‘조망권’ 갖춘 수익형 부동산, 임대시장 접수할까

재작년부터 시작한 정부의 주택시장 규제가 작년에 이어 올해에도 기조를 유지할 것으로 보임에 따라, 주택시장은 관망세 속에 실수요자 위주로 재편되고 투자자들의 관심은 아파트가 아닌 생활형 숙박시설(레지던스), 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가, 오피스 등 수익형 부동산으로 다변화되고 있다.

보통 수익형 부동산에 투자를 고려할 경우, 역세권이나 대학가 등 임차수요가 충분한 입지의 상품을 고르는 것이 일반적이다.

그런데, 최근 부동산 경기가 가라 앉으면서 임차자 확보에 어려움이 커지면서 기본적인 입지 외에 조망권과 같은 플러스 알파 요인들까지 중시하는 경향이 강해졌다.

사실 오피스텔 같은 수익형 부동산의 경우 실제 거주하기 보다는 임차자를 통한 월세 확보 목적의 투자가 많다. 그러므로 굳이 내가 살 집이 아닌데 조망권까지 필요하냐는 생각을 하기 쉬웠다. 조망권을 갖췄다고 임대료를 크게 차이 나게 받을 수 있는 것도 아니기도 했다.

그러나 임차인 확보가 어려운 상황에서는 조망권을 갖춘 상품과 그렇지 않은 상품 간에 가치의 격차가 커지게 된다.

임차인들은 여러 상품 중에 당연히 조망권을 갖춘 상품을 선택할 것이기 때문이다. 이처럼 조망권의 가치가 강조되면서, 지식산업센터(구 아파트형 공장)나 오피스, 상가까지도 조망권이 좋은 곳이 높은 투자선호도를 보이는 것으로 나타나고 있다. 조망권을 확보한 상품은 공실률이 낮아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다.

특히 도심이나 신도시의 수변에 위치한 수익형 부동산은 일반적으로 주변 환경이 쾌적할 뿐만 아니라 대규모 아파트단지들과 생활편의시설을 끼고 있어 상대적으로 매우 안정적인 투자가 될 수 있다.

더구나 최근 삶의 질을 중시하는 워라밸 트렌드에 따라, 레저휴양을 가까이 누릴 수 있는 워터 프론트(Water-front) 입지에 대한 관심이 더욱 높아지고 있기도 하다.

특히 오피스텔이나 도시형 생활주택과 같은 수익형 부동산은 실거주보단 투자 목적으로 접근하는 경우가 많다.

그래서 조망권이 필요가 있을까라고 생각을 많이 하지만 입주자들은 조망권과 비조망권 세대 중 하나를 선택한다면 조망권 세대를 선택한다. 때문에 상대적으로 조망권 세대가 공실률이 낮아 안정적인 임대수익을 챙길 수 있어서다.

실제로도 탁 트인 조망권을 누릴 수 있는 오피스텔은 분양권에도 수천만 원에 달하는 웃돈이 형성되고 있다.

업계에 따르면 우미건설이 동탄 호수공원 바로 앞에 선보인 ‘동탄 린 슈트라우스 더레이크’ 오피스텔의 경우 전용 84㎡ 기준 2500만 원의 프리미엄이 붙어 있는 것으로 나타났다.

오피스텔 조망권 여부는 가격 상승률에도 차이를 보이고 있는데, 17년 10월 기준 KB국민은행 부동산 시세를 보면 여의도 한강 조망이 가능한 오피스텔 ‘여의도 금호리첸시아’는 지난 2년간(2015.10~2017.10) 전용면적 51㎡의 평균 매매가가 7.25% 상승하였는데 이는 같은 기간 동안 지하철 9호선 국회의사당 역 역세권이지만 한강 조망이 어려운 여의도동 ‘LG 여의도 에클라트’ 전용 52㎡가 1.71% 상승한 것보다 4배 이상 높은 상승률이었다.

장경철 부동산일번가 이사는 "아파트에 이어 수익형 부동산도 조망권이 중시되는 경향이 늘고 있다"며 "이에 최근 투자 유형도 변하고 있는데 오피스텔이나 도시형 생활주택 처럼 상가나 오피스 등 상업용 또는 업무용 부동산도 조망이 가능한 테라스나 특정 공간을 확보한 상층부가 강세를 보이고 있다"고 말했다.

조망권을 확보해 눈길을 끄는 수익형 부동산 현황

●오류동역 메디컬 프라자(상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이며 5층 이상부터는 탁월한 조망이 가능하다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 문의 1600-2463

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대로 책정이 되었다. 용인 동백지구의 대표적인 명산인 석성산 조망이 가능하며 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463

●금촌역 천년가 골든뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 파주시 금촌동 52-45번지 일대에26층의 초고층을 자랑하는 랜드마크 주거시설인 금촌역세권 천년가 골든뷰 오피스텔,소형 아파트가 공급을 앞두고 있다. 연면적25,509.997㎡,지하2층~지상26층 규모로 오피스텔 252실, 도시형 생활주택 210세대로 총 462가구로 구성되며 주차대수는 오피스텔은 1실당1대, 도시형 생활주택은 세대당 0.5대로 공급된다.오피스텔은 2가지 타입으로 전용면적 기준21.86㎡,22.82㎡이며 도시형 생활주택은2가지 타입 전용면적 기준으로18.01㎡,18.97㎡이다.파주 금촌의 새로운 랜드마크인 금촌역 천년가 골든뷰는26층의 초고층으로 학령산 조망권 프리미엄과1.5룸의 특화평면시설로 주목을 받고 있다.2013년 보광 그랑베르 이후5년만에 신규상품인 아르젠이 공급 한달만에 완판을 기록하며 최근 프리미엄이1000만원에서1500만원 가량 형성되고 있다.금촌역 천년가 골든뷰가 들어서는 사업지는 경의중앙선 금촌역1번 출구에서 도보로3분 거리에 있는 초역세권에 위치해 파주 일대는 물론 수도권으로 출퇴근하기에 매우 편리한 곳이다.인근에는 파주시청과 법원 및 신세계프리미엄 아울렛과 롯데프리미엄 아울렛,이마트,메가박스 등 생활편의시설도 잘 갖춰져 있어 주민들이 생활하기에 편리한 환경도 구비되어 있다.금촌역 천년가 골든뷰가 들어서는 파주 지역은 잇따른 남북정상회담과 북미정상회담으로 남북관계가 호전되면서 부동산시장에서 수익형 부동산의 핫플레이스로 주목을 받고 있다. 최근 파주 지역은 특히 남북관계가 개선되면서 땅값이 급등하고 있을 뿐 아니라GTX-A노선 연장과 서울~문산 고속도로(공사중),제2외곽순환고속도로(공사중)등 교통환경 개선과 정부의 통일경제특구 추진 등으로 아파트,오피스텔 등 주거시설 공급이 활기를 띠고 있다.2023년 개통될 예정인GTX-A노선이 파주까지 연장될 계획이라 기대를 모으고 있다.GTX-A노선은 경기 동탄시에서 일산을 연결하는 광역급행철도 노선인데 파주 까지 연장되면 파주에서 서울 광화문,시청까지10여분대로 이동할 수 있으며,강남지역도20분대로 도달할 수 있게 되어 파주 지역이 명실상부한 서울 생활권으로 편입하게 된다.또한 남북관계 개선으로 정부가 통일경제특구(제2개성공단)를 추진 중에 있어 미래비전이 더욱 기대되는 지역이다. 파주 일대는 LG디스플레이산업단지를 비롯해 파주LCD산업단지, 신촌일반산업단지, 문발1,2산업단지, 탄현국가산업단지 등20개의 산업단지가 가동 및 조성 중이며 여기에 종사하는 근로자들로 인한 안정적인 배후수요를 확보하고 있는 지역이다. 문의 1811-8685