이중고 겪는 오피스텔…투자 스테디셀러는 어디?

정부가 주택시장에 대한 전면 규제에 나서면서 부동산 투자자금이 알짜 수익형 부동산에 몰리고 있다.

하지만 대표적인 상품인 오피스텔은 공급 증가로 수익률이 하락이라는 이중고를 겪으면서 투자가 예전 같지 않다는 나오고 있다.

실제 올 들어 수도권 오피스텔 거래가 크게 줄어든 것으로 나타났다. 올해 1~4월까지 수도권에서 거래된 오피스텔은 3만1,969건인데, 지난해 같은 기간과 비교하면 30% 넘게 감소했다.

정부가 주택시장 투자수요 진입을 막고 있는 가운데 대표적인 수익형 부동산 투자상품인 오피스텔마저 관심이 식어가는 분위기 주된 원인은 공급 과잉이다.

올해 오피스텔 입주물량은 수도권에서만 지난해보다 1만여실 가까이 증가한 6만2,000여실에 달한다.

공급이 증가하면서 임차수요를 찾기 어려워지다 보니 수익률도 하락세다. 수도권 오피스텔 수익률은 지난해 1월 5.31%에서 7월 5.24%로 떨어지더니 올해는 5.22%까지 떨어졌다.

앞으로도 오피스텔 공급이 증가할 예정인 데다 금리 인상, 임대료 상한 등 악재가 대기하고 있어 시장 전망은 그리 밝지 않을 것이란 게 전문가들의 분석이다.

이러한 오피스텔 투자 불황기에도 업무지구 인근 주거용 오피스텔의 경우 직장인 등 1인 가구의 수요가 높아 공실 위험도가 적어 오피스텔 투자 스테디셀러로 불린다.

또 역세권인 경우 출퇴근이 용이하며, 상주 및 유동인구도 많은 만큼 교통·문화·쇼핑 등 기반시설이 갖춰져 주거 만족도가 높은편이다.

몇 년 새 오피스텔 매매가는 상승 곡선을 그리고 있는데 부동산114 자료에 따르면 2018년 전국 오피스텔 매매가격은 1.27% 상승했다. 2013년 -0.65%, 2014년 -0.17%로 하락세를 보였지만, 이후 2015년 0.84%, 2016년 1.62%, 2017년 1.5%를 기록하며 꾸준히 상승세를 유지 중이다.

특히 업무단지와 인접한 오피스텔의 가격 상승률이 뚜렷하다. 마곡산업단지와 인접한 `마곡나루역보타닉푸르지오 시티`(2017년 2월 입주)의 전용면적 38.33㎡는 지난해 12월 3억3500만원에 거래됐다. 이는 분양가(2억4437만원) 대비 9063만원 상승한 가격이다.

올 초 주요 업무지구로 꼽히는 영등포구에 있는 `당산역 효성 해링턴타워`(2015년 11월 입주)도 전용면적 28.74㎡가 분양가(1억1487만원)보다 9013만원 프리미엄(웃돈)이 붙은 2억500만원에 거래됐다.

오피스텔 매매가격 상승폭은 줄었지만, 올해도 매매가격 상승세는 유지될 것으로 보이는데 아파트보다는 오피스텔이 매수에 대한 진입장벽이 낮아서다.

여기에 2014년 이후 줄곧 70% 이상의 수준을 유지하고 있는 오피스텔 전세가율도 가격 상승세를 떠받치고 있다.

오피스텔 분양 시장을 살펴보면 업무지구 인근 지역의 분양 성적이 눈에 띈다. 지난해 10월 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티로 이동이 수월한 `화서역 파크 푸르지오` 오피스텔은 평균 64.82대1의 청약경쟁률로 전 타입 마감에 성공했다.

지난해 4월 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등이 가까운 `힐스테이트 범계역 모비우스` 오피스텔은 청약 결과 평균 105.3대1의 우수한 청약경쟁률을 기록했다.

오피스텔 실거래도 업무단지를 중심으로 이뤄지고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 4분기(10~12월) 서울에서 거래된 오피스텔은 1940건이다. 이 중 서울 3대 업무지구 CBD(중구·종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구·서초구 일원)에서 거래된 오피스텔 물량이 660건으로 전체 34% 이상을 차지한다.

장경철 부동산일번가 이사는 "업무지구 인근 입지한 직주근접형 오피스텔은 직장인 수요가 꾸준해 공실률이 낮은 편이어서 안정적인 수익을 기대할 수 있어 오피스텔 투자 스테디셀러로 꾸준한 인기가 예상된다"며 "또한 업무지구는 지하철역과 인접해 역 주위로 조성되는 풍부한 생활 인프라스트럭처를 누릴 수 있어 주거 환경도 우수한 편이다"라고 말했다.

수도권 분양중인 오피스텔 투자 스테디셀러 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

동대문 오팰리오 조감도

●동대문 오팰리오=서울 중구 오장동 일대에서 주거용 수익형 부동산인 '동대문 오팰리오'가 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 13층 규모로 조성되며, 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 전용 19~39㎡ 27세대와 오피스텔 전용 18~29㎡ 48실로 구성된다. 특히 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역과 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역을 모두 걸어서 이용할 수 있는 만큼 젊은 수용층의 관심이 예상된다. 사업지 인근에 동대문패션타운 관광특구와 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 생활편의시설이 있고, 인접한 세운재정비촉진지구 정비사업이 완료되면 주거여건이 더욱 좋아질 예정이다. 또 단지가 들어서는 동대문 일대의 약 75만명의 직장인과 패션산업 종사자를 배후수요로 흡수할 수 있다는 것도 장점이다. 1~2인 가구를 위한 특화설계도 눈길을 끈다. 먼저 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했으며, 오피스텔 일부 실에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 입주민의 편의를 위해 스타일러(일부 세대) 등 풀퍼니시드시스템(Full-furnished system)도 제공한다. 문의 010-4114-8090

평택 고덕신도시 센트리마 조감도

●평택 고덕신도시 센트리마=평택 고덕신도시에 센트리마가 분양중이다. 고덕 센트리마는 고덕국제신도시 업무지구 12-2-1, 2, 3번 필지에 2개 동으로 지어진다. 고덕 센트리마 오피스텔은 업무시설 12-2-1, 2에 위치하며 총 면적 약 606.21평의 11층 건물이다. 상가는 1층~4층, 5층~11층의 오피스텔은 총 7가지 타입의 170실이 들어서고 지하에는 이용이 편리한 자주식 주차장으로 총 211대의 동시 주차가 가능한 넉넉한 주차공간을 확보하고 있다. 특히, 센트리마 오피스텔은 평택 최초 롱베이스 기반 전호실 복층 구조에 돌출형 베란다 특화 설계(일부호실)로 기존 오피스텔의 단점을 개선, 체감 면적을 극대화시켰다. 또한 1세대 1주차 주차공간을 확보하였으며. 수납공간을 극대화한 풀퍼니시드 시스템에 지역 냉.난방 공급시스템과, 빌트인 세탁기, 냉동.냉장고까지 있어 입주자의 만족도를 한차원 업그레이드 시켰다. 또한, 고급 호텔에서나 볼 수 있는 아메리칸 스탠다드 제품 위생도기 등을 기본으로 제공하여 사용자의 품격을 높였으며, 업무와 주거를 동시에 누릴 수 있는 쾌적한 공간을 설계한 것이 특징이다. 업무시설 12-2-3로 지어지는 센트리마 타워는 대지면적 약 288.28평에 지하5층~지상9층 규모이다. 지상1층~4층까지는 근린생활시설이며, 지상5층~9층은 업무 편의성을 극대화시킨 업종 제한이 없는 프리 오피스로 삼성 협력업체 밴더들의 입주 선호도 가 매우 높은편이다. 문의 1833-9588