1~2인 가구 급증, 판커지는 오피스텔시장 어디를 주목

대한민국의 1~2인 가구가 1,000만 가구를 넘어서면서 상대적으로 주거비 부담이 낮은 오피스텔에 대한 관심도 커지고 있다.

통계청에 따르면 2017년 말 기준으로 우리나라의 1인가구 수는 무려 561만가구이며, 2인가구는 526만가구를 기록했다.

이처럼 1~2인 가구가 급격히 증가함에 따라 주거시설에 대한 선호도와 위상에도 변화가 생기고 있다.

향후에도 1~2인 가구는 지속적으로 증가 할 것으로 전망됨에 따라 오피스텔에 대한 수요가 계속 늘 것으로 보이며 은행금리보다 높은 수익률도 기대할 수 있다.

또 월급처럼 매달 임대료를 받을 수 있기 때문에 꾸준한 수익을 가지고 노후를 즐길 수 있어 은퇴 후를 준비하는 사람들이 투자상품으로 오피스텔을 많이 찾고 있다.

여기에 주택임대사업자로 등록시 주택으로 취급되지 않다 보니 다주택자에 대한 규제가 강화된 최근, 주택 수에 포함되지 않는 오피스텔을 소유하는 것에 부담이 없고 분양 받을 때 청약통장이나 거주지 제한이 없다.

실제로 한국감정원에 따르면 지난해 오피스텔 거래량은 총 18만7498건으로 조사됐다. 이는 전년도(17만7699건) 대비 5.51%가량 증가한 수치. 또 부동산114 자료를 보면 지난해 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 4.97%로, 국내 18개 시중은행의 평균 예금금리(1년 기준, 1.91%)와 적금금리(1년 기준, 1.92%)보다 높게 나타났다.

분양시장에서 입지가 좋은 오피스텔의 인기가 입증되고 있다. 실제 올 1월 대구 달서구 죽전역 초역세권 입지에 공급된 ‘빌리브 스카이’ 오피스텔은 평균 28대 1의 경쟁률로 계약 하루 만에 모든 호실이 주인을 찾았다. 지난 2월에는 경기 부천시 신중동역 인근에 ‘신중동역 랜드마크 푸르지오시티’ 오피스텔이 평균 21.57대 1로 단기간 완판(완전판매)됐다.

따라서 오피스텔 투자를 고려 중인 수요자라면 수요가 꾸준한 수도권 역세권과 대학가, 업무지구 등을 우선 살펴야 한다고 전문가들은 밝히고 있다.

다음은 오피스텔 투자시 고려해야 할 5가지 포인트다. 먼저 희소성에 주목해야 한다. 한동안 공급이 없던 지역에 분양되는 오피스텔은 신축 오피스텔로 갈아타려는 대기 수요가 적지 않다. 게다가 입지와 교통이 좋고 각종 개발 호재가 있는 지역인 경우, 공실 우려없이 안정적인 수요를 얻을 수 있어서다.

두 번째, 풍부한 배후수요 등 입주여건을 살펴야 한다. 오피스텔 투자에서 배후수요도 중요한 체크 포인트다. 어디에 위치하고, 주변에 무엇이 있느냐에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다.

도심 및 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수요와 함께 공실 부담을 크게 덜 수 있다. 연계 대중교통이 잘 갖춰져 출퇴근이 편리하고, 쇼핑과 문화, 편의·교육시설이 밀집돼 있으면 임차인들의 주거 만족도가 높아진다.

산업단지나 업무지구 인근 오피스텔은 배후수요가 좋은 편이다. 직주근접의 장점과 함께 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높아서다. 탄탄한 임대 기반을 갖추면 다른 지역보다 비싼 월세에도 임대인을 쉽게 구할 수 있다.

세 번째는 분양가의 적정성이다. 대개 분양가를 검토할 때 아파트는 전용면적+주거공용면적을 합친 공급면적으로 3.3㎡ 당가를 계산하는 반면, 오피스텔은 총분양가에서 전용면적+주거공용면적+기타공용면적을 합친 계약면적으로 3.3㎡ 당가를 구한다. 계약면적으로 계산하다 보니 상대적으로 3.3㎡당 분양가가 저렴해 보이는 착시를 유의해야 한다.

네 번째는 일조권 및 조망권을 확인해야 한다. 오피스텔은 통상 상업지역에 지어지는 경우가 많고, 용적률도 높아 고층 건물들이 밀집된 곳에 대부분 위치한다. 자칫 사방이 건물로 막혀 주거공간이 외부로 노출될 수 있고, 낮에도 빛이 잘 들어오지 않는 경우가 발생할 수 있다. 아무래도 일조권과 조망이 나쁘다면 세입자를 구하는데 애를 먹을 수도 있다.

아울러 빌트인 제품과 수납공간은 넉넉한지, 임차인의 시각에서 살펴볼 필요가 있다. 냉장고, 에어컨 등 빌트인 제품 등이 잘 갖춰져 있는지 그리고 세입자가 사용하기 편리하게 배치가 돼 있는지도 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋다. 또 여성 입주자가 늘어나고 있는 만큼 보안시스템도 잘 갖춰져 있는지도 확인하는 것이 좋다.

마지막으로 임대수익률과 주변 공급 여건 따져봐야 한다. 오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장을 방문해 주변 경쟁 상품의 월세 수준 등을 확인하고, 구체적인 투자수익률 분석을 거치는 것이 좋다. 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 살펴야 한다.

또한 매입하려는 오피스텔 주변에 소형 주택 공급이 많은지도 체크해야 한다. 오피스텔 공급이 많은 곳은 물론이고, 경쟁 상품이라 할 수 있는 도시형 생활주택 공급이 많은 곳도 되도록 피하는 것이 좋다. 공급이 많은 곳은 임대 수익은커녕 공실 우려가 높으며 임대가 자주 바뀌는 상황 역시 소득보다는 세금으로 빠져나갈 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “직접 거주 목적보다는 임대 목적인 오피스텔에 투자할 때 신경 써야 하는 부분은 입지 여건과 공급과잉 여부, 유동 인구나 수요층이 많은 곳, 주변 편의시설 등을 챙겨봐야 한다”며 “오피스텔이 공급되는 주변에 입주 물량이 많다면 당연히 임차인을 구하기가 어렵고, 임대료도 약세를 보일 공산이 크기 때문에 주변 경쟁 상품 공급 현황과 공실률, 임대료 수준 등을 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.

성공투자 5가지 조건 충족 오피스텔 현황

오류동역 아델리아 오피스텔 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

동대문 오팰리오 조감도

●동대문 오팰리오=서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양중이다. ‘동대문 오팰리오’는 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다. 도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 전망된다. 서울 4대문 안 중심업무지구에 들어서는 만큼 풍부한 배후임대수요가 기대된다. ‘동대문 오팰리오’가 들어서는 동대문 일대는 약 75만명에 이를 것으로 추정되는 중심업무지구(CBD) 직장인과 동대문 패션산업 종사자를 배후임대수요로 품고 있기 때문이다. 풍부한 생활 인프라도 단지 가까이서 누릴 수 있다. 동대문 패션타운 관광특구와 인접해 풍요로운 쇼핑생활을 누릴 수 있고 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 재래시장도 손쉽게 이용할 수 있다. 또한 세운 재정비촉진지구 정비사업으로 향후 더욱 쾌적한 생활환경이 구축될 것으로 보인다. 서울 도심권에 위치한 만큼 우수한 교통망을 자랑한다. 도보 3분 거리에 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있고 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역도 가까워 걸어서 지하철역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. ‘동대문 오팰리오’는 소형주거상품이지만 1~2인 가구를 겨냥한 특화설계가 눈에 띤다. 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했고 게다가 오피스텔 일부세대에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 여기에 스타일러(일부세대)까지 갖춘 풀 퍼니시드 시스템을 적용, 입주민의 주거편의를 도모하고 있다. 문의 010-4114-8090

여의도 리슈빌DS 조감도

●여의도 리슈빌DS='여의도 리슈빌DS'이 분양중이다.이 분양중이다. KB부동산신탁이 시행사 겸 수탁사로 참여하고, 계룡그룹의 자매회사인 동성건설이 시공을 맡아 신뢰와 기대를 더한다. 지하 5층~지상 12층 1개 동, 전용면적 21㎡ 300실, 27㎡ 10실 총 310실 규모의 오피스텔이다. '여의도 리슈빌DS'는 지하철 1·5호선 신길역과 1호선 영등포역을 동시에 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치해 서울 곳곳으로의 이동이 수월하다. 신길역의 경우, 단지에서 도보 3분이면 도달할 수 있고, 영등포역도 도보 5분이면 도달 가능하다. 신길역을 기준으로 여의도는 2분, 마포는 6분, 종로는 20분대에 도달할 수 있고, 영등포역에서는 구로를 5분, 강남을 40분대에 오갈 수 있다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 일대와 직통으로 연결되는 여의도환승센터가 버스로 2정거장 거리에 위치해 다양한 버스 노선도 손쉽게 이용할 수 있다. 영등포역의 경우 지하철은 물론 경부, 호남, 전라 등지로 향하는 KTX, ITX, 새마을·무궁화호가 정차하는 기차역이라 지방 출장 및 나들이도 용이하다. 차량 이용 시에는 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인로, 노들길 등을 통해 도심 및 외곽 지역으로 빠르게 움직일 수 있다. 생활 인프라도 탁월하다. 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트, 홈플러스, 영등포시장, CGV, 롯데시네마, 영등포문화예술회관 등 여의도와 영등포 일대의 풍부한 쇼핑·문화시설들을 도보 거리로 편리하게 이용할 수 있다. 또 백화점 문화센터와 어학원 등 교양교육시설들이 풍부해 '워라밸'을 중시하는 직장인들에게도 최적이다. 영등포구청과 영등포동 주민센터, 영등포경찰서, 국회도서관, 한림대학교 한강성심병원, 여의도성모병원, 힘찬병원 등 각종 편의시설들도 가깝다. 도심 속 '에코 라이프'를 구현한 점도 눈여겨볼 대목이다. '여의도 리슈빌DS'는 무려 6만1544㎡ 규모의 영등포공원을 마주하고 있어 탁월한 조망과 쾌적한 주거환경, 건강한 여가생활을 만끽할 수 있다. 여의도공원과 샛강생태공원도 도보 약 10분 거리에 불과하다. '여의도 리슈빌DS'는 대기전력 자동차단 콘센트, 온도조절 시스템, 태양광 발전설비, 빗물 재활용 시스템을 완비하고 지하주차장에 LED조명기구를 설치하는 등 '에너지 세이빙 시스템'을 적용해 관리비 부담을 낮출 예정이다. 출입구 주차통제 시스템과 고화질 CCTV로 입주민의 안전을 책임지는 한편, 100% 자주식 주차시스템과 넓은 주차공간을 마련해 주차 및 출차의 편의를 돕는다. 단지내에 그린 프리미엄이 조성되는데 옥상정원과 1층에 쌈지형 공지가 제공된다. 문의 1522-6002