병·의원 개원 성패요인은 역시 입지선정에 달려

개원프로젝트에서 가장 많은 관심을 보였던 요소가 바로 ‘개원입지 선정’이다. 개원입지는 성공 개원의 첫 출발이자 아주 중요한 핵심 항목이기 때문에 개원을 생각하는 이들의 가장 큰 관심사이면서도 먼저 해결해야할 난제 중 하나이다. 개원 후 한 건물 안에서 평균 영업기간이 5~7년임을 감안할 때 장기적인 측면에서도 중요한 성패요인이기 때문이다.

입지선정시 일반적 고려사항

입지가 좋은 곳이라고 해서 모든 진료과목이 유리한것은 아니다. 같은 진료과목 내에서도 어떤 진료계획을 가지고 있느냐에 따라 좋은 입지가 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다는 것이다. 마치 역세권 상권이라고 모든 업종이 똑같이 좋은 아닌 것과 같은 이치다. 최적 입지선정을 위한 전반적인 요건은 다음과 같다.

첫째. 입지선정, 진료 계획에 맞춰라

같은 진료과목이더라도 좋은 입지의 기준은 달라질 수 있다. 이는 일반진료과목들이 특화되면서 전문클리닉으로 세분화하여 진료계획을 세우고 있기 때문이다. 내과의 경우 외래를 중심으로 한 내과와 건강검진을 중심으로 한 내과, 외과의 경우도 일반외과와 대장항문과, 유방암클리닉 등의 특수클리닉, 정형외과도 일반정형외과와 척추, 관절, 통증 등의 특수클리닉으로 전문화되고 있으며 이러한 경향은 진료과목에 따라 서로 다른 입지를 창출하게 되는 것이다. 또한 진료계획에 따라 환자의 대상이 달라지며 그 고객들이 집적 또는 산재해 있는 위치가 다르기 때문이다.

둘째, 유동인구의 특징과 동선을 파악해라

동일한 사거리에 위치한 역세권일지라도 오른쪽과 왼쪽이 다르고, 입·출구가 어느 방향으로 위치해 있느냐에 따라 다르다. 같은 지역이라도 사람들의 이동하는 동선이 다르기 때문에 위와 아래가 다른 것이 입지인 것이다.

주 동선은 통로별로, 시간대별로, 요일별로, 체크하는 것으로 확인이 가능하다. 가능하다면 유동인구의 주이용 목적을 점검하는 것이 필요한데 유동인구는 많으나 그것이 유입성이 결여된, 말 그대로 흘러가는 입지라면 선택하지 않는 것이 좋다.

또한 주로 이용하는 유동인구의 연령, 소비성향, 특성 등을 파악해야 한다. 이는 현재의 진료계획과 맞는 입지인지를 파악하는 중요한 근거가 되며 향후 운영을 위한 홍보 및 마케팅을 위한 중요한 자료가 되기 때문이다.

셋째, 입지도 유기체로 이해해라

입지에 따라 진료권의 형태는 살아있는 생명체와 같이 시간의 함수로 변화한다. 세상 이치가 그러하듯이 입지 역시 지금의 상태와 미래의 상태는 매우 다를 수 있다. 그렇기 때문에 입지 주변에 배후지의 현황과 특성을 꼼꼼히 체크하고 향후 개발계획도 알아봐야 한다. 개원한 주변 지역이 몇 년 안에 재개발 예정지로 발표되었거나 지역 경제의 근간이 되는 회사나 공장이 이전계획을 세우고 있다면 병원의 운영은 어려울 것이라는 것은 쉽게 짐작할 수 있다.

입지는 개원 초기부터 수익이 발생할 수 있는 곳이어야 한다. 이러한 초기운영 수익을 바탕으로 4~5년 동안 지속적인 홍보와 고정고객의 확보 등으로 수익을 유지할 수 있어야 한다. 지역이 개발 중으로 입주가 일정기간 남아 있거나 향후 지역발전계획이 있을 지라도 그것이 장기간에 걸쳐 진행된다면 개원을 재고해야 한다. 개원한 지역의 상권이 형성되기 까지 병원을 운영할 수 있다면 문제가 없겠지만 그렇지 못하다면 그것은 투기에 가깝기 때문이다.

넷째, 배후지역의 특성을 파악해라

개원한 배후 지역의 세대수, 연령대, 주거형태, 소득수준 등의 특성을 파악하는 일을 우선적으로 해야 한다. 이러한 요소는 대상 진료과목의 입점 가능여부를 판단하는 중요한 요인이며 개원예정의가 세운 진료계획과 적합성 여부를 간접적으로 판단할 수 있다. 구체적인 진료과목별 입지적 특성은 뒤에서 분석을 통해 다루고자 한다.

다섯째, 클리닉센터에도 옥석은 있다

신도시나 택지개발지구 상업용지에 신축 분양하는 상가의 대부분은 클리닉센터를 표방하는 경향이 크다. 클리닉센터 개원은 먼저 선점된 입지를 피해 진료권을 선점하겠다는 차원에서 매력적인 대상입지임은 분명하다. 신도시나 택지개발지구는 그 배후에 대한 규모에 대한 정보가 확실하게 드러나기 때문에 입지 평가도 비교적 용이하다. 클리닉센터 시행사업자가 제대로 사업성 검토를 하였다면 다른 입지에 비해 1차적인 검증을 끝냈다고 볼 수도 있다.

개원가에서 클리닉센터를 선호하는 경향은 일시적인 유행이 아니고 대세로 받아들여지고 있을 뿐만 아니라 그 성공사례도 적지 않다. 그러나 클리닉센터의 경우 분양목적만을 갖고 포장된 클리닉센터인지, 다소 분양이 늦더라도 확고한 의지를 가지고 클리닉센터를 완성하려는 시행사업자가 추진하는 센터인지를 알아봐야 한다. 그렇지 않으면 잘못된 판단으로 인해 큰 낭패를 볼 수 있다. 입지의 옥석은 충분한 정보와 정확한 판단을 했을 때만 가능한 일이다.

개원입지는 선점진료권과 중복진료권이 지속적으로 확대되어 경쟁 환경이 심화되고 있다. 진료공간의 대형화, 인테리어의 고급화 현상으로 초기 시설투자 규모가 커지는 바람에 개원입지를 결정하는 일은 녹록치 않은 일이다.

여러 가지 정보를 통해 나름대로 좋은 입지를 발굴했더라도 필연적으로 따르는 몇 가지 부정적인 요소들은 결정을 망설이게 한다. 입지를 확정했더라도 자금규모를 고려하다보면 이러지도 저러지도 못하는 경우가 생기기도 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “이런 경우 병의원 컨설팅의 도움으로 받아 최대한의 정보를 얻고 인터넷 등의 부동산 지식이라든지 개원하고자 지역의 시사적인 뉴스에도 관심을 기울여 한다”며 “같은 입지라도 어떤 진료과목으로 개원했느냐에 따라 그 결과는 정말 판이하게 달라 질 수 있기 때문이다”이라고 말한다.

전국에 공급(예정)중인 주요 메디컬 전문 상가 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다. GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역 까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조3천억 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다. 오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행중이다. 오류동역 인근 부동산 업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망 개발로 천왕, 항동의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다. 오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다. 오류동역 메디컬 프라자는 14만 배후수요의 가산 디지털산업단지와 가깝고 성공회대, 유한대, 가톨릭대, 한영신학대 등 인근 7개 대학교에 4만여 명의 대학생 임대수요까지 흡수할 수 있다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있으며 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다.

●용인동백 메디슨타워=경기도 용인 동백지구에 메디컬 전문상가인 ‘용인동백 메디슨타워’가 분양중이다. 전체 건물 중 상가는 지상 1~4층과 지하 1~2층 규모로 이루어져 있다. 상가의 지하 2층에는 커피전문점 및 전문식당 등이, 지하 1층에는 패밀리레스토랑, 프랜차이즈 전문식당, 헤어샾 등이, 1층에는 약국, 2~4층은 병의원 및 산후조리원, 각종 클리닉 등이 권장 업종이다. 효율적인 매장 구성과 쾌적한 옥외 휴식 공간 조성돼 있는 것이 특징이며 대규모 주차 공간 시설도 갖췄다. 용인동백 메디슨 타워는 첨단 시설과 주 통로의 폭을 넓게 한 차별화된 동선과 과학적 MD 구성이 눈에 띈다. 메디컬 상가답게 조경 휴게공간을 조성하여 노천 카페같은 분위기를 느낄 수 있게 구성됐으며 용인동백 세브란스 병원 앞 메디컬 전문상가로 최상의 새롭게 병원을 개업하는 경우 최적의 클리닉 베이스캠프가 될 것으로 예상된다. 대지면적 3,850㎡에 연면적 11,127㎡의 실속 있는 건물 규모로 설계된 용인동백메디컬 상가는 도시계획상의 쾌적함과 저층의 고급상권 구축을 통해 가치가 높은 메디컬타운으로의 형성을 유도하고 있다. 연세의료첨단산업단지는 용인동백세브란스병원을 중심으로 제약·의료기기·바이오 등 연관 산업군이 함께해 최첨단 의료클러스터를 형성할 예정이다. 이중 용인동백세브란스 바로 앞 코너에 신축중인 ‘용인동백 메디슨타워’는 단지의 초입에 위치하여 단연 이목이 집중 되고 있다. 이곳은 용인세브란스병원의 직원 및 이용 환자와 보호자 방문객 등 안정적인 유동인구를 확보하고 있으며 국내 최대 실버타운으로 9월 입주예정인 스프링카운티자이의 1,345세대 대단지 배후수요까지 확보했다는 점이 투자 포인트다. 또한 경전철 용인선 동백역에서 도보2분 거리, 어정역도 도보로 이용이 가능한 더블초역세권이며, 동백지구의 메인로드인 왕복 6차로 대로변 코너상가에 위치하고 있어 접근성이 뛰어나다. 상가에서 도보 3분 거리인 동백역을 이용하면 분당선 환승시 강남까지 50분대에 진입이 가능하고 분당선 기흥역도 가깝다. 또한 영동·경부고속도로가 인접해 사통팔달의 광역교통망도 확보, 동백~죽전대로를 경유하면 광교, 판교, 분당 등 이동이 편리해 접근이 용이한 최적의 입지조건을 갖췄다. 문의 1833-9147

●수성 미르메디타워=대구의 핫플레이스 수성구에 병·의원을 중심으로 한 메디컬 특화상가가 들어설 예정이어서 투자자들의 관심을 끈다. 수성구 수성동2가 173번지 외 3필지에 들어서는 미르메디타워가 그 주인공이다. 미르메디타워는 지하 2층∼지상 13층, 연면적 1만388.158㎡(3142.40평)의 규모를 자랑한다. 여기에 세련된 내·외관 디자인에 공간의 효율성과 실용성까지 갖추고 있어 명실상부한 대구이 메디컬 랜드마크로 탄생할 전망이다. 메디컬 특화상가답게 병원침대 운송이 가능한 20인승 대형 엘리베이터와 장애인겸용 17인승, 비상용 13인승 등 총 3대의 엘리베이터를 설치해 이용객들의 편의를 높일 예정이다. 또 약 100대의 자동차 주차가 가능한 주차장도 조성된다. 메디컬 특화상가로 설계돼 집객 파워를 강화한 점도 눈길을 끈다. 미르메디타워는 특히 초역세권 대로변 핫플레이스 입지로 메디컬 특화상가 프리미엄에 날개를 달았다. 미르메디타워는 대구도시철도 3호선 수성시장역 30m의에 위치한 초역세권 프리미엄을 자랑한다. 주변에는 롯데캐슬·코오롱하늘채·수성아이위시타워 등 수성동·범어동·황금동 등의 2만여 가구 아파트 단지가 밀집해 있어 배후수요가 풍부하다. 여기에다 수성시장·명덕로 일대 의료·상업·문화시설 이용객 등 수성구의 구매력 높은 유동인구도 자연스럽게 흡수 가능하다. 주변에 펼쳐지고 있는 정비사업도 호재다. 일반적으로 상가시장에서 재개발이나 재건축은 인구를 유입시켜 임대수요를 풍부하게 하는 원동력으로 꼽히는데 미르메디타워 인근의 수성동 일대에는 대단위 재건축·재개발 사업이 예정되어 있어 잠재수요와 미래가치도 뛰어나다. 문의 053-761-8686

●명지국제신도시 우진메디컬프라자=부산 명지국제신도시 중심상업지구 사거리 코너에 ‘우진메디컬프라자’ 상가가 분양중이다. 부산광역시 강서구 명지국제신도시 상23-1BL 일대에 지하2층~지상9층, 1개동 규모로 1층 20개호실, 2층~9층 각 9개호실을 갖췄다. 1층에는 편의점, 약국, 은행, 커피전문점 등 고객 집객력을 높이는 시설, 2층은 네일샵과 헤어샵 등 여성고객들을 위한 특화존, 3~5층은 성형외과, 치과 등 미용관련 클리닉 존, 6층은 학원, 프랜차이즈 외식 등 다중복합시설, 7~9층은 대형 메디컬 전문센터 및 각종 스포츠시설로 특화된 MD구성으로 상가 집객에 시너지 효과를 더할 예정이다. 각층 4.1m 이상의 높은 층고가 적용돼 입주자의 기호에 따라 활용하기 편리하며 100% 자주식주차시설을 갖추어 상가를 방문하는 고객의 편의성을 높였다. 사업지인 명지국제신도시는 부산신항만과 김해공항, 신항 배후철도 등 육해공 교통여건을 모두 갖춘 서부산 교통 중심지로 부산~창원간 국도 2호선에 인접해 부산의 동서를 연결하는 교통축이 형성되었다. 지방도 1047호로 남해고속도로 및 중부고속도로와 빠르게 연결되며 을숙대교, 광안대교, 부산역이 근접해있다. 이미 착공 중인 사상~하단선에 이어 하단~녹산선 및 강서선 도시철도가 계획되어 있어 완공시 교통여건은 더욱 좋아질 전망으로, ‘우진메디컬프라자’ 상가에서 1분 거리에 경전철 명지영어도시역이 신설되면 초역세권 상권으로 자리할 전망이다. 한편, ‘우진메디컬프라자’는 상가활성화를 위해 2년간 확정임대료를 지원해주는 렌트프리제도(무상임대)를 제공한다. 문의 1800-0723