서 지금을 서울 입성의 기회로 노리고 있던 실수요자 입장에서는 입맛에 맞는 매물을 만나기가 어려워졌다. 그나마 급매물이 나오더라도 기존 집을 처분하고 대출까지 받아야 하는 실수요자보다 현금이 풍부한 자산가들에게 기회가 돌아갈 가능성이 높다.
다만 비수도권 조정대상지역인 부산 일부와 세종시(행정중심복합도시)는 타격이 예상되는데 이 두 지역은 타지인이 투자 목적으로 보유한 사람의 비율이 서울에 비해 높기 때문이다.
지역 특성상 전용 85㎡ 초과 중대형 주택이 많아 이번 세제혜택에서 배제될 가능성이 높고, 임대사업자로 등록한다 하더라도 8년 이상 보유할 유인이 적다. 이 같은 이유로 매물이 쏟아지면 시장 충격은 불가피하다. 결과적으로 같은 청약조정대상지역 사이에서도 수도권과 비수도권의 양극화가 심해질 전망이다.
⑧ 오피스텔 다주택자는 일반임대 부가세 환급액과 주택임대 세금감면 비교해야
오피스텔 주인들도 일반임대사업자와 주택임대사업자를 놓고 저울질 중이다. 전용 85㎡ 이하 오피스텔 보유자는 일반임대사업자와 주택임대사업자 두 가지 중 하나를 선택할 수 있는데, 주택임대사업자로 등록할 경우 주택처럼 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.
반면 임대 의무기간이 10년인 일반임대사업자 혜택은 분양가 중 건물분에 대해 부가가치세 10%를 환급받고, 종합부동산세 대상에서도 제외된다.
취득세로 집값의 4.6%를 적용받는 오피스텔은 주택임대사업자 등록 때 취득세 감면액과 보유 기간의 세금 감면 금액을 합산할 경우 일반임대사업자의 부가세 환급액보다 더 커질 수 있기 때문에 오피스텔을 분양받았다면 건물분의 부가세 10% 환급액이 주택임대사업자 등록 때 세금 감면 금액보다 많은지 비교해 봐야 한다.
