역대급 토지보상금 풀리면 어떤 수익형 부동산이 덕 볼까

60년만에 찾아온 기해년 황금돼지해에 역대급 보상금 풀려 그 향배에 부동산 업계의 관심이 쏠리고 있다.

업계에 따르면 택지지구나 산업단지 등의 개발사업으로 풀린 막대한 토지 보상금이 인근 신도시 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산시장을 기웃거리고 있는 것으로 알려져 그 향배에 관심이 쏠리고 있다고 전했다.

이는 과거 토지 보상금이 대부분 인근 부동산시장으로 유입되면서 집값·땅값을 들쑤셔 놨던 것과는 대조적인 모습이며 선호도가 높았던 토지나 강남 아파트보다는 최근에는 안정적인 월세형 부동산을 선호하는 형국이다.

업계가 발표한 자료에 따르면 올해 공공택지·산업단지·뉴스테이·사회간접자본(SOC) 등에서 풀릴 토지 보상금은 약 22조원으로 추산되는데 지난 2010년 연간 25조원 이래 9년만에 최대 규모로 알려졌다.

지역별로는 수도권이 전체 중 71.3%에 해당하는 14조5775억원으로 가장 많이 풀리고 지난해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원 가량으로 두배가 넘는 수치며 여기에다 내년부터는 수도권 3기 신도시 토지보상 절차가 본격화한다.

전문가들은 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천, 인천 계양 등 3기 신도시에 풀릴 것으로 예상되는 보상금만 20∼30조원에 이를 것으로 추산하고 있는데 과거 수도권 2기 신도시인 동탄2신도시 한 곳에서 풀린 보상금이 7조8000억원이었다는 점을 감안한 금액이다.

업계에서는 이들 보상금이 과거처럼 대부분 주변 토지나 서울 강남 아파트 등으로 유입되지는 않을 것으로 예상하고 있다.

대신 정부의 고강도 주택시장 규제로 집값 상승이 한계에 이르렀다는 분위기가 확산되면서 보상금을 받은 사람들의 발길이 유망지역 역세권 오피스텔·상가 등 수익형 부동산을 중심으로 몰릴 것으로 보고 있다.

토지 보상금을 받은 자산가들이 선호하는 상품은 아무래도 기존 역세권 보다는 신설 노선인 GTX, 서울 경전철, 기존 지하철 연장선 등으로 보이며 호텔식 오피스텔인 셀럽하우스나 섹션 오피스 등 틈새 수익형 상품들도 관심 대상으로 보인다.

장경철 부동산일번가 이사는 "2~3년 전만 해도 토지 보상금은 대체적으로 인근 땅 시장이나 강남 등 인기지역 아파트로 몰려 해당지역이 들썩거리는 경우가 많았다"면서 "하지만 최근 아파트나 토지시장은 담보대출 규제, 양도세 중과, 종부세 인상 등으로 메트리가 떨어져 예전처럼 보상금이 유입될 여건이 갖춰져 있지 않기 때문에 규제가 덜하고 안정적인 임대수익을 챙길 수 있는 알짜 수익형 부동산으로 토지 보상금이 몰릴 가능성이 크다"고 말했다.

역대급 토지 보상금으로 주목 받는 수익형 부동산 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 유일한 신축 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 3면이 대로변 및 인도에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성, 개방성이 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 상가 전용률은 대부분 층들이 60%대다. 문의 1600-2463

초당역 블레시타운 2차 투시도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동38-6번지 일대에 용인경전철 초당역2번출구 도보1분거리인‘초당역 블레싱타운 2차‘도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다.도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다.도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다.최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다.먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다.GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다.차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463

구리 프라임시티 조감도

●구리 프라임시티(오피스텔·상가)=서울에 근접한 경기도 구리시 교문동 734-6번지 일대에 ‘구리 프라임시티’ 오피스텔과 상가가 분양중이다. 구리 프라임시티가 들어서는 사업장은 유동인구가 몰리는 최대 번화가에 위치해 풍부한 배후와 안정적 임대 수요를확보한 것으로 평가를 받고 있다. 품격을 한껏 높인 분양면적 기준 45.2㎡와 64.72㎡, 2가지 Type, 18층 규모로 조성되어 구리시 교문동의 새로운 랜드마크로 자리매김하게 된다. 전 세대 1.5Room, 2Room 설계로 신혼부부는 물론 전세세입자의 시선을 끌 것으로 예상된다. 무엇보다 59%에 이르는 타사대비 높은 전용률, 상대적으로 저렴한 분양가, 아파트형 구조의 특화 설계, 1세대 1주차여건, 여기에 탁월한 조망권까지 가능하므로 뛰어난 경쟁력과 투자 메리트를 갖춘 것으로 평가받고 있다. 또한 구리시 최초 '녹색건축물 에너지 효율등급 인증'까지 취득함으로써 그 실질적 가치와 미래투자 측면에서 향후 상가, 오피스텔의 신개념 파라다이스로서 그 위상이 기대되고 있다. 오는 2022년에는 지하철 8호선의 연장선도 개통예정으로 있어 역세권의 탁월한 프리미엄 수혜가 예상되며, 서울외곽순환고속도로 및 강변북로를 이용한 강남 및 수도권 진입이 편리한 입지를 자랑한다. 세무서, 우체국 등 각종 공공시설과 대형 병원, 은행, 쇼핑센터, 전통시장, 체육공원 등도 근거리에 위치하여 최상의 생활인프라가 조성돼 있다. 또한 의료, 쇼핑, 문화 등 잘 조성된 생활편의시설과 인접한 세무서와 관련해서 안정적 임대가 가능하며, 수도권 중에서도 특히, 중산층의 소비성향이 두드러진 지역으로 상가 매출은 물론 수익성에 대한 기대감도 높으며 오는 4월 준공예정이다. 문의 02-558-1152

송도 한라 웨스턴파크 조감도

●한라 웨스턴파크 송도(오피스텔·상가)=인천광역시 연수구 송도동 29-1번지(송도국제도시 국제업무단지 C2BL)에 들어서는 송도 한라 웨스턴파크는 2030 1인 가구가 선호하는 프라이빗하고 럭셔리한 주거공간을 선보인다. 셀럽하우스는 ‘호텔처럼 살고 오피스텔처럼 산다’는 슬로건처럼 송도의 높은 미래비전으로 완성되는 신개념 투자상품으로 송도 최고 수준의 야외 수영장과 품격 높은 호텔식 서비스가 메리트로 부각되고 있다. 송도 한라 웨스턴파크는 지하 3층, 지상 37층, 전용면적 21~54 타입의 1456실 대단지 프리미엄을 품었으며 달빛축제공원, 인천대교 조망권을 확보(일부 세대 제외)한 가운데 전 실 1룸, 1.5룸. 2룸 타입으로 구성될 예정이다. 1~2인 가구의 라이프 스타일에 맞춘전용면적 21~55㎡의 소형 평면으로 풀옵션 및 풀퍼니시드 시스템이 적용되며, 부대시설로 호텔식 로비와 야외수영장, 골프연습장, 옥상정원 등이 갖춰지며, 지하1층~지상3층까지 다양한 업종의 상가를 이용할 수 있는 약 160m의 스트리트형 상업시설이 들어선다. 실내에는 1~2인 가구의 라이프 스타일에 맞춘 수요 맞춤형 설계가 도입될 예정이다. 사업지인 송도국제도시는 인천 내 젊은 1인가구 비율이 가장 높은 것으로 나타났으며 연세대, 국제대학 캠퍼스에 다니는 대학생까지 잠재 소유로 예측되는 반면 송도에 2017년까지 입주한 아파트 3만8317가구 중 전용 60㎡ 이하 소형은 1,039가구, 2.7%에 불과한 실정이다. 입주민들은 특화된 호텔 서비스가 럭셔리한 일상을 선사하는 셀럽하우스에서 셀럽피플의 삶을 영위할 수 있다. 럭셔리 룸 서비스를 비롯해 컨시어지 서비스, 로비서비스, 라이프케어 서비스, 여성안심 서비스, 보안 서비스가 제공돼 생활편의와 안전, 주거 만족도를 극대화한 주거 환경이 구축된다. 여기에 5개 레인, 약 150명을 수용할 수 있는 야외 수영장에서 달빛축제공원의 푸른 풍경과 송도의 아름다운 전경을 감상할 수 있다. 또한 피트니스센터, GX룸 등 운동 시설부터 수준 높은 문화공간까지 생활의 수준과 품격을 높여주는 부대시설이 완비된다. 3층에는 컨벤션, 연회장, 비즈니스 센터가 4층에는 대형 사우나, 피트니스 센터, GX룸 및 댄스연습실, 골프연습장, 아트컬처룸, 프리미엄 라운지가 각각 계획돼 있다. 랜드마크시티역(예정) 도보 5분 거리에 위치한 송도 한라 웨스턴파크는 국제업무지구역과 인접한 더블 역세권의 교통환경을 지녔다. GTX-B노선이 예비타당성을 통과하면 송도에서 서울역까지 걸리던 시간이 1시간20분대에서 20분대로 줄어들며 KTX송도역(예정)을 중심으로 트리플 역세권으로 완성될 송도역 복합환승센터가 예정돼 있다. 커넬위크, 현대아울렛 등 복합쇼핑몰 및 공원, 호수 등과 인접, 편리하고 쾌적한 정주 여건이 마련됐다. 포스코건설, 코오롱글로벌, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지코리아, 포스코대우, 셀트리온 등 대기업과 유엔 산하 녹색기후기금(GCF), 유엔거버넌스센터(UNPOG), 세계은행 한국사무소 등 주요 국제기구 사무소가 입주해 있어 임차수요 확보 역시 용이할 전망이다. 송도 한라 웨스턴파크는 주변에 다양한 개발 호재도 미래가치로 평가 받고 있다. 송도국제도시에 남은 마지막 개발부지인 랜드마크 시티는 블루코어 시티 개발계획을 시작으로 2019년 개발이 완료될 아암물류단지와 2019년 6월 개장 예정인 국제여객터미널과 크루즈터미널(계획) 등 쇼핑, 레저, 휴양을 누리는 복합센터가 조성될 예정이다. 또한 6, 8 공구 수변을 따라 리조트, 공원 등의 관광시설을 설계, 색다른 테마와 조경을 갖춘 대표 관광도시로 자리매김할 것으로 보인다. 문의 032-837-9333