미분양의 무덤 오명, 용인은 어떻게 벗어났나

최근 난개발의 대명사이자 대표적인 미분양의 무덤으로 불리던 용인 부동산 시장이 부활의 기지개를 펴고 있다.

왕십리 뉴타운 이미지

사실 대표적인 원조 미분양 단지는 왕십리 뉴타운이다. 왕십리 뉴타운을 대표하는 아파트는 텐즈힐 1·2차와 센트라스(주상복합 포함)다. 왕십리 뉴타운 1·2구역을 재개발한 텐즈힐 1·2차는 전용 80~195㎡로 총 2950가구이며 3구역을 개발한 센트라스는 전용 57~149㎡, 총 2529가구다. 센트라스와 텐즈힐이 4차선 도로를 사이에 두고 마주보고 있다.

센트라스 아파트 실거래가 자료:서울 부동산정보광장

텐즈힐 아파트 실거래가 자료:서울 부동산정보광장

왕십리 뉴타운이 지금은 '직주근접'으로 주목받지만 처음부터 ‘백조’는 아니었다. 왕십리 뉴타운은 2002년 당시 서울 시장이었던 이명박 전 대통령이 공구 상점과 노후주택이었던 성동구 하왕십리 440 일대 33만7200㎡를 뉴타운 시범지역으로 지정하면서 시작됐다.

그러나 업무·상업·주거시설이 혼재했던 탓에 사업 추진이 쉽지 않았다. 1구역이 철거 상태에서 조합설립 무효판정을 받아 사업 자체가 무산될 뻔 위기도 있었다. 길음 은평 등 다른 시범 뉴타운 지역보다 도심과 가깝기에 분양가도 상대적으로 높았다.

2구역을 분양한 2011년 텐즈힐 2차 평균 분양가는 3.3㎡당 1948만원으로 책정됐다. 비슷한 시기 답십리 16구역을 재개발한 래미안위브 3.3㎡당 평균 분양가는 1550만원이었다. 2013년 분양한 텐즈힐 1차 평균 분양가는 3.3㎡당 1700만원 수준이었으며 2015년 3구역을 재개발한 센트라스 평균 분양가는 1900만원을 기록했다.

더군다나 2011년 텐즈힐2차 분양 당시는 글로벌 금융위기로 서울 아파트값이 하락 국면을 맞은 때였다.

결국 텐즈힐은 대거 미분양 사태를 맞았다. 삼성물산 대림산업 GS건설 현대산업개발 등 건설사들이 20%나 할인했지만 미분양이 계속돼 2015년까지 할인 판매가 이어졌다.

작년 11월 현재 센트라스 전용 84㎡의 3.3㎡당 시세는 3700만원을 넘는다. 3년새 2배 가까이 오른 셈이다. 텐즈힐도 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 센트라스 전용 84㎡ 전셋값은 7억원 수준이다. 직주근접의 대명사인 ‘마포래미안푸르지오’의 전셋값이 최근 공급물량 증가로 6억원대 수준으로 떨어진 것에 비해 비교적 견고한 흐름을 보이고 있다.

왕십리 뉴타운의 매력은 무엇보다 '편리한 교통'이며 생활환경도 우수하다. 특히 센트라스 내에는 2017년 개교한 도선고등학교, 텐즈힐에는 2015년 종로에서 이사한 숭신초등학교가 있어 학부모들의 호응이 높다. 전문직들이 선호한다는 한양초를 스쿨버스로 이용할 수 있다.

왕십리 뉴타운의 집값 향방에 대해서는 긍정적인 전망이 다수다. '직주근접' 실수요 측면에서 가격 방어가 견고할 것이란 분석이다. 왕십리역부터 제기동을 거쳐 상계역에 도달하는 동북선이 신설 예정인 것도 호재로 인식된다. 동북선은 오는 2024년 완공이 목표다.

그렇다면 왕십리 뉴타운 처럼 미분양의 대명사인 용인은 어떻게 이러한 오명들에서 벗어 날 수 있었을까.

업계에서는 탈(脫)서울 이주수요, 교통망 개선, 일자리 창출에서 그 해답을 찾고 있다.

먼저 탈서울 이주수요를 살펴보자. 지난해 1월부터 9월까지 9개월간 분석결과 서울에서 경기도로 유입되는 인구가 지난해 같은 기간보다 크게 늘어난 것으로 나타났다.

이같은 현상은 서울의 집값이 고공행진을 이어가면서 내 집 마련을 위해 인근 신도시를 중심으로 경기도권으로 이주가 늘고 있는 것으로 분석된다.

통계청과 부동산업계에 따르면 지난해 1월부터 9월 말까지 서울시에서 경기도로 전입한 인구는 모두 27만 2천511명로, 2017년 같은 기간(25만 4천93명)보다 7.25%(1만8천418명) 늘어난 수치다.

이 기간 도내 시·군별 유인 입구를 보면 수원시가 27만2천586명으로 가장 많았고, 화성시(24만3천249명), 용인시(24만3천44명), 고양시(20만491명), 성남시(19만5천343명), 부천시(16만3천390명) 등의 순이다.

이같은 서울 대탈출 현상은 집값 상승이 큰 요인으로 꼽힌다. 통계청의 ‘2017년 국내 인구이동 통계 연보’에 따르면 지난해 서울에서 다른 지역으로 이사한 전출자 55만2천616명 중 32.8%(18만1천500명)가 ‘주택’ 때문이라고 답했고, 가족(28.6%), 직업(24.1%)가 뒤이었다.

높아진 서울 집값과 전셋값에 비해 가격 부담이 적은 수도권 일대 새 아파트로 눈을 돌리는 수요자들이 꾸준히 늘어날 전망이다. 편리한 교통 여건으로 서울 생활권이 가능한 상황에서 굳이 높은 비용을 지불하고 서울에서 살아야 할 이유가 없어졌기 때문인데 이 때문에 ‘탈서울’ 현상과 경기지역 인구 증가 현상은 더욱 심화할 전망이다.

다음으로 교통망 개선이 있다. 대표적인 교통망 개선으로 GTX A노선 착공, 서울~세종간 고속도로 개통(2022년), 용인 경전철 연장 등이 있다.

GTX(용인역 예정) A노선이 2021년 말에 용인에 개통되면, 삼성역까지 15분대에 도착할 수 있게 된다.

뿐만 아니라 용인 기흥구, 처인구에 위치한 지역에서 서울 강남으로 30분대에 연결돼 서울 접근성이 대거 개선된다. 지역에 탈서울 인구 유입이 매우 활발해질 것으로 예측된다.

용인시 처인구와 기흥구 일대에 서울~세종간 고속도로(제2경부고속도로)과 제2외곽고속도로가 한창 개발 중이다. 이 도로가 완공되면, 서울 동남권은 물론, 수도권 일대, 세종시 등으로 빠른 진출입이 가능해진다.

마지막으로 물먹는 하마로 불리던 용인 경전철이 광교신도시 연장으로 사업성이 크게 개선 될 전망이다.

용인의 자족기능을 높혀 줄 일자리도 속속 생기고 있다. 현재 용인에서 가장 화두에 오르고 있는 일자리 창출형 개발사업은 크게 ▲용인시 처인구 원삼면 일대에 들어서는 SK하이닉스의 반도체 클러스터 ▲기흥구 보정동, 마북동, 신갈동 일원에 들어서는 용인플랫폼시티 ▲처인구 이동면 덕성리 일대에 들어서는 경기용인테크노밸리 등 세 가지를 꼽을 수 있다.

먼저 용인 반도체 클러스터의 경우 1만7000명의 신규 직접 고용효과와 기업 유치에 따른 지역경제 활성화에 대한 시민들의 기대감이 매우 크다.

다음으로 용인플랫폼시티는 조성 규모가 판교테크노밸리의 5배에 달하는 용인의 대형 프로젝트라는 점으로 많은 관심을 받고 있다.

마지막으로 약 84만㎡ 규모로 조성되는 경기용인테크노밸리는 용인시 최초의 공공산업단지로, 완공되면 400여업체에 7000여명 이상의 직원이 상주하게 돼 시민들을 위한 양질의 일자리를 창출하는데 큰 기여를 할 것으로 전망된다.

다음은 용인에서 분양중인 주요 단지 현황이다.

초당역 블레싱타운 조감도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463

●용인 은화삼샤인빌(타운하우스)=용인 전원주택 ‘은화삼샤인빌’ 타운하우스는 용인시 처인구 남동 일대에 기존 70여 세대와 어우러지는 총 100세대의 대단지로 조성된다. 현재 전 필지의 토목공사를 완료하고 380m²(115평)부터 684m²(207평)까지 다양한 넓이의 택지를 분양하고 있는 것으로 알려졌다. 단지는 은화삼컨트리클럽내에 위치한 단독형 전원주택단지로 풍부한 녹지에 둘러싸여 있는 것으로 보이며 용인시내와 인접한 거리에 위치해 단지 인근으로 처인구청, 용인세무소, 시청, 문화복지 타운, 다보스병원, 세브란스병원, 이마트, 용인시립도서관, 용인중앙공원 등 공공기관, 문화복지, 의료시설과 편의시설이 갖춰져 있는 것으로 판단된다. 전 필지 지목이 대지로 되어있어 개발분담금은 따로 없고 대지분양 후 바로 건축이 가능하다는 것이 특징이다. 분양 측은 도시가스와 전기, 광케이블, 상하수도 및 오수관 등이 설치돼 있고, 입주자의 라이프스타일에 맞게 활용할 수 있도록 타운하우스의 골조와 인테리어, 마감재, 내·외부, 주차장 등을 수요자가 선택할 수 있는 개별맞춤형 설계가 가능하다고 설명했다. 현재 신갈-대촌간 자동차 전용도로가 개통완료되었으며, 제2경부고속도로와 제2외곽순환도로 등의 광역도로망이 함께 조성되고 있어 서울접근성은 더욱 높아질 예정으로 보인다. 또 에버랜드, 한국민속촌, 양지리조트, 지산리조트 등 다양한 여가시설을 즐길 수 있어 전원주택 최적의 입지를 갖추고 있다. 사업지인 경기도 용인은 비규제지역으로 양도세 중과, 종합부동산세 확대, 재건축초과이익환수제를 비롯해 전매제한 기간 확대가 적용되는 규제지역의 까다로워진 부동산 대책에서 자유롭고 각종 교통인프라 확충 및 올해 연말 완공예정인 용인테크노밸리 등 다양한 개발호재를 품고 있는 것으로 보인다. 문의 031-8097-2577

●용인 베네뜨리아(타운하우스)=용인 타운하우스 '용인 베네뜨리아'가 실거주 수요층의 이목을 집중시키고 있다. 용인의 개발 호재와 더불어 탁월한 주거 설계, 쾌적한 전원 환경을 두루 갖췄기 때문이다. 용인 베네뜨리아는 용인 고림택지지구 개발 호재와 맞물려 있다. 고림택지지구는 총 4,500여 가구 규모로 조성 중이다. 다양한 첨단기업 입주로 7,000여명의 고용 인원이 예상되는 용인테크노밸리의 배후도시이기도 하다. 특히 다양한 개발 계획이 예정돼 있어 앞으로의 발전이 더욱 기대되는 지역이다. 또 용인종합운동장 부지에 숙박, 상가시설 등이 들어서면서 복합타운 건립이 예정돼 있기도 하다. 이에 탈서울을 꿈꾸는 실수요층이 경기도 용인 고림동을 주목하고 있다. 용인 타운하우스 베네뜨리아는 우수한 정주여건을 갖춘 고림동 지역의 메리트를 더욱 부각시키고 있다. 여유로운 전원 생활을 누릴 수 있다는 점에서 실거주 수요층의 각광을 받고 있는 것. 실제로 최근 용인 전원주택 '크렌시아 빌리지' 150세대가 완판을 이루면서 방증한 바 있다. 용인 타운하우스 '베네뜨리아'는 총 250세대 중 1차분 60세대 분양이 진행 중이다. 친환경 소재 목조주택으로 설계될 예정인 가운데 일본의 내진설계 기준을 충족해 안정성을 도모했다. 아울러 각 세대별 넓은 잔디마당, 경안천 수변공원을 갖춰 삶의 쾌적함을 더했다. 또한 분양 및 입주를 마친 크렌시아 빌리지와 함께 넉넉한 동간거리를 두어 채광 및 조망권을 확보했다. 단지 내 도로망, CCTV, 도시가스, 상수도관 등을 설치해 아파트 못지 않은 주거 품격을 누릴 수 있다. 프랑스산 기와와 독일제 3중 샷시 덕분에 난방비 절감 효과도 기대할 수 있다. 베네뜨리아는 2층 규모의 단독형 타운하우스로 세대별 개별 등기가 가능하다. 입주자는 2가지 타입을 선택할 수 있다. 여기에 넓은 테라스를 갖춘 것은 물론 효율적인 공간 활용, 최신형 주거 시스템이 탑재돼 편의 향상에 기여한다. 교통 환경도 뛰어나다. 기흥역과 연결 된 경전철 보평역이 도보로 이동이 가능하며, 성남여주간 복선전철이 예정되어 있으며 제2경부고속도로(예정), 제2외곽순환도로 포곡IC, 57번국도를 통한 자가용 이동도 용이하다. 특히 용인IC 진입이 3분 내로 가능하다. 생활 인프라도 풍족하다. 단지 인근에 신세계백화점, 롯데프리미엄아울렛(예정), 이케아(예정), 오렌지팩토리 등 각종 쇼핑 시설과 용인시민체육센터(예정), 에버랜드, 한국민속촌, 골프장 등이 있어 여가활동을 누리기 좋다. 도보 거리에 초·중·고교가 인접해 있어 자녀를 둔 부모 세대의 편의도 높였다. 문의 031-321-1504

●용인 가르텐하임(타운하우스)='가르텐하임’ 용인 타운하우스는 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 24번지 일대에 총 107세대로 조성된다. 2~3층 규모로 전용면적 110.71㎡~111.11㎡까지 선택가능하며 용인 최초 야외수영장, 넓은 잔디마당으로 전원주택만의 장점을 부각시켰다. 전 세대 남향위주의 배치와 일조량이 풍부하며 넓은 동간간격으로 조망권까지 확보했다. 진도 7을 견디는 내진설계와 목조재래공법으로 내진성 및 내구성을 높였다. 단독주택의 장점을 극대화해 CCTV, 무인택배함, 관리소 등 설치했다. 히노키 자재, 벤자민무어 페인트, 편백나무 등 친환경 자재를 사용해 삼림욕에서 누리는 피톤치드, 음이온효과까지 새집증후군, 아토피를 최소화했다. 층간소음과 주차갈등으로 나만의 타운하우스를 꿈꾸는 연령층이 많아지면서 단독주택을 선택하는 나이대가 확장되고 있다. 둔전초, 영문중, 용인외고, 명지대 등 교육환경이 우수하며 단지 앞 광역버스정류장, 병의원, 마트 등 생활인프라가 구축돼 있는 도심형 타운하우스이다. 경부고속도로, 영동고속도로 등 이미 조성되어 있는 교통과 서울세종고속도로(2025년 개통예정), 제2중부고속도로, 제2외곽순환도로 등 판교신도시, 동탄신도시, 서울까지 빠르게 출퇴근이 가능하다. GTX A노선이 개통을 앞두고 용인경전철을 통해 GTX 용인역, 분당선으로 환승가능하다. 또한 수서광주선이 에버랜드~광주까지 연결되어 수도권 타도시로 접근성이 향상된다. ‘가르텐하임’ 용인전원주택은 107세대의 대단지 타운하우스로 주변 지역에 비해 합리적인 가격으로 책정되었다. 인근에 신도시의 경우 높은 가격대와 타운하우스 부지가 없어 아파트의 장점을 갖춘 ‘가르텐하임’의 인기가 높아지고 있다. 문의 1670-7150