기복없이 쉼 없는 365일 상권…분양중인 상가는

최근 상가시장이 초강력 아파트의 규제로 인한 대체 투자처로 떠오름에 따라 어떤 상가에 투자를 해야 할지가 관심사로 떠오르고 있다.

이에 업계에서는 최근 상가투자가 안정적인 수익을 목적으로 하고 있어 일년 내내 지속적인 유동인구 확보가 가능한 365일 또는 주 7일 상권이 높은 인기를 얻고 있다고 전했다.

상가투자에서 배후수요 확보가 투자안정성을 좌우하는 만큼 주중과 주말을 가리지 않고 다양한 수요를 확보할 수 있어야 한다는 것이다.

기본적인 고정수요와 유동인구로 이뤄진 소비수요 등을 두루 갖춘 365일 상권은 타겟층이 포괄적이기 때문에 연중무휴 풍부한 배후수요를 확보할 수 있다.

따라서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는데다 임차인 모집이 수월해 공실률이 낮고, 임대수익 또한 높게 나타난다.

365일 상권이 활성화돼 있는 대표적인 상권으로 ▲등산인구가 늘어나고 있는 지역 ▲교육 열기가 뜨거운 학원가 ▲교회 등 종교시설이 있는 상권 ▲공원, 캠핑장 등 가족단위의 나들이 상권 ▲등이 있다.

산림청이 최근 발표한 자료에 따르면 우리나라의 연 1회 이상 등산 인구는 3,200만 명에 달한다. 주52시간 근무제로 등산인구의 폭발적 증가에 따라 등산객을 특화로 한 상권도 주목을 받고 있는데 대표적인 상권으로 연신내역, 불광역, 녹번역, 수유역, 사당역, 서울대전철역, 신림역, 양재역, 청계산입구역 등이 꼽힌다.

이들 상권의 공통점은 기본적으로 주중 매출(직장인 및 아파트 거주민 등)이 어느 정도 보장된 상황에서 주말에도 다른 곳의 수요를 불러 모을 수 있다면 주 7일 상권 형성이 가능하다는 점이다.

교회·사찰 등 종교시설이 인접한 상권도 365일 또는 주 7일 상권의 기대감이 높다. 주말에 신도수가 최소 수 백명에서 최대 수 만명까지 밀집해 상권에 활력을 주기 때문이다.

또 주말 가족단위 나들이객, 데이트족 등 유동인구를 형성하는 대형공권 인근 상권도 애니타임 상권으로 주목을 받는데 서울 광화문 광장, 여의도·보라매 공원 등 주변과 청계천·양재천·탄천 일대, 일산·광교 호수·청라 수변공원 일대 상가들이 대표적이다.

워라밸 열풍도 주택가 상권이 365일 상권으로 정착하는데 기여를 하고 있다. 지난해 7월부터 시행되는 주 52시간 근무로 가족과 보내는 시간이 많아지고, 외식, 자기 계발, 문화, 레저 등에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.

이런 점에서 가장 큰 타격이 예상되는 곳은 직장인을 대상으로 하는 오피스 상권이다. 직장인들이 일찍 귀가하면서 회식 관련 업종, 유흥·오락 관련 업종의 고객이 줄어들 것으로 보인다.

반면 거주지와 인접한 단지 내 상가와 주택가 골목상권, 아파트 밀집지역 항아리 상권 등은 주7일 상권으로 반사적인 이익을 누릴 것이 기대되는데 가족이나 연인, 친구와 집 근처에서 머무르는 시간이 늘 것이기 때문이다.

대표적인 상권으로는 서울 연신내역이나 사당역 상권을 꼽을 수 있다. 주중에는 학생과 직장인들이 주말에는 등산객과 가족·연인 단위의 나들이객으로 평일과 주말 할 것 없이 유동인구가 넘쳐나는 곳이기 때문이다. 이렇다 보니 상가 공실률도 낮게 나타나고 있다.

실제 서울 은평구 연신내역은 3, 6호선 이용객에 전통시장, 로데오거리, 병원 방문객, 등산객 등이 겹쳐 하루종일 사람들로 북적이는 곳이다. 일대 중개업소에 따르면 다양한 수요에 비해 매물이 부족한 상황이라고 입을 모으며 최근 유명 연예인들도 이곳에 상가를 구매할 만큼 핫(HOT)한 곳이 됐다.

동작구 사당역 상권도 마찬가지다. 대단지 아파트를 배후로 두고 있는 동시에 여러 업무용 시설을 끼고 있는 서울 남부지역 대표적인 365일 상권이다. 관악산 산책로에 남서울미술관도 있어 여가를 즐기는 관광객까지 몰리고 있다. 한국감정원에 따르면 사당역 상가은 지난해 연평균 수익률(중대형 기준)은 7.58%를 기록해 서울 평균(6.74%)를 웃돌고 있다.

또, 실제 365일 상권 일대에서 분양에 나선 상가들도 높은 인기를 보이고 있다.

지난해 4월 분양한 경기 김포시 걸포동 `한강메트로자이 단지 내 상가`는 최소 4,000세대 이상의 주거시설이 밀집돼 있는데다 인근으로 15만㎡ 규모의 걸포중앙공원이 위치하고 있어 평일, 주말 할 것 없이 365일 풍부한 유동인구가 예상돼 투자자들의 이목을 끌었다. 이 상가는 입찰 결과, 32개 호실 모집에 362건이 접수돼 평균 11.31대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

이보다 앞선 지난해 3월 인천 부평구 산곡동에 분양한 `부평 아이파크 상업시설`은 총 73개 호실이 계약 당일 100% 완판을 기록했다. 이 상가도 1만 가구 이상 입주를 앞둔 주거중심지역에 들어서는 것은 물론 인근으로 산업단지와 다양한 규모의 공원이 밀집해, 분양 전부터 365일 상권을 형성할 것으로 기대를 모았다.

이에 업계는 투자 안정성을 높이기 위해서는 365일 상권을 우선적으로 고려할 필요가 있다고 강조하고 있다.

365일 상권 또는 주 7일 상권은 기본적인 고정수요인 주거시설이 갖춰진 상태에서 다양한 상권이 부가적으로 자리잡고 있는 형태가 주를 이룬다. 이 경우 타겟층이 확대되면서 연중무휴 풍부한 배후수요를 확보할 수 있어, 안정적인 임대수익 실현 및 향후 자산가치 향상에 긍정적인 영향을 미치게 된다.

장경철 부동산일번가 이사는 "다양한 수요층을 흡수할 수 있는 365일 또는 주 7일 상권은 투자자나 임차인 선호도가 높은 만큼 투자 위험성을 낮출 수 있어 투자자나 임차인들 사이에서 인기를 끌고 있다"며 "이 같은 복합 상권은 인근 주거시설 내 고정수요는 물론 주변의 지하철역이나 집객시설 등을 이용하는 풍부한 유동인구를 갖춘 입지로, 빠르게 상권이 활성화되며 안정적인 수익은 물론 투자가치도 높은 편이다"고 말했다.

수도권에서 공급중인 365일 상권 분양중인 상가 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(메디컬 상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 4월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있으며 최근 입주를 시작한 구로 항동지구 5,000여 세대의 추가적인 배후세대 형성이 기대된다. 문의 1600-2463

신사역 멀버리힐스 조감도

●신사역 멀버리힐스(복합상가)=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔․상가 ‘신사역 멀버리힐스’가 4월 중 선보일 예정이다. 서울 강남 신사역 일대에 조성되는 ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동 27-2․4․6번지 일원에 위치하며, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동 등 총 2개동으로 구성된다. ‘신사역 멀버리 힐스’는 오피스텔 전용 20~33㎡ 총 83실(예정)과 도시형생활주택 전용 30~37㎡ 총 12세대(예정), 상업시설 136호(예정), 메디컬타워로 구성된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하 8층, 지상 13층 주거동과 지하 8층, 지상 14층 근린생활시설 등 2개 동으로 구성되었으며, 전용면적 20∼33㎡ 오피스텔 83실과 전용 30∼37㎡ 도시형생활주택 12가구, 상업시설 136호, 메디컬타워가 들어선다. 주변 강남․서초구 내 다양한 기업들과 인근 가로수길, 논현동 먹자골목을 중심으로 한 풍부한 배후수요도 돋보인다. ‘주변에는 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다는 평가다. 서울 강남을 대표하는 중심 상권 신사역의 수혜를 품은 곳으로 강남의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하철 3호선 신사역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 확보한 것은 물론 현재 추진 중인 신분당선 연장, 위례신사선 등의 교통개발호재까지 완료되면 향후 가치는 더욱 커질 전망이다. 이밖에 강남 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 오피스텔과 분양형 상가라는 점에서 높은 희소가치까지 평가받고 있다. 신분당선 서울구간 연장 1단계 사업인 신사∼강남 구간이 현재 공사 중이고, 2022년 개통 예정이다. 오는 2024년 완공 예정인 위례신사선도 이용이 가능하다. 문의 010-6363-1557

목동 블루스퀘어 조감도

●목동 블루스퀘어(근린상가)=목동에 10년 만에 신규 분양 상가인 목동 블루스퀘어가 미래가치와 프리미엄 조건으로 분양을 진행하고 있다. 목동은 웬만한 고분양가 상업시설들도 대부분 임대가 맞춰지면서 공실률이 상당히 없는 지역으로 알려져 있다. 이는 아파트와 업무 시설이 많기 때문인데, 목동 8·9·13·14단지를 비롯해 출입국 사무소, 양천세무소 등 관공서가 밀집한 일명 ‘항아리 상권’이 이를 말해준다. 실제 목동은 완성형 신도시가 되고 나서 상당히 오랜 시간이 지난 곳이다. 따라서 향후 재건축과 재개발에 대한 이슈가 더욱 커질 것으로 보이는 가운데, 해당 분양 상가는 탄탄한 배후수요와 낮은 진입 장벽, 역세권 위치를 갖추고 있다. 먼저 많은 인구 유입과 다양한 기관이 밀집되어 있는 환경은 고정적인 수요를 기대하게 한다. 주변에 양천세무서, 강서수도사업소, 양천구보건소 등 관공서에 근무자들의 발길이 몰릴 수 있기 때문이다. 동시에 목동초, 목동중, 신목초 등 학교 및 학원가 수요까지 확보한 신시가지 핵심 입지라는 점에서 높은 평가를 받는다. 진입 장벽이 낮다는 점 역시 장점으로 작용한다. 기존 상권이 갖춰져 있다고 해도 상가로 진입하는 길이 어렵다면 소비층이 줄어들 수 있기 때문에, 낮은 진입 장벽은 매우 중요한 고려 사항에 해당한다. 목동 블루스퀘어는 대로변에 바로 위치해 있어 상가에 대한 진입이 쉽다. 오목교역, 양천구청역 등 역세권에 위치해 편리한 교통 접근성을 갖췄다는 점도 눈 여겨 볼 만하다. 상가는 유동인구가 많을수록 소비층이 다양하고, 사람이 몰리는 만큼 대중교통 이용이 편리할 수록 방문 확률이 높아진다. 여기에 향후, 경전철 목동선(2022년 이내 착공 예정)이 들어서면 유동인구가 더욱 증폭될 것이라는 것이 관계자의 설명이다. 한편, 목동 블루스퀘어는 양천구 목동동로 인근에 들어서게 되며, 지하 3층~지상 7층 규모로 지어질 예정이다. 문의 02-6085-2900

남양주 두산위브 트레지움 단지 내 상가 투시도

●남양주 두산위브 트레지움(단지내 상가)=대단지 아파트 ‘남양주 두산위브 트레지움’ 단지 내 상가가 분양중이다. 상가 내부는 다양한 라이프 스타일에 맞춘 업종으로 구성된다. 높은 전용률로 설계돼 합리적인 분양가를 책정했으며 최대 5.45m의 천정고를 확보, 공간의 활용성을 극대화할 수 있도록 했다. 또 1600여 세대 독점수요와 단지 주변으로 2000여 세대 아파트 단지들이 밀집돼 풍부한 배후 수요를 갖췄다. 대단지 입주민 고정 고객을 기반으로 공실 우려를 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 주변 2000여 세대의 풍부한 유동 인구 수요까지 더해 사람들로 붐비는 상권 형성이 기대 가능하다. 특히 6차선 대로변에 위치해 이동간 시선 집중이 유리하고 접근이 편한 아파트 주출입구에 위치, 고객 접근 동선을 최대로 확보할 수 있다. 문의 1800-0723