주거 선호도 높은 지역, 배후세대 보고 상가투자 해볼까

최근 규제에 금리인상 등으로 부동산 시장이 불안정해지면서 반사이익을 보고 있는 상가 투자시장에도 양극화 현상이 나날이 심해지고 있는 모양새다.

이에 공실 발생에 대한 우려가 적고, 수익을 꾸준하게 얻을 수 있는 투자 안정성 높은 상가들이 큰 인기를 얻고 있는 상황이다.

탄탄한 배후수요는 상가의 수익과 직결된다. 주변에 사람이 많아 상가 유입이 기대되는 잠재고객도 많아지기 때문인데 배후수요가 많을수록 높은 수익을 얻을 수 있는 가능성이 커져 안정성이 높은 상가로 평가된다.

대규모 주거단지가 주변에 조성된 상업시설의 경우 보다 높은 투자 안정성이 수반된다. 주중과 주말의 유동인구의 차이가 큰 상업지구와 업무지구는 확보되는 고객의 수와 운영 수익의 격차가 클 수밖에 없기 때문이다.

이에 비해 배후에 주거지역이 위치한 상가는 주중과 주말에 상관없이 고정적으로 수요가 확보돼 안정적인 수익을 기대할 수 있는 요건으로 꼽히고 있다.

이러한 대표적인 지역으로 뉴타운 일대지역, 재개발 지역, 역세권 개발지역, 서울 외곽 택지지구 등이 있다.

이들 지역은 주거선호도가 높아 소비성이 높은 3040 등이 입주율이 높으며 교통여건 개선, 생활 인프라가 구축하게 된다.

이런 까닭에 배후수요가 탄탄한 상가들이 신규 분양시장에서 높은 관심을 보였다. 실제 지난해 7월 경기도 화성시 동탄2신도시 업무복합 블록 내에서 공급에 나섰던 '오슬로애비뉴' 상가는 동탄2신도시의 풍부한 배후수요를 품은 장점이 호평 되며 평균 21.4대 1의 높은 경쟁률 속 청약을 마감했다.

이에 앞서 서울 구로구 오류동 항동지구에서 지난해 6월 분양된 '우남 퍼스트빌 단지 내 상가'도 계약 개시 이틀 만에 전 상가가 완판된 바 있는데 이 상가의 경우 단지 내 고정수요와 함께 주변으로 활발히 건립 중인 신규 단지의 풍부한 배후수요를 갖춰 투자 안정성이 높이 평가됐던 바다.

장경철 부동산일번가 이사는 "지금처럼 부동산 시장이 불안정하고 미래가 불투명할수록 안정성이 높은 수익형 상품의 가치가 높게 평가된다"며 "상가 시장에서는 안정성을 결정하는 주요한 요소가 바로 배후수요인데 불황기에도 기복이 심하지 않고 수익률 저하, 공실 발생 등의 위험이 적은 장점에 투자자들이 몰리고 있어 이 상가와 같은 알짜상품은 빠르게 선점하는 것이 좋다"고 말했다.

탄탄한 배후세대 확보 지역 공급중인 상가현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(오류온수지구 개발·항동지구)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프트 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다. GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역 까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조3천억 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다. 오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행중이다. 오류동역 인근 부동산 업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망 개발로 천왕지구, 항동지구의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다. 오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다. 문의 1600-2463

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어(노량진수산시장 현대화사업·노량진뉴타운)=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 오는 4월 장재터널(서리풀터널)이 개통하게 되면 노량진에서 강남으로 이동시간이 단축되고 2026년 경전철 서부선 개통도 호재 요소다. 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1688-4537

경동미르웰 양천향교 2차 상가 조감도

●경동미르웰 양천향교 2차(마곡지구)=서울시 강서구 등촌동 685번지 일대에 경동미르웰 양천향교2차 오피스텔 단지내 상가를 분양중이다. 연면적 22,959.93㎡, 지하 4층~지상 16층 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점 단지내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성되며 권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다.총 15개 점포로 3.3.㎡당 3,000만원대 초중반으로 공급되며 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다. 서울 마곡지구의 명소인 마곡중앙공원인 서울식물원 보타닉파크 단 5분거리 공세권으로 마곡지구 출퇴근 유동인구를 끌어들여 마곡에 입주한 대기업 배후수요를 모아 탄탄한 수익창출이 기대된다.경동미르웰 양천향교 2차 오피스텔 단지내 상가가 인접해 있는 마곡지구는 서울 안에서 마지막 남은 대규모 개발지구로 5호선 발산역, 9호선 양천향교역, 공항철도 트리플 역세권으로 교통여건이 우수하여 서울 전지역 도심권 여의도 15분 강남 35분 진입이 가능하다. 서울시 주도의 체계적이고 엄격한 기준에 의거 우수 입주기업 단계적 선발로 산업단지가 조성 되며, 마곡을 대표하는 LG사이언스파크가 2014년 8월 착공하여 2017년 1차 입주 2020년 2차 입주로 7만명 수요를 앞두고 있다. 또한 상암 DMC의 3.3배, 판교테크노밸리 1.8배의 규모의 R&D 단지 입주로 고용인구 16.5만명 유동인구 40만명에 달 할 것이라고 한다. 도시 자체 자족 기능을 구축하여 글로벌 대기업, 중소기업 상생투자, 고용유발, 소비활성화 선순환 구조가 예상된다. 시행 및 시공을 경동건설산업(주)가 맡았으며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 1599-2778