수도권 상가공급 가뭄지역 신규 분양상가 등장 관심고조

최근에도 아파트에 대한 초강력 규제가 이어지고 오피스텔 등이 수익형 부동산이 공급과잉과 수익률 저하로 수익형 상가에 대한 관심이 높아지고 있다.

최근 탄탄한 상권과 배후수요를 확보하고 있는 수도권 상가 공급 가뭄지역에 최신 시설을 갖춘 신축 상가가 속속 공급되어 투자자와 임차인들의 비상한 관심을 받고 있다.

정작 상가 투자에 대한 관심은 뜨거워지고 있지만 옥석가리기가 이뤄지고 있는 가운데 그 동안 상가 공급이 적었거나 뜸했던 ‘공급 가뭄지역’을 중심으로 주변 노후건물 갈아타기 수요와 대기수요 흡수할 최적지로 투자자들의 이목이 집중되고 있다고 업계는 분석하고 있다.

아무리 교통여건이 좋고 입지가 뛰어난 지역이라도 신규 상가의 공급이 많아 경쟁 상가가 많다면 수요가 분산돼 안정적인 수익률을 기대하기 어렵다.

반면 공급이 부족하거나 뜸한 지역에 위치해 오래되고 노후된 상가들이 대부분인 여전히 높은 수익률을 거두고 있어 신축 상가가 지니고 있는 주차여건, 편의시설 등의 경쟁력으로 인해 이전 수요에 대한 기대감이 높아지게 된다.

여기에 신규 분양상가는 권리금이 부담이 없어 초기비용의 부담을 낮출 수 있고 오히려 다음 임차인으로부터 권리금 형성이 가능해 미래 수익도 기대할 수 있기 때문이다.

영업이 잘 되거나 유동인구가 많은 곳에 위치한 상가에는 높은 권리금이 형성돼 있는 게 일반적이다.

하지만 유명 핫플레이스 상권의 경우 권리금이 있는 상가 비중이 높고, 권리금 또한 꾸준히 상승하고 있어 임차인에게는 상가 임대료와 함께 큰 부담으로 작용하고 있다.

한국감정원이 발표한 2017년 상가권리금 현황조사를 보면 전국적으로 권리금이 있는 상가 비율은 71%로 나타났는데 평균 권리금은 2015년 4574만원, 2016년 4661만원, 2017년에는 4777만원으로 꾸준히 높아지고 있는 것으로 나타났다.

상가투자가 인기를 끌면서 공급이 크게 늘어나 공급과잉 우려까지 나오고 있는 현 시점에서, 공급 대비 수요가 풍부한 지역을 공략하는 것은 가장 중요하게 고려해야 하는 상가 투자 포인트 중 하나로 떠오르고 있다.

실제 신축 상가의 공급이 없었거나 적었던 지역에 상가들이 높은 인기를 끌었다. 먼저 신축 상가 공급이 없었던 지역의 사례다.

GS건설이 지난해 6월 경기도 안산시 상록구 사동(고잔신도시 90블록)에 선보인 ‘그랑시티자이 에비뉴’ 상가도 입찰 경쟁이 치열했다.

이 상가의 분양 주체인 안산사동90블록피에프브이(주)에 따르면, 117개 점포의 입찰에서 평균 약 16대 1의 경쟁률을 기록했는데 최고 경쟁률은 북유럽풍 수변 스트리트 상가로 친환경 상권의 여유로움을 차별성으로 확보한 포트 에비뉴의 125호실에서 나왔다. 이 호실에서만 최고 82대 1의 경쟁률을 기록했다.

그랑시티자이 에비뉴의 최고 낙찰가율은 196%를 기록했다. 평균 낙찰가율도 135%를 기록하며 전체 점포의 인기가 고루 높았다.

그랑시티자이 에비뉴는 전체 7653가구의 그랑시티자이 대단지 내 상가로, 시화호 호숫길을 따라 약 400m 길이의 북유럽풍 수변 스트리트 상가로 조성된다.

다음으로 한 동한 신축 상가 공급이 없었던 남양주 별내신도시 사례다. 현대건설이 지난해 7월 경기도 남양주시 별내동 995번지에 선보인 생활형숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원(578실)’의 단지내 상가격인 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’(63실)도 청약 결과 평균 14대 1의 경쟁률을 기록했다.

장경철 부동산일번가 이사는 "그 동안 상가 공급이 거의 이뤄지지 않은 상권은 노후화된 상가에서 신규 상가로 갈아타려는 이전 수요와 신규 상가를 선점하려는 대기 수요까지 있어 이들 지역 신규 상가 분양에 대한 기대감이 매우 높다"고 말했다.

수도권 상가공급 가뭄지역에 분양(예정)중인 상가현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 4월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하며 노후건물이 즐비한 오류동역 남쪽 상권에 오랜만에 공급되는 최신시설을 갖춘 신규상가다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있으며 구로 항동지구 5,000여 세대의 입주로 추가적인 배후세대 형성이 기대된다. 문의 1600-2463

신사역 멀버리힐스 조감도

●신사역 멀버리힐스=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔․상가 ‘신사역 멀버리힐스’가 4월 중 선보일 예정이다. 서울 강남 신사역 일대에 조성되는 ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동 27-2․4․6번지 일원에 위치하며, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동 등 총 2개동으로 구성된다. ‘신사역 멀버리 힐스’는 오피스텔 전용 20~33㎡ 총 83실(예정)과 도시형생활주택 전용 30~37㎡ 총 12세대(예정), 상업시설 136호(예정), 메디컬타워로 구성된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하 8층, 지상 13층 주거동과 지하 8층, 지상 14층 근린생활시설 등 2개 동으로 구성되었으며, 전용면적 20∼33㎡ 오피스텔 83실과 전용 30∼37㎡ 도시형생활주택 12가구, 상업시설 136호, 메디컬타워가 들어선다. 주변 강남․서초구 내 다양한 기업들과 인근 가로수길, 논현동 먹자골목을 중심으로 한 풍부한 배후수요도 돋보인다. ‘주변에는 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다는 평가다. 서울 강남을 대표하는 중심 상권 신사역의 수혜를 품은 곳으로 강남의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하철 3호선 신사역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 확보한 것은 물론 현재 추진 중인 신분당선 연장, 위례신사선 등의 교통개발호재까지 완료되면 향후 가치는 더욱 커질 전망이다. 이밖에 강남 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 오피스텔과 분양형 상가라는 점에서 높은 희소가치까지 평가받고 있다. 신분당선 서울구간 연장 1단계 사업인 신사∼강남 구간이 현재 공사 중이고, 2022년 개통 예정이다. 오는 2024년 완공 예정인 위례신사선도 이용이 가능하다. 문의 010-6363-1557

목동 블루스퀘어 조감도

●목동 블루스퀘어=목동에 10년 만에 신규 분양 상가인 목동 블루스퀘어가 미래가치와 프리미엄 조건으로 분양을 진행하고 있다. 목동은 웬만한 고분양가 상업시설들도 대부분 임대가 맞춰지면서 공실률이 상당히 없는 지역으로 알려져 있다. 이는 아파트와 업무 시설이 많기 때문인데, 목동 8·9·13·14단지를 비롯해 출입국 사무소, 양천세무소 등 관공서가 밀집한 일명 ‘항아리 상권’이 이를 말해준다. 실제 목동은 완성형 신도시가 되고 나서 상당히 오랜 시간이 지난 곳이다. 따라서 향후 재건축과 재개발에 대한 이슈가 더욱 커질 것으로 보이는 가운데, 해당 분양 상가는 탄탄한 배후수요와 낮은 진입 장벽, 역세권 위치를 갖추고 있다. 먼저 많은 인구 유입과 다양한 기관이 밀집되어 있는 환경은 고정적인 수요를 기대하게 한다. 주변에 양천세무서, 강서수도사업소, 양천구보건소 등 관공서에 근무자들의 발길이 몰릴 수 있기 때문이다. 동시에 목동초, 목동중, 신목초 등 학교 및 학원가 수요까지 확보한 신시가지 핵심 입지라는 점에서 높은 평가를 받는다. 진입 장벽이 낮다는 점 역시 장점으로 작용한다. 기존 상권이 갖춰져 있다고 해도 상가로 진입하는 길이 어렵다면 소비층이 줄어들 수 있기 때문에, 낮은 진입 장벽은 매우 중요한 고려 사항에 해당한다. 목동 블루스퀘어는 대로변에 바로 위치해 있어 상가에 대한 진입이 쉽다. 오목교역, 양천구청역 등 역세권에 위치해 편리한 교통 접근성을 갖췄다는 점도 눈 여겨 볼 만하다. 상가는 유동인구가 많을수록 소비층이 다양하고, 사람이 몰리는 만큼 대중교통 이용이 편리할 수록 방문 확률이 높아진다. 여기에 향후, 경전철 목동선(2022년 이내 착공 예정)이 들어서면 유동인구가 더욱 증폭될 것이라는 것이 관계자의 설명이다. 한편, 목동 블루스퀘어는 양천구 목동동로 인근에 들어서게 되며, 지하 3층~지상 7층 규모로 지어질 예정이다. 문의 02-6085-2900

분당 지웰 푸르지오 상가 조감도

●분당 지웰 푸르지오=분당 최고의 상권으로 불리는 서현·수내동에서 10년 만에 신규 상업시설이 분양에 나서 주목받고 있다. 분당 구도심을 대표하는 서현역과 수내역 인근의 상권은 전국 상권 중 10위권에 이름을 올릴 정도로 규모가 큰 상권으로 분당에서는 가장 큰 규모를 갖춘 최고의 상권이다. 상권의 규모가 크고 수익률도 높지만 신규 공급 상가는 10년째 ‘0’을 기록하고 있어 신규 상가 공급에 대한 기대감이 어느 지역보다 높은 곳이다. 실제로 한국감정원이 발표한 전국 주요지역의 상가 투자수익률 자료를 살펴보면, 분당의 수익률은 2.3%로 명동, 강남대로 보다 높은 수치를 기록하고 있다. 신규 공급상가가 적은 탓에 공실률도 낮다. 국토교통부와 한국감정원이 매 분기마다 발표하는 전국 주요 지역별 상가 공실률 조사 자료에 따르면, 분당은 0.9%의 공실률로 수도권 주요 상권 중 가장 낮은 공실률을 기록하고 있다. 상권이 활성화 되어있기 때문에 수익률이 높고 공실률이 낮은 것이다. 높은 수익률에도 상가 부족으로 신규 상가투자가 어려운 분당 구도심에서 10년만의 신규 상가가 분양에 나선다. 특히, 3중 고정수요를 한번에 누릴 수 있는 랜드마크 복합 상가로 들어서 투자자들의 이목을 끌고 있다. ‘분당 지웰 푸르지오’ 복합 단지 내 상업시설로 조성되는 ‘분당 지웰 푸르지오’ 상업시설은 인근에 위치한 주거, 업무, 여가의 3중 고정수요를 바탕으로 365일 내내 발길이 끊이지 않는 상권을 구축할 계획이다. 상업시설 인근으로 37만명에 이르는 3중 고정수요를 갖추고 있다. 먼저 분당 대표 주택가인 서현동과 수내동, 백현동에 위치한 거주민 수요다. 또 판교·서현역·정자동으로 이어지는 분당 대표 업무지구의 상주 인구도 수요로 확보할 수 있다. 여기에, 탄천과 분당천, 중앙공원을 이용하는 공원 유동인구도 흡수할 수 있다. 특히, 공원과 직접 이어지는 출구를 설계에 포함해 쉽게 접근이 가능하도록 했고, 상업시설 1층은 공원을 따라 이어진 스트리트몰로, 2층은 공원과 천변 조망이 가능한 조망 상가로 설계해 자연 친화적인 환경을 조성한다. ‘분당 지웰 푸르지오’ 상업시설은 주거, 업무, 여가의 3중의 배후 수요를 갖춘 마르지 않는 수요의 상업시설로 주목받을 전망이다. 단지 내 상업시설이지만, 수요가 풍부해 다양한 업종이 입점할 수 있는 장점도 갖추고 있다. ‘분당 지웰 푸르지오’ 상업시설은 경기도 성남시 분당구 수내동에 있다. 단지는 지하 3층~지상 28층으로 ‘분당 지웰 푸르지오’ 상업시설은 지상 1층과 2층에 들어설 예정이다. 총 72실을 분양한다. 문의 1800-5993