수익형 부동산 투자, 직주근접(職住近接)형 단지 주목

정부의 부동산 규제의 칼날이 주택시장을 정조준하고 있다. 이에 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 눈길을 돌리는 투자자가 늘고 있는데 특히 아는 사람만 한다는 틈새 수익형 상품인 ‘미군 렌탈사업’과 ‘지식산업센터 기숙사’가 투자 상품으로 주목을 받고 있다.

이들의 공통점은 직주근접(職住近接)형 단지로 일반적인 수익형 상품보다 안정적인데다 높은 수익도 가능하다는 장점이 있다.

먼저 틈새 수익형 상품인 미군 렌탈사업이 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다.

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.

반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

다음으로 지식산업센터 내 기숙사도 틈새 수익형 상품으로 각광받고 있다. 주변에 위치한 일반 오피스텔과 상품성에서 크게 차이가 없으면서 분양가는 저렴하고, 직장과의 접근성이 우수해 수요자들에게 큰 인기를 얻고 있는 상황이다.

업계에 따르면 지식산업센터 내 기숙사는 인근 오피스텔보다 높은 수익률을 보이고 있다. 실제로 경기도 의왕시 포일동에 위치한 지식산업센터 ‘에이스 청계타워 내 기숙사’의 경우 전용면적 28㎡ 기준 연간 수익률은 최대 7.12%에 달한다. 같은 지역에 위치한 ‘파레사타워’ 오피스텔 전용면적 23㎡의 평균수익률이 5.87%(부동산114 기준)인 것을 감안했을 때 해당 기숙사의 임대수익률이 더 높은 수준을 보이는 것으로 나타났다.

또한 인천시 연수구 송도국제도시에 위치한 지식산업센터 송도스마트밸리 내 기숙사인 ‘송도스마트큐브’ 전용 34㎡ 경우 현재 6.00%의 수익률을 보이고 있어 송도국제도시 소형 오피스텔(전용 20㎡초과~40㎡이하)의 평균수익률인(부동산114 기준) 4.73%를 훨씬 웃돌고 있다.

지식산업센터 내 기숙사의 인기는 분양결과로도 증명되고 있다. 경기 하남시에서 분양 중인 ‘미사강변 SK V1 center’ 지식산업센터 기숙사는 단기간 완판을 완료했으며, 지난해 6월 경기 화성시에서 분양한 ‘금강펜테리움 IX타워’ 지식산업센터 내 기숙사 역시 계약시작 1주일 만에 완판됐다.

지식산업센터내 기숙사 투자의 매력은 역시 높은 수익률이다. 동일 면적의 오피스텔과 비교해 분양가가 저렴하다 보니 투자비용 대비 높은 수익률로 되돌아 오는 셈이다. 다만 법인이나 개인사업자등록을 내야 하는 점은 미리 염두에 두어야 한다. 구입시 세제 혜택을 받는 지식산업센터와 달리 취득세 및 재산세 감면 대상에서 제외된다는 점도 알아야 할 사항이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 국민투자처로 불리우던 오피스텔의 인기가 식어가면서 시중에 풍부한 부동자금들이 틈새 수익형 부동산을 겨냥하고 있다”며 "미군대상 임대사업이나 지식산업센터 내 기숙사의 경우 미군부대의 접근성이나 근무지의 접근성이 우수해 선호도가 높아지고 있는데 장기간 안정적인 임대수익에 관심 있는 투자자에겐 매력적인 수익형 상품으로 떠오르고 있다"고 말했다.

전국에 분양중인 직주근접(職住近接)형 단지 현황

-미군 렌탈사업-

미군 렌탈하우스 오딧세이 이글 3차 투시도

●오딧세이 이글 3차=미군 렌탈하우스 ‘오딧세이 이글 3차’가 평택 부동산 시장에서 인기몰이 중이다. 세계 최대규모 캠프험프리스(K-6) 정문에서 단 300m 떨어진 곳에 건립 중으로, 입지가 탁월해 좋은 평을 받는다. 앞서 1, 2차 분양을 성공적으로 마쳐 이번 분양 역시 성공 가능성이 높게 평가된다. 지하 6층~지상 14층 총 112실, 4개의 근린생활시설 규모로 조성되는 오딧세이 이글 3차는 미군의 라이프스타일을 고려해 3개의 방과 2개의 화장실이 갖춰질 예정이다. 바비큐장과 피트니스센터 등 커뮤니티시설도 마련된다. 입지와 개발 호재, 생활 편의가 좋은 평택 렌탈하우스로 분양 문의가 끊이지 않고 있다. 대형 상권의 탄생이 예고되는 로데오상권에 인접해 생활 편의가 우수한 것도 장점이다. 현재 평택 일원 부동산의 가격이 급상승 중이며, 주변에 예정된 개발 호재가 다양해 시세 차익 확보도 전망된다. 삼성반도체 단지 및 고덕국제신도시 개발이 한창이며, 수서발 SRT도 개통이 예정돼 서울 강남권으로의 진입이 더욱 빨라진다. 분양관계자는 “최근 평택 일원에 미군 렌탈하우스가 조성이 매우 활발한 상황이다”라며 “입지와 주거 가치 모두 우수한 평택 렌탈하우스 오딧세이 이글 3차는 성공적인 분양이 예고된 미군 렌탈하우스다”라고 전했다. 이어 “미군기지 밖에서 거주해야 하는 많은 미군 및 관계자, 투자자들의 문의가 상당하다”라고 말했다. 문의 02-400-9001

-지식산업센터 기숙사-

테크트리 영통 지식산업센터 조감도

●테크트리 영통 지식산업센터=경기도 수원 핵심 입지에 들어서는 지식산업센터 ‘테크트리 영통 지식산업센터’에 관심이 모인다. 테크트리 영통 지식산업센터는, 수원 영통구 삼성디지털시티 바로 앞에 위치해 입지적인 장점을 갖췄다. 삼성 후광 효과를 비롯해 삼성전자 기흥·화성 캠퍼스 등도 인근으로 자리해 삼성 프리미엄 비즈니스 벨트도 누릴 수 있다. 다양한 협력업체가 밀집된 산업지구인만큼 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 것으로 기대된다. 편리한 광역 교통망도 장점이다. ‘테크트리 영통 지식산업센터’에서 분당선 매탄권선역과 망포역을 도보로 이용할 수 있을 정도로 가까우며, 서울 강남권으로 40분대, 분당까지 20분대에 도달할 수 있다. 2022년 상반기부터 수원∼왕십리역 전 구간으로 급행열차가 확대될 예정이라 지하철을 이용한 이동 시간은 더욱 단축될 전망이다. 경부고속도로 및 용인-서울 고속도로에 접근하기 쉬운 위치인 것도 장점이다. 차량을 이용해 공장에서 생산되는 제품을 인접 도시로 편리하게 이송할 수 있다. 입주 직원들의 편의성을 고려한 대규모 기숙사 시설도 테크트리 영통 지식산업센터의 장점으로 꼽힌다. 지상 15층 규모 총 378실의 기숙사가 갖춰지며 단층형, 복층형 등 두 가지 타입의 최첨단 시스템 기숙사가 들어선다. 휴게시설, 회의실 등 지원 시설도 적용되는 만큼 편리한 업무 환경이 조성될 예정이다. 테크트리 영통 지식산업센터는 경기도 수원시 영통구 신동 일원에 들어서며, 연면적 84,166㎡ 규모, 총 지하 3층~지상 15층 규모로 공급된다. 지식산업센터와 함께 상업시설도 공급된다. 상업시설은 지식산업센터 내 지하 1층~지상 2층에, 기숙사 1층, 별동의 상가동에 들어선다. 문의 1899-3409

안양 아이에스비즈타워 센트럴 조감도

●안양 아이에스비즈타워 센트럴=아이에스동서(IS동서)은 옛 동화약품 부지인 경기도 안양시 만안구 안양동 189번지 일대에 '안양 아이에스비즈타워 센트럴' 지식산업센트를 선보인다. 단지는 지하 2층~지상 28층 규모로 연면적 약 216,285㎡로 안양 최대규모로 조성될 예정이다. 안양 아이에스비즈타워 센트럴은 우수한 입지를 자랑한다. 지하철 1호선 안양역, 명학역과 4호선 범계역을 이용할 수 있어 출퇴근이 편리하며 서울외곽순환고속도로, 석수IC(제2경인고속도로), 평촌IC(외곽순환고속도로), 경수대로, 서해안고속도로 등을 통해 서울은 물론 수도권 어디로든 빠른 이동이 가능한 광역교통망을 갖췄다. 지식산업센터 인근으로는 안양IT단지, 평촌 스마트스퀘어 도시첨단산업단지 및 행정복합타운(예정) 등이 위치해 비즈니스 밸트의 중심지다. 아이에스동서(IS동서, 회장 권혁운)의 지식산업센터 주변으로는 배후수요도 풍부하다. 인근에 안양IT, 국제유통단지, 안양 스마트밸리, 군포첨단산업단지 등이 위치해 약 1만 7천 세대까지 품을 예정이다. 단지 내 고정수요 뿐만 아니라 제2안양 부흥의 중심축으로 구성되 유동인구까지 흡수할 예정이다. 차별화된 특화설계도 장점이다. 지식산업센터는 업무 효율성과 공간활용도를 높인 특화 설계로 기업의 비즈니스에 딱 맞는 근무환경을 조성할 예정이다. 또한 기숙사와 상가를 비롯해 업무·주거·상업을 모두 아우르는 원스톱 복합업무시설로 꾸며진다. 단지는 최고 5.4m 층고, 바닥하중 1.2톤/㎡ 가변형 벽체 등 사용자의 편리성을 고려한 효율적인 설계를 구현했다. 저층부는 Drive-In 시스템, Door to Door 적용, 호실 별 조업공간 추가로 여유로운 작업환경 구현 및 임시 화물적재공간 사용가능, 화물 하역데크 시스템 설치로 작업의 효율성을 극대화 하였으며, 고층부는 전용 20평대의 소형모듈을 적용하여, 입주 기업의 비즈니스 편의성이 한층 더해질 전망이다. 문의 1522-9819