수익형 부동산 투자, 희소가치 갖춘 단지 각광
최근 초강력 아파트 규제의 반사익으로 임대형 부동산 시장이 주목을 받고 있는 가운데 희소성에 따라 수익형 부동산의 분양성이 달라질 것으로 보인다.
수익형 부동산이 인기를 끌자 공급은 늘고 있는 가운데 되려 수익성은 하락하고 있어 투자자들의 선택을 받기 위한 분양업체들의 고민은 날로 깊어만 가고 있다.
여기서 희소가치가 높다는 것은 사람의 욕망에 비해 그 충족 수단이 항상 부족한 상태를 말하는데 대표적으로 초역세권이나 멀티 역세권 등 교통 입지여건, 뛰어난 조망권, 독점적인 공급이나 공급이 수요에 비해 적은 지역 등이 있다.
먼저 초역세권은 입지여건이 좋으며 희소가치가 높다. 역과 근접한 초역세권은 임대료는 비싸지만 선호도가 높아 공실률도 적다는 장점이 있다.
초역세권 만큼 멀티 역세권도 희소성이 높다, 역세권인 동시에 인근 지역을 이어주는 광역교통망을 자랑하기 때문에 풍부한 임대수요 확보가 가능하다. 또한 통상적으로 수익성이 좋고 불황기에도 거래가 꾸준히 이어져 가격 하락폭이 좁다.
다음으로 조망권을 확보한 수익형 부동산의 가치 날이 갈수록 높아지고 있다. 삶의 질이 높아지면서 여유로움과 쾌적성 등을 선호하는 현상이 두드러지면서 조망권이 수익형 부동산의 가치를 높이는데 큰 역할을 하고 있어서다.
특히 지역 명소로 꼽히고 있는 공원이나 산, 강, 바다 등의 조망권은 가치가 더욱 높아 높은 프리미엄이 형성되고 있다.
이처럼 특급 조망이 확보된 오피스텔 등 수익형 주택은 공급량이 상대적으로 적지만, 원하는 수요자들이 많아 조망권이 확보되지 않은 경쟁 상품 대비 공실 발생 가능성이 적다.
실제로도 조망권을 확보한 오피스텔들은 시세와 월 임대료도 높은 경우가 많은 것으로 조사됐다.
2019년 3월 기준 KB국민은행 부동산시세 발표에 의하면, 여의도 한강 조망을 품은 오피스텔 ‘여의도 금호리첸시아’ 전용면적 51m²는 지난 2년여 동안(2017.7~2019.3) 매매가격이 2억 9천만원에서 3억 3천만원으로 4천만원가량 올랐다.
반면, 동기간 여의도동 ‘LG 여의도 에클라트’ 전용면적 51m²는 1억 9천만원에서 1억 9천 250만원으로 250만원 오르는데 그쳤다. 이 오피스텔은 지하철 9호선 국회의사당역 역세권 입지를 확보했지만 한강 조망권을 확보하지 못했는데 두 오피스텔의 프리미엄 차이는 무려 16배에 달한다.
월 임대료 역시 조망권에 따른 차이를 나고 있다. 일산호수공원 조망이 가능한 ‘중앙하이츠빌(2004년 11월 입주)’ 전용면적 35m²의 경우, 현재 보증금 500만원에 월 임대료 70만원 선에 거래되고 있다. 하지만 ‘우림로데오스위트(2004년 12월 입주)’의 전용면적 34m²는 보증금 500만원에 월 임대료 50만원 선에 거래 중이다. 이 오피스텔은 3호선 정발산역이 가깝지만, 일산호수공원은 조망이 어려운 입지에 들어서 있다.
마지막으로 독점적인 공급이나 공급이 수요에 비해 적은 지역도 희소가치가 높다. 한정적인 공급이기 때문에 수요가 많고 환금성이나 투자가치도 높다는 것이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “초역세권이나 조망권 확보 단지, 독점성 높은 수익형 주택 등은 한정된 입지에서 누릴 수 있는 만큼 희소성까지 갖추고 있어 이에 따른 가치가 점점 더 높아지고 있다”며 “그렇다 보니 경제적으로 여유가 있는 수요자들에게 선호도가 더욱 높은 상황이다”고 말했다.
희소가치 갖춘 수익형 단지 현황
-초역세권·멀티역세권-
초당역 블레싱타운 조감도●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 인근에 한길찬공원이 근접해 있으며 석성산 조망권도 가능하다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 한편 sk하이닉스는 경기도 용인시에 클러스터 4개 반도체 제조공장(FAB)을 건설한다. 이에 따라 sK하이닉스는 용인시 처인구 원삼면 일대 약 448만㎡ 부지에 향후 10년간 120조원을 투입해 제조공장을 설립하고 월 80만장의 반도체를 생산할 예정이다. 이곳에는 자재와 장비 분야의 국내외 협력업체 50여개도 입주할 예정으로 약 1만7000여명의 고용효과도 창출될 것으로 보인다. 또 ‘용인플랫폼시티(용인경제신도시)’가 오는 2021년 구성역(GTX 용인역) 일대에 착공 예정이다. 용인시 보정·마북·신갈동 일대에 들어서는 용인플랫폼시티는 390만㎡ 규모로 판교테크노밸리의 5배에 달한다. 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터를 건설하고 주변의 남은 부지에는 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT) 등 첨단 산업단지가 들어설 예정이다. 문의 1600-2463
동대문 오팰리오 조감도●동대문 오팰리오(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 중구 오장동 일대에서 주거용 수익형 부동산인 '동대문 오팰리오'가 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 13층 규모로 조성되며, 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 전용 19~39㎡ 27세대와 오피스텔 전용 18~29㎡ 48실로 구성된다. 특히 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역과 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역을 모두 걸어서 이용할 수 있는 만큼 젊은 수용층의 관심이 예상된다. 사업지 인근에 동대문패션타운 관광특구와 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 생활편의시설이 있고, 인접한 세운재정비촉진지구 정비사업이 완료되면 주거여건이 더욱 좋아질 예정이다. 또 단지가 들어서는 동대문 일대의 약 75만명의 직장인과 패션산업 종사자를 배후수요로 흡수할 수 있다는 것도 장점이다. 1~2인 가구를 위한 특화설계도 눈길을 끈다. 먼저 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했으며, 오피스텔 일부 실에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 입주민의 편의를 위해 스타일러(일부 세대) 등 풀퍼니시드시스템(Full-furnished system)도 제공한다. 분양문의 010-4114-8090
-조망권 확보 단지-
오류동역 아델리아 오피스텔 조감도●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 010-2732-9283
