이중고 오피스텔, 가성비 좋은 서울 역세권 단지 인기

최근 오피스텔 시장이 공급과잉과 수익률 하락이라는 이중고를 겪으면서 침체기에 접어들고 있다.

그럼에도 일부 오피스텔은 소형 아파트 대체재로 역할이 부각됐고 공급과잉이라 해도 입지가 좋은 서울 역세권 오피스텔은 희소성이 여전하다는 평가를 받고 있다.

수년 전부터 서울의 오피스텔 공급과잉과 수익률 하락에 대한 우려가 제기돼 왔음에도 시장은 여전히 상승세를 타고 있는데 특히 올해는 아파트값 상승세가 가팔랐기 때문에 대체재인 오피스텔의 가격 상승 여력이 충분해 보인다는게 업계의 설명이다.

특히 가성비가 좋은 서울 오피스텔은 이러한 불황기에도 굿굿한 꿋꿋한 인기를 끌고 있다.

또한 오피스텔의 주 수요층이라고 할 수 있는 1인가구가 전체 가구(1967만 가구)의 28.6%에 달하는 562만 가구를 기록하면서 가성비와 상품성을 모두 갖춘 서울 역세권 오피스텔의 인기가 급증하고 있다.

실제로 통계청의 인구주택 총조사 결과에 따르면 1인가구는 2015년 520만가구에서 8.07% 가량 증가한 것으로 2025년 31.89%, 2035년 34.60%, 2045년 36.29% 등 꾸준히 증가추세를 보일 것으로 추산된다.

특히 가성비가 좋은 수익형 오피스텔 단지들이 주목받고 있는데 여기서 가성비란 가격대 성능 비의 준말인데 투자금은 최소화하면서 수익은 은행금리 대비 최소 2~3배 가량의 임대수익을 얻을 수 있는 임대형 부동산을 말한다.

대표적인 가성비 좋은 대표적인 오피스텔로는 ▲주변 시세 대비 저렴한 분양가 단지 ▲1억원 내외로 투자 상품 ▲전용률 높은 단지 등이 있다.

먼저 주변 시세 대비 저렴한 분양가를 공급되는 오피스텔은 주변에 형성된 매매가나 임대가와 비교해 낮아 투자의 경우 투자부담을 적고 임차인 입장에서는 임대조건이 좋아 입주 선호도가 높아지게 된다. 여기에 우수한 조망권이나 개발호재에 따라서는 시세차익도 가능하다는 장점도 있다.

다음으로 1~2억 내외의 분양가로 책정되어 소액으로도 투자가 가능한 오피스텔이 있다. 여기에 중도금 무이자 혜택이나 잔금에서 보증금이나 다른 곳보다 대출 여력이 충분한 경우 수익률은 더욱 높아지게 된다.

마지막으로 전용률이 높거나 테라스, 복층공간 등 서비스 면적으로 실 사용공간이 높아지는 오피스텔이 인기를 끌고 있다.

실제로 아파트의 경우 전용률이 70~80% 이상인데 반해 오피스텔은 전용률이 50%를 넘는 경우가 많지 않아 다른 조건이 비슷하다면 전용률이 높은 오피스텔을 선택하는 게 좋다.

테라스나 복층공간 등 서비스 면적도 실사용 면적이 증가로 임차차들의 선호도와 희소성이 높아 인기를 끌고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 오피스텔 분양시장에서 투자금 대비 수익성과 주거만족도의 기준이 되는 가성비에 대한 관심이 날로 높아지고 있다”며 “따라서 주거기능이 강조되고 있는 오피스탤 시장에서 인근 시세 대비 낮은 분양가와 양호한 판매조건을 제시해야 투자자나 실수요자가 부담해야 하는 비용을 최대한 절감하고 인근 경쟁상품 월세 대비 가성비를 갖춰야만 성공이 보장된다”고 말했다.

‘가성비’ 좋은 서울 역세권 주거용 오피스텔 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

중랑역 더샤이닝 조감도

●중랑역 더샤이닝=대운종합건설이 시공하는 ‘중랑역 더샤이닝’이 눈길을 끌고 있다. 중랑역 4번 출구로 나와서 열 걸음 거리에 사업지가 있기 때문이다. 고품격 주거공간을 지향하는 중랑역 더샤이닝은 투자자와 실수요자 모두에게 선호되는 소형 오피스텔이다. 중랑역 더샤이닝은 공동주택 복합건물로 지하 1층~2층은 근린생활시설, 3층~10층은 오피스텔 88실, 11층~14층은 소형공동주택 44세대로 각각 구성돼 있다. 단지 반경 3km 이내에는 한국외국어대학교, 경희대학교, 서울시립대학교를 비롯해 카이스트 서울캠퍼스와 삼육보건대가 위치해 서울에서 대학교가 가장 많은 지역 중 하나에 해당된다. 이들 7개 대학교의 재학생 숫자만 약 6만 명 이상이다. 대학교 밀집지역의 현황을 반영하듯 동대문구 원룸 임대료는 높은 시세를 형성하고 있다. 현지 부동산업소에 따르면 평균적으로 보증금 1천만원에 월세가 50~60만원에 달하며 입주민 편의시설이 구비된 오피스텔의 경우, 임대료가 약간 더 높다고 보면 된다. 중랑역은 청량리역과 회기역에서 1~2 정거장 밖에 떨어져 있지 않고 동부간선도로 등으로 강남출퇴근이 편리하기 때문에 동대문구의 높은 임대료에 부담을 느끼는 대학생과 도심 출퇴근 직장인 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있다. 바로 이러한 측면이 중랑역 더샤이닝의 핵심 포인트이다. 더샤이닝은 다양한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자가 생활하기에 편리하다. 망우로를 중심으로 홈플러스, 이마트, 코스트코 등 대형마트를 비롯해 CGV, 메가박스, ‘엔터식스’와 중랑아트센터 등 문화시설까지 쇼핑, 문화, 복합공간이 인근에 위치해 있어 소위 원스톱 라이프가 가능하다. 더샤이닝은 합리적인 분양가 책정도 호평을 얻고 있다. 유사상품과 비교했을 때 최고 1천만원 정도 저렴하며 1~2인에 최적화된 공간설계 또한 가격과 함께 우수하다는 평가를 받고 있다. 입주자 편의와 관리비 절감을 위한 섬세한 배려도 돋보인다. 개인 침실공간과 주방 및 거실을 분리해 쾌적함을 강조했다. 전기절감을 위해 전체 세대 LED등 시공, 로이유리, 이중창 설치로 관리비 부담을 덜 수 있다. 실내에는 천장형 무풍 에어컨, 냉장고, 쿡탑, 전자레인지와 건조기능 드럼세탁기, 인출식 빨래건조대를 기본옵션으로 적용된다. 수납장 가구가 빌트인으로 시공돼 풀 퍼니시드 시스템을 완비했다. 또한, 각층 복도 CCTV설치로 입주민 보안에도 만전을 기했다. 여기에 무인택배 시스템, 태양광 시스템을 더해 내진설계와 녹색인증을 받은 친환경 첨단 건물로 시공된다. 문의 1800-9064

연희미다스파크 조감도

●연희미다스파크=선시공, 후분양으로 안전한 즉시입주가 가능한 ‘연희미다스파크’가 공급된다. ‘연희미다스파크’는 서울시 서대문구 연희동 142-21번 외1필지에 지하 2층~지상 10층(최상층), 6개동 127세대 대단지 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설로 조성된다. 단지는 강북횡단선 ‘서대문구청앞역’과 서부선 ‘연희삼거리역’ 2개의 경전철노선이 신설예정인 더블역세권 입지로 미래가치가 기대되고 있다. 2028년 개통예정인 ‘경전철 서부선’은 새절역에서 관악구 서울대정문 구간까지 연결되며, 통상 주거지역을 연결하는 경전철과 다르게 업무중심지인 여의도와 상업지역인 신촌, 서울대입구역을 연결해 은평구 응암동, 신사동 일대와 서대문구 연희동 등의 교통편의를 개선시킬 전망이다. 강북 지역의 9호선 역할을 하게 될 ‘강북횡단선’은 청량리에서 목동까지 총 19개역, 25.72㎞ 길이로 청량리에서 홍릉, 종암, 국민대, 상명대, 서대문구청, 디지털미디어시티, 월드컵경기장을 거쳐 목동에 이른다. 또한 2호선을 제외한 1,3,5,6,9호선과 GTX-C 모든 노선을 연결해 네트워크 기능을 강화한다. 2025년 신분당선 용산 연장구간이 예정대로 개통시 경의중앙선을 통한 강남 접근성도 개선된다. 이 밖에 사업지는 서대문 구청 앞으로 각종 행정기관 및 상업시설이 밀집돼 직장인 수요가 풍부하며 연세대, 이화여자대, 홍익대, 상명대, 경기대, 추계예술대, 명지대, 서강대, 서울여자간호대 등 대학가 수요가 풍부하다. 또한 서대문구 연희동은 20~30년 되는 노후주택이 많은 지역으로 사업지 인근의 대우파크푸르지오, 홍제 센트럴아이파크, 홍제역해링턴플레이스 등 신규분양 아파트의 경우 3.3m² 당 2,500만원이 넘고 있다. ‘연희미다스파크’는 이들 신축단지에 비해 비교적 저렴한 인근 노후아파트 가격과 희소성 높은 신축 소형아파트로, 합리적인 가격은 물론 2룸 1거실 3bay구조에 LG스타일러 전 세대 무상제공 등 고품격 풀옵션까지 갖춰 임대사업자와 신혼부부와 1~2인가구에 최적화된 상품이다. 오피스텔은 총 80실로 전용면적 24m²~39m² 원룸 및 2룸 A부터~H까지 8가지 타입으로, 공통옵션인 한샘주방과 한샘화장실, LG하우시스 Z:IN 친환경벽지 시공 및 냉 난방비를 절감하는 3중 연동 중문과 붙박이장 설치, IOT 비디오폰, LG스타일러를 비롯해 하이라이트, LG트롬세탁기, 냉장고, 시스템에어컨풀옵션 등을 제공한다. 또한 도시형 생활주택은 총 47세대로 전용면적 45m²~ 84m² 다락 형태의 2룸 및 3룸 A부터~J까지 10가지 타입으로, 공통옵션을 비롯해 쿡탑과 거실과 안방에 각각 시스템에어컨이 무상 시공된다. 더불어 기계식, 필로티, 지하주차장 총 101대의 넉넉한 주차공간을 확보하고 근린생활시설과 미술관 ‘더 갤러리’입점이 확정되어 주거만족도를 높여준다. 교육여건으로는 홍연초, 명지초(사립), 연은초,연북중, 연희중, 신연중, 명지중, 명지고, 충암고와 명지대, 연세대, 서강대, 이화여대, 홍대, 추계예대, 상명대, 서울여자간호대 등 다수의 학교가 밀집해 있다. 이외에도 단지 바로 앞으로 6005번 공항리무진 버스정류장이 있어 광역버스, 간선버스, 지선버스 등 다양한 노선을 이용할 수 있으며 내부순환로, 강변북로 등 도시고속도로와 연희로, 통일로, 성산로, 신촌로 등과 인접해 도시 접근성이 좋다. 문의 1668-2559