커지는 공실 리스크, 公室 무풍지대 분양상가 각광

최근 고강도 아파트 규제와 국민투자처로 불리던 오피스텔의 수익성 하락으로 상가투자에 관심이 높아지고 있다.

하지만 막상 상가투자를 하려면 두려운 것이 있다. 대표적인 것이 바로 공실(公室)에 대한 위험이다.

상가를 투자해 공실이 생길경우 수익은 커녕 대출로 인한 이자 부담까지 떠안아야 하기 때문이다.

실제 주요 상권의 공실률은 심각한 수준이다. 얼마전까지 대한민국 상권 핫플레이스로 불리던 이태원 경리단길과 홍대 입구, 대구 동성로 등 대도시의 핵심 상권과 위례 신도시, 세종시 등은 상가의 공급과잉으로 인한 공실률이 높은 수준이다.

한국감정원의 발표에 따르면 2018년 4분기 공실률 중 이태원 상권은 21.6%, 논현동 상권은 18.9%, 동대문 상권은 14.6%로 전년도에 비해 대폭 증가한 것으로 나타났는데 실제 현장에서 체감은 수치로 보는 것보다 더욱 심각하다.

소규모 상가의 지역별 공실률을 보면 2018년 4분기 기준 서울지역의 평균 공실률은 2.4%로 집계됐으며 경기도 5%, 인천은 5.1%로 조사됐다.

이처럼 유명 상권조차 공실에 대한 위험이 커지자 반대로 공실이 거의 없는 공실 제로지역에 대한 관심은 커질 것으로 보인다.

상권별로 분석해 보면 서울의 경우 △신사역 상권 △공덕역 상권 △불광역 상권 △신림역 상권 △오류동역 상권 등은 공실률 0%를 기록했으며 경기도에서는 △병점역 상권 △수원역 상권 △안양역 상권 △평택역 상권 등이 0%의 공실률을 보였는데 이들의 공통점은 역세권이라는 것이다.

반면 상가가 밀집한 먹자골목이나 유흥거리 등은 상대적으로 높은 공실률을 보였다.

서울의 경우 종로 상권은 9.1%의 공실률을 보였으며 압구정 상권 6.8%,신촌 상권 4.6% 등으로 공실률이 집계됐으며 인천은 신포동 상권이 13.4%의 공실률을 보였으며 이 외에도 경기 고양시청 상권은 18.3%, 안성시장 상권 19.9%, 성남구시가지 상권의 공실률은 8.6%를 나타냈다.

공실률이 낮은 역세권 상가는 투자수익률도 높았다. 상권별로 살펴보면 △서울역 상권 8.94% △논현역 상권 8.06% △신사역 상권 8.32% △서울대입구역 상권 7.94% △불광역 상권 7.57% △신림역 상권 7.97%, 경기 △부천역 상권 6.53% △수원역 상권 8.4% △의정부역 상권 7.65% 등의 투자수익률을 기록했다.

그렇다면 왜 골목상권 등에 비해 역세권 위주의 상권은 공실 리스크가 적을까. 뛰어난 교통여건과 접근성이 편리해 유동인구를 확보할 수 있어 높은 수익을 올릴 수 있어서다.

때문에 역 주변으로 상권이 발달하는 경우가 많으며 역 주변 상가는 거래도 활발해 환금성도 뛰어나 불황기에도 가격 하락폭이 낮다.

역세권 상가의 장점은 주변 배후세대의 중요한 이동수단으로서 다양한 연령대의 유동인구가 풍부하며, 여러 업종의 다양한 매장들이 상권을 형성하기 때문에 임차인 확보도 유리한 부분이 있어 공실률 또한 낮고 임대료와 보증금이 높게 형성되어 수익률을 극대화하는데 상당한 매력을 지니고 있다.

이러한 이유로 역과의 거리가 가까운 상가일수록 역 주변 상가들에 비해 공시지가와 매매가격이 높게 형성되며, 활성화된 상권에서는 임차인들 간에 권리금 형성 또한 높게 거래된다.

따라서 역세권의 신규 상가를 주목해 볼만 하다. 임차인들의 권리금 부담도 없기 때문에 준공 이전부터 임대계약이 이루어지며 준공과 동시에 상권 활성화 되는 경우도 많아서다.

하지만 같은 역세권이라고 할지라도 단일역보다는 환승역세권이나 다중역세권이 좋으며 버스 등 타 교통과 연계성이 좋은 상권을 선택해야 한다.

주중은 물론 주말에도 상권이 활성화 된 주 7일 상권을 주목해야 한다. 대표적인 상권으로 사당역, 신림역, 연신내역, 불광역 상권 등이 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "최근 내로라하는 유명 상권조차도 공실에 대한 위험이 심각한 수준인 것으로 나타났다"며 "따라서 단지 유명 상권이라고 현혹되지 말고 상권의 배후세대나 유동인구에 대비해 점포수의 공급과잉이나 신흥상권의 경우는 상업지 비율을 감안한 선별적 투자가 필요해 보이며 역세권은 출구별로 유동인구가 달라지기 때문에 유동인구의 동선의 흐름과 퇴근길 동선인지 등을 고루 따져봐야 한다"고 말했다.

공실률 제로지역에서 분양중인 주요 상가현황

-오류동역 상권-

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있으며 최근 입주를 시작한 구로 항동지구 5,000여 세대의 추가적인 배후세대 형성이 기대된다. 문의 1600-2463

-신사역 상권-

신사역 멀버리힐스 조감도

●신사역 멀버리힐스=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔과 상가로 이뤄진 ‘신사역 멀버리힐스’가 4월 중 선보일 예정이다. 서울 강남 신사역 일대에 조성되는 ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동 27-2․4․6번지 일원에 위치하며, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동 등 총 2개동으로 구성된다. ‘신사역 멀버리 힐스’는 오피스텔 전용 20~33㎡ 총 83실(예정)과 도시형생활주택 전용 30~37㎡ 총 12세대(예정), 상업시설 136호(예정), 메디컬타워로 구성된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하 8층, 지상 13층 주거동과 지하 8층, 지상 14층 근린생활시설 등 2개 동으로 구성되었으며, 전용면적 20∼33㎡ 오피스텔 83실과 전용 30∼37㎡ 도시형생활주택 12가구, 상업시설 136호, 메디컬타워가 들어선다. 주변 강남․서초구 내 다양한 기업들과 인근 가로수길, 논현동 먹자골목을 중심으로 한 풍부한 배후수요도 돋보인다. ‘주변에는 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다는 평가다. 서울 강남을 대표하는 중심 상권 신사역의 수혜를 품은 곳으로 강남의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하철 3호선 신사역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 확보한 것은 물론 현재 추진 중인 신분당선 연장, 위례신사선 등의 교통개발호재까지 완료되면 향후 가치는 더욱 커질 전망이다. 이밖에 강남 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 오피스텔과 분양형 상가라는 점에서 높은 희소가치까지 평가받고 있다. 신분당선 서울구간 연장 1단계 사업인 신사∼강남 구간이 현재 공사 중이고, 2022년 개통 예정이다. 오는 2024년 완공 예정인 위례신사선도 이용이 가능하다. 문의 010-6363-1557