불황 안타는 '직장·학교' 인근 단지 실수요자 각광

최근 분양시장이 양극화를 넘어 초양극화 현상을 보이고 있다. 이슈가 있는 지역이나 차별화 된 상품에만 수요자들이 몰리는 현상이 분양시장에서 나타나고 있는 것이다.

이러한 초양극화 현상을 보이고 있는 분양시장에서 직장과 학교가 가까운 입지에 속한 단지가 인기다. 정부의 부동산 규제로 입지 여건이 뛰어나고 미래가치가 확실한 단지에만 청약통장이 몰리고 있는 상황 속에서 출퇴근의 편리함과 우수한 학군이 수요자들에게 매우 중요한 요소로 꼽히고 있다는 것을 방증하고 있는 셈이다.

광화문, 강남, 여의도 등 서울 주요 업무중심 지역이나 각 지역의 산업단지 주변 단지가 주목을 받는 이유는 길거리에 시간을 낭비하는 일 없이 출퇴근이 편리하기 때문이다.

또한 향후 매매 시 수요자 찾기도 쉬워 거래도 잘될 뿐 아니라 시세차익까지 기대할 수 있는 각종 프리미엄을 품고 있다는 공통점이 있다.

학주접근 단지 또한 마찬가지다. 최근 주택 구입의 주 수요층은 대부분 30~40대로 아이양육을 하는 세대다.

이사를 할 때 고려하는 요소 중 학군을 빼놓을 수 없기 때문에 자녀에게 좋은 교육 환경을 제공하려는 부모들은 명품 학군 지역, 즉 학주근접에 대한 선호도가 높기 마련이다.

실제로, 직주근접과 학주근접 조건을 모두 갖춘 단지는 청약에서 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난해 5월 분양한 '평촌 어바인퍼스트'는 1,193가구 모집에 5만8,690명이 청약해 평균 49.2대 1의 청약경쟁률을 기록한바 있다. 이 단지는 바로 인접해 호원초와 초등학교 부지가 위치해 있는데다가 인근으로 안양IT단지, 안양벤처밸리, LS타워 등이 있어 출퇴근이 편리한 환경을 갖추고 있다.

같은 달 청약에 나선 '과천 센트레빌'도 마찬가지로 높은 경쟁률을 보였다. 이 단지는 지하철 4호선 과천정부청사역이 도보거리에 있어 주요 업무지구인 강남으로의 접근성이 우수하고, 도보거리에 과천중앙고, 문원초중이 위치해 있어 교육여건 또한 우수하다. 이에 수요자들의 관심이 몰렸고 1순위 청약에서 57가구 모집에 1,571명이 청약해 평균 27.56대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

이러한 현상은 오피스텔 등 수익형 부동산도 마찬가지다. 특히 52 시간 근무제 등의 시행으로 가족과 보내는 시간이 늘면서 직주나 학주근접 주거용 수익형 부동산에 기대감이 높아지고 있다.

삶의 여유가 중시되는 사회 분위기에서 퇴근 후 자신만의 시간을 가질 수 있거나 가족과 친밀해지는데에 몰두할 수 있는 주거용 수익형 단지에 대한 가치가 높아진 것이다.

실제로 직주근접 오피스텔이 인기를 끌었다. 2017년 10월 분양한 한화건설의 ‘영등포 뉴타운 꿈에그린 오피스텔’은 최고 108대 1, 평균 22대 1의 경쟁률로 청약마감 후 계약시작 이틀 만에 완판(완전 판매)됐다. 이 단지는 지하철 5호선 영등포시장역이 직접 연결된 초역세권으로 여의도를 비롯해 강남, 광화문, 용산 등 서울 주요 도심 업무지구로의 접근성이 우수한 직주근접 단지란 평가를 받았다.

국내 대표 인터넷 포털사 네이버(Naver)의 본사가 자리하고 판교테크노밸리, 분당서울대병원 등도 인접한 경기도 성남시 분당구 정자동에 2017년 6월 포스코건설의 ‘분당 더샵 파크리버’ 오피스텔이 공급되자 총 165실 모집에 9377건이 접수되며 평균 56.8대 1의 청약경쟁률을 기록한 바 있다.

시세도 높았다. KB부동산시세에 따르면 삼성전자 서초사옥 등 삼성그룹 계열사들이 자리한 서울시 서초구의 ‘브라운스톤서초’ 오피스텔 전용면적 49㎡(4층)는 지난해 5월 보증금 2000만원, 월세 135만원에 거래됐고 인근 오피스텔 ‘서초파라곤’도 지난해 3월 전용면적 75㎡(7층)가 보증금 1000만원, 월세 170만원에 거래됐다.

이처럼 직주근접이나 학주근접은 대표적 주거상품인 아파트에서 강조하던 마케팅 포인트로 수익형 부동산 단지에서도 체크 포인트로 부상하고 있다. 임차인의 선호도가 높은 곳이 투자자들에게도 선호도가 높기 때문이다.

특히, 주거비가 치솟는 소형 아파트의 대안으로 떠오르고 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택 등은 2~30대 1인 가구들의 수요가 많아서 대학가나 대기업 등 주요업무지역, 산업단지 등의 지역에 많이 들어서고 있다.

학주근접도 수익형 부동산 투자 선택에서 중요한 요소로 떠오르고 있다. 먼저 최근 주거용 오피스텔로 인기가 높은 아파텔 구입의 연령층은 대부분 30~40대로 아이양육을 하는 세대이기 때문에 이사를 할 때 고려하는 요소 중 학군을 빼놓을 수 없어 자녀에게 좋은 교육 환경을 제공하려는 부모들은 명품 학군 지역, 즉 학주근접에 대한 선호도가 높다.

수익형 부동산 투자에서 대학가 상권은 투자 1순위로 보기도 한다. 이들 메인상권에는 주로 의류 등 판매시설이나 프랜차이즈 업종들이 이면도로는 먹거리상권이 형성된다. 대학가 부동산 투자를 매력적인 투자처로 꼽히는 가장 큰 이유는 안정적인 수요층을 확보하고 있기 때문이며 대부분 지하철 역세권과 가깝다.

학주접근을 선호하는 대학생뿐만 아니라 직주근접을 중시하는 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮은 게 특징이다.

또 서울 강남이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이며 실제로 최근 대학가에서 분양한 상가, 오피스텔 등은 높은 청약 경쟁률을 나타내고 있다.

최근 서울지역 전세난으로 30~40대의 학부모들이 신도시나 택지지구 아파트에 몰리면서 유치원이나 초·중·고 등이 속속 설립되거나 예정에 있다. 이처럼 대단지 주변에 직주근접형 상권이 형성되고 있는데 초중고를 위한 학원과 입시전문 학원, 키즈 카페, 메디컬 업종 등이 강세다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 분양시장이 투자자 뿐만 아니라 실수요자 위주로 움직이면서 실생활과 밀접한 직장과의 거리, 학교과와 거리, 주변 인프라 여건 등이 중요시 되고 있다”며 "아파트든 오피스텔 등 수익형 상품도 초양극화 시대에 직주근접 및 학주근접 단지의 수요는 굳건해 보인다"고 말했다.

전국에 공급중인 직주근접 및 학주근접 단지 현황

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동38-6번지 일대에 용인경전철 초당역2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급되며 1세대 당 1주차 공간을 확보하였다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다.도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대로 책정이 되었다.최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다.먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다.GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다.차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463

시흥월곶역 블루밍 더마크 조감도

●시흥월곶역 블루밍 더마크(아파트)=경기도 시흥시 월곶동 1008번지 일대로 지하2층~지상30층의 랜드마크로 조성된다. 상업시설과 270세대의 소형 아파트로 희소성이 높으며 387대의 넉넉히 주차시설을 갖췄다. 전용면적 55㎡, 60㎡, 65㎡로 선호도 높은 소형 평형위주로 선택가능하다. 전 세대 남향위주의 배치로 일조량 및 채광이 우수하다. 혁신평면으로 바다조망을 최적화했으며 세대별로 파우더룸, 드레스룸, 붙박이장, 팬트리 등 수납공간을 극대화했다. 특히 시스템에어컨, 아일랜드식탁, 비데, SKT인공지능 NUGU, 슬라이딩중문, 전동빨래건조대, 김치냉장고 등 무상으로 제공되는 기본품목으로 차별화를 뒀다. 호텔식로비로 고급스러운 인테리어를 선보이며 실내자전거보관소, 무인택배함 등 설치했다. 피트니스센터, 독서실, 북카페 등 커뮤니티시설이 들어설 예정이다. 월곶초(예정), 월포초, 월곶중 등 도보권으로 학군이 조성돼 있다. 송도프리미엄아울렛, 인천종합터미널, 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 배곧메가박스, 시흥에코피아, 롯데마트 등 쇼핑시설과 인천적십자병원, 나사렛국제병원, 센트럴병원, 배곧서울대병원(예정) 등 의료혜택을 누릴 수 있다. 인천의 5개 택지지구와 4개의 산업단지를 품고 있어 향후 미래가치가 높으며 월곶역 역세권 사업지로 학군, 상업시설, 월곶포구, 배후수요로 발전가능성이 크다. 월곶 역세권 사업은 2020년 말 완공계획이며 국가어항지정 프로젝트는 총 654억이 투입된 수도권 대포 도시형 수산관광, 유통 중심어항으로 조성될 예정이다. 문의 031-435-2700

이천 아름마을 조감도

●이천 아름마을(타운하우스)=경기도 이천에서 분양에 나선 타운하우스 ‘아름마을’이 투자자와 실수요자 모두의 이목을 집중시키고 있다. 샘플하우스 오픈 전부터 방문객이 끊이지 않는 상황이다. 이 타운하우스는 경기도 이천시 신둔면 도암리에 건립되며, 전원주택은 철근콘크리트 구조와 목(木)구조를 선택할 수 있는 것이 특징이다. 지진 대비의 중요성이 대두되고 있어 내진설계를 도입, 안전성이 우수하며, 잔디마당의 기본 조경수가 분양가에 포함돼있다. 또한 기본 울타리와 드레스룸, 붙박이장 등 다양한 사항들이 추가 비용없이 제공된다. 건축면적은 125~135㎡다. 1층은 가족실과 방, 욕실 등 넓고 다채로운 공간을 선보인다. 아파트와 비유하면 1층 분양 면적만 109㎡에 달하는 것이다. 우수한 조망을 원하는 수요자들이 늘고 있는 분위기를 반영, 고객 맞춤형 설계를 적용해 2층에 거실을 두는 것도 가능하다. 아름마을은 2차까지 더해 총 45세대 규모다. 단지 진입로는 7.5m의 넓은 폭을 갖춰 대형 차량을 이용하기도 용이하다. 1.5m로 넓은 인도도 마련된다. 단지내에는 오수 및 우수관이 설치되며, 전기 지중하 공사를 진행해 깔끔한 환경을 선사한다. 주변 정주 여건이 우수한 것도 장점으로 손꼽힌다. 5분 거리에 성남-여주 복선전철 경강선 신둔도예촌역이 조성돼 대중교통을 이용하기가 편리하다. 성남-장호원 간 자동차 전용도로 도암IC가 1분 거리에 위치해있으며, 중부고속도로 서이천IC도 차로 7분 거리에 조성돼있다. 10분 남짓 거리에는 이천 IC도 들어서 차량 이동이 편리한 환경을 갖췄다. 이마트, 하나로마트, 이천의료원, 신둔도예촌, 이천터미널 등 지역내 생활 편의시설이 대부분 3~10분 거리에 밀집돼 입주민의 편리한 생활도 예상된다. 특히, 도암초등학교가 가까워 자녀의 안전한 등하교가 가능한 점이 호평 된다. 인근 이천 하이닉스 및 관련 업체 등에 직장을 둔 수요자들이 갑갑한 아파트 생활을 벗어나 아이들과 여유를 즐길 수 있는 주거환경을 찾는 추세로, 성공적인 분양이 예상되는 타운하우스 이다. 문의 1600-3834

힐스테이트 속초 센트럴 조감도

●힐스테이트 속초 센트럴(아파트)=현대건설이 속초시 중앙동 468-19번지 일대에 짓는 ‘힐스테이트 속초 센트럴’이 분양중이다. 단지는 업무시설부터, 편의시설, 교육시설은 물론 관광지까지 모두 인접한 입지에 자리잡아 속초시 랜드마크 주거단지로 발전이 기대된다. 일단, 속초시청, 속초시의회 등의 공공기관이 바로 맞은편에 위치해 있고, 각종 금융시설을 비롯해 로데오퍼스트몰, 이마트, 속초의료원 등 다양한 편의시설이 밀집해 생활편의성이 매우 뛰어나다. 반경 1㎞ 내에 중앙초, 속초초, 속초여중 등의 학교도 있어 자녀들의 교육여건도 양호하다. 여기에 속초시 주요 관광지로 꼽히는 중앙시장과 아바이마을도 도보권에 위치해 있고, 인근에 설악산, 속초해수욕장이 위치해 있어 주거환경이 쾌적하고, 청초호 호수공원과 영랑호 호수공원도 가까워 가벼운 산책을 즐기기 좋다. 광역교통망도 우수하다. 속초시외버스터미널과 속초고속터미널을 이용해 타지역 및 수도권으로의 이동이 수월하고, 속초항 국제크루즈터미널과 속초항 국제여객터미널도 인접해 있다. 7번국도를 이용해 고성군과 양양군으로 이동이 편리하고, 인접한 동해고속도로(삼척-속초)를 통해 서울로 이어지는 서울양양고속도로와 인천까지 연결된 영동고속도로 진입도 수월하다. 입주자들의 만족도를 높일 내부설계도 주목할만하다. 일단 바다조망이 가능한 입지를 누리기 최적의 설계를 적용했다. 설악산과 청초호 등 속초 도심을 둘러싼 자연경관을 한 눈에 바라볼 수 있는 파노라마 뷰를 적용했다. 또한 오피스텔 역시 속초의 자연 경관을 감상할 수 있는 스카이 전망대, 전용 엘리베이터가 설치된다. 개별 세대는 아파트와 오피스텔 모두 공간활용도를 극대화했다. 확장 시 아파트 전 세대에 안방 드레스룸 및 파우더장이 제공되며, 주택 타입에 따라 필요시 드레스룸 공간을 넓게 사용할 수 있는 대형 드레스룸 선택이 가능하다. 오피스텔 전실에는 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등의 가전제품이 기본으로 제공되며, 현관장과 주방가구가 연계된 일체형 수납가구가 설치돼 공간을 효율적으로 이용할 수 있다. 이와 함께 현대건설이 자체적으로 개발한 홈 IoT 시스템인 '하이오티'(Hi-oT)도 적용돼 조명, 난방, 가스와 같은 에너지 사용 관리 및 조회가 가능하다는 점에서 관리비 절감에 탁월한 효과가 기대되며, 그 외에도 엘리베이터콜, 스마트폰 키 시스템, 무인택배 시스템, 소등지연스위치, 음식물쓰레기 탈수기(오피스텔 제외), 차량번호인식 주차관제시스템 등도 설치될 예정에 있어 더욱 편리한 생활이 가능할 전망이다. 단지 내에는 중앙광장, 테마정원 등이 조성돼 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 다양한 커뮤니티 시설도 들어선다. 아파트 입주민을 위해서는 피트니스, 샤워실, GX룸, 남녀독서실이 설치되며, 오피스텔 동에는 스카이 커뮤니티(북카페와 키즈&맘스카페)가 설치되며, 전용 엘리베이터로 이동 할 수 있도록 설계될 예정이다.한편, ‘힐스테이트 속초 센트럴’은 지하 5층~지상 36층, 4개 동 중 아파트 3개 동, 전용면적 78~114㎡ 256세대와 오피스텔 1개 동, 전용면적 24~27㎡ 138실로 조성되며 입주는 2021년 하반기 예정이다. 문의 1800 -1660