오피스텔 불황 속에도 돋보이는 군계일학은 어디

최근 한때 국민투자처로 불리던 수익형 부동산의 대표격인 오피스텔의 하락세가 이어지고 있다.

한국감정원이 발표한 지난 4월 오피스텔 가격동향조사를 보면 전국 오피스텔 수익률은 5.46%로 지난해 1월 5.54%에서 0.08%포인트 하락했다.

특히 수도권은 같은 기간 5.31%에서 5.22%, 서울은 4.97%에서 4.87%, 지방도 6.52%에서 6.48%로 수익률이 전반적으로 줄고 있다.

올해만 보더라도 청약에 나선 오피스텔은 제대로 마감을 마친 단지가 드물 정도다. 4월에 전국에서 분양한 오피스텔 10개 단지 중 8곳이 청약자를 다 채우지 못했으며 특히 올해 들어 부동산신탁회사가 시행사로 참여한 오피스텔 분양 26건 중 완판된 사업장은 6곳에 불과하다.

이처럼 오피스텔이 고전하는 배경에는 공급과잉에 있다. 부동산114 집계 결과 올해 입주 오피스텔은 전국에서 8만9425실에 달하는데 지난해 7만5565실에서 19% 증가한 물량이다.

내년에도 6만5746실이 예고돼 있다. 게다가 전국의 오피스텔 공급 물량은 올해 약 8만2500실로 2004년 이후 15년 만에 최다를 기록할 전망인데 지난해 공급된 7만734실보다 무려 1만1800실이 증가한 것이다.

여기에 금리인상과 대출규제라는 악재까지 겹쳐 오피스텔 수익률이 하락하는 이유로 작용하고 있다.

결국 수익률 하락은 결국 거래량의 감소로 이어지게 되는데 오피스텔의 최대 시장인 서울 의 경우도 지난해 부동산 규제 대책의 풍선효과를 누리며 관심이 높아졌으나 임대공실, 매매가 하락 등의 위험 요소가 부각되며 거래가 감소한 것으로 보여진다는게 업계의 설명이다.

이러한 오피스텔 불황기에도 수요가 꾸준한 역세권에 업무지구, 대학가 등은 오피스텔 투자의 군계일학(群鷄一鶴)으로 꼽힌다.

먼저 업무지구 인근에 위치한 오피스텔이 투자자로부터 확고한 인기를 얻고 있다. 기업체 종사자 등 탄탄한 배후수요 확보로 공실 걱정이 없고 이는 높은 수익률로 직결되기 때문이다.

수익형 부동산 업계에 따르면 풍부한 생활기반시설과 뛰어난 교통망을 갖춘 종로, 광화문, 강남, 여의도, 서울디지털산업단지, 마곡지구, 상암DMC(상암디지털미디어시티) 등 업무지구가 인접한 지역의 오피스텔 등은 임대형 부동산 투자의 1순위 지역으로 손꼽힌다.

특히 업무단지와 인접한 오피스텔의 가격 상승률이 뚜렷하다. 마곡산업단지와 인접한 ‘마곡나루역보타닉푸르지오시티(2017년 2월 입주)’의 전용면적 38.33㎡은 지난해 12월 3억3500만원에 거래됐다. 이는 분양가(2억4437만원) 대비 9063만원 상승한 가격이다.

같은 달 주요 업무지구로 꼽히는 영등포구에 있는 ‘당산역 효성 해링턴타워(2015년 11월 입주)’도 전용면적 28.74㎡가 분양가(1억1487만원) 보다9013만원 프리미엄(웃돈)이 붙은 2억500만원에 거래됐다.

업계에서는 직장인, 대학생 등 1인 가구의 수요가 높아 공실 위험도가 적으며 많은 상주·유동인구에 따라 교통, 문화, 쇼핑 등 주거 환경이 뛰어나 생활 만족도가 높은 점이 매매가 상승에 큰 역할을 했다는 평가다.

오피스텔 분양시장을 살펴보면 업무지구 인근 지역의 분양성적이 두드러지게 나타났다.

지난해 10월 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티로 이동이 수월한 '화서역 파크 푸르지오' 오피스텔은 평균 64.82대 1 청약경쟁률로 전 타입 마감에 성공했다. 지난해 4월 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등이 가까운 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’ 오피스텔 청약 결과, 평균 105.3대 1의 우수한 청약경쟁률을 기록했다.

다음으로 역세권을 품은 대학가다. 특히 2030 대학생 및 직장인 수요가 탄탄한 서울 대학가가 대표적이다.

대학가 주변 학세권에 위치한 오피스텔은 급증하고 있는 1~2인 가구 겨냥해 직장인 수요까지 더해 풍부한 임대수요와 좋은 교통입지 덕분에 미래지향적 투자가치가 높은 것으로 평가를 받는다.

실제 부동산114 조사 자료에 따르면 2018년 기준으로 한국외국어대, 경희대, 서울시립대 등 대학들이 모인 서울 동대문구 오피스텔의 평균 임대수익률은 연 5.89%로, 이는 서울 평균 오피스텔 임대수익률인 연 5.24%보다 높게 나타난다. 연세대, 이화여대, 서강대가 자리한 서대문구도 연 5.27%로, 오피스텔 임대수익률이 높은 곳 중 하나로 꼽힌다.

최근에는 역세권에 대학가 오피스텔촌으로 서울대입구역, 군자역 일대, 이대역 일대, 오류동역 일대 등이 신흥 오피스텔 투자처로 떠오르고 있다고 한다.

서울 역세권에 대학가는 1~2인 가구가 급증해 중장기 전망도 밝다고 업계는 설명하고 있다.

서울시 1인 가구 수는 2016년 121만8373가구로 전체 378만4705가구 중 32%를 차지하는데 전국 평균 27.9%를 웃도는 수준이다. 통계청은 2035년 서울의 1~2인 가구 비중이 68%까지 높아질 것으로 내다보고 있다.

전문가들은 서울 대학가 역세권 오피스텔은 대학생과 집을 사기 어려운 직장인 수요가 탄탄해 강남역 오피스텔보다 대학가 역세권 오피스텔이 더 주목받고 있다는 평가를 내리고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “서울 업무지구나 대학가 주변 역세권 오피스텔은 기본적으로 유동인구가 많고 기업체나 학교와 관련된 사람들의 왕래가 잦아 임대 수요가 풍부하다”며 “업무지구와 대학가는 대부분 지하철 역세권 인근에 위치해 대중교통 이용이 편리하고, 주변 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 임차인들 사이에서 선호도가 높다”라고 말했다.

역세권에 업무지구, 대학가 품은 오피스텔 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동역 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

※주요 업무지구:서울디지털산업단지(약 16만여 종사자)

※주요 대학가:동양미래대학, 유한대학 등(6개 대학 재학생 수 약 3만5000명)

신촌 더이음63 조감도

●신촌 더이음63=서울 신촌역을 중심으로 신촌대로변에 위치한 초역세권 오피스텔 ‘신촌 더이음63’이 선착순 분양한다. 신촌역일대에 10년만에 공급되는 오피스텔로 주변의 대학생 및 직장인들에게 큰 인기이다. ‘신촌 더이음63’은 서울시 서대문구 창전동 72-22번지 외 17필지로 지하5층~지상15층으로 조성된다. 상가 34호실과 오피스텔 222세대로 구성돼며 주차시설은 118대로 넉넉하다. 총 3가지 타입으로 1~2인 가구가 거주하기 최적화된 설계로 실사용면적이 17.75㎡~21.13㎡로 다양하다. 보일러실, 에어컨 실외기실을 외부 복도로 설계해 더 넓은 공간활용이 가능하다. 세대별로 전기쿡탑, 주방렌지후드, 콤비냉장고, 드럼세탁기, 빨래건조대, 식탁겸용 책상, 천정에어컨, 붙박이장 등 다른 가구 없이 바로 입주해도 무방할 정도이다. 여성이나 대학생들이 안심할수 있도록 CCTV 등 보안시스템을 통해 원룸, 다가구보다 훨씬 안정적인 생활이 가능하다. 또 태양광 발전 시스템을 통해 관리비를 절감하며 1층 공개용지, 15층에 옥상하늘정원을 마련해 도심 속 힐링공간을 배치했다. 지하철 2호선 신촌역과 홍대입구역, KTX, 공항철도, 경의중앙선 등 주변 도시로 빠르게 이동가능한 쿼트러플 역세권으로 도보거리에서 이용가능하다. 오피스텔 바로 앞 광역급행버스 및 서울순환버스, 마을버스 등 다양한 노선을 통해 인천, 김포, 일산, 종로, 여의도, 마곡, 상암 등 직장인들에게 최적의 장소이다. 신촌현대백화점, 그랜드마트, AK 백화점, 신촌세브란스병원 등 의료 및 쇼핑인프라가 구축돼 있다. 교보문고, 멀티플렉스, 은행, 관공서, 명문입시학원 등 쾌적한 주거환경으로 인구유동이 활발해 배후수요의 의존도 높은 상권도 형성돼 있다. 특히 신촌역을 중심으로 5개의 주요 대학이 위치해 연세대학교, 이화여자대학교, 서강대학교, 홍익대학교, 추계예술대학 등 대학생 및 교직원 수요를 품고 있다. 서울 중심업무지구인 여의도, 상암DMC, 종로, 서울시청, 마곡지구 등 근접해 있어 15만명의 배후수요로 특급 입지조건을 갖췄다. 계약금 10% 납부시 입주전까지 추가 비용이 발생하지 않아 소비자들의 부담이 없으며 2021년 3월 준공예정이다.

※주요 업무지구:여의도, 상암DMC, 종로, 마곡지구 등(약 15만여 종사자)

※주요 대학가:연세대, 이화여대, 서강대 등(5개 대학 재학생 수 약 5만5천명)

빌리브 인테라스 투시도

●빌리브 인테라스=국제자산신탁 시행, 코리아E&C건축사무소 위탁, 신세계건설 시공으로 진행되는 ‘빌리브 인테라스’가 오피스텔 491실, 근린생활 46실을 동시에 분양중이다. ‘빌리브 인테라스’는 A타입(467실), B타입(9실), C타입(13실), D타입(2실) 총 4가지 타입으로 구성된 전 타입 복층형 오피스텔로 491실 규모로 조성된다. 일부실에는 개별 테라스 설계가 적용됐다. 어린이대공원역(지하철 7호선)과 건대역(지하철 2·7호선), 군자역(지하철 5·7호선)을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. 또 동부간선도로, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 간선도로의 진·출입도 쉽다. 롯데백화점, 이마트, 스타시티몰, CGV, 건대병원, 건대로데오, 먹자골목 등 생활 인프라를 비롯해 건국대·세종대·한양대 등 대학가 및 성수 IT밸리, 강남, 잠실 업무지구 등 배후수요만 약 32만명이다. 견본주택은 서울 광진구 능동 315-13번지에 마련돼 있다. 문의 1668-0117

※주요 업무지구:수 IT밸리, 강남, 잠실 업무지구 등 (약 25만여 종사자)
※주요 대학가:건국대·세종대·한양대 등(3개 대학 재학생 수 약 6만2천명)