직주근접 오피스텔, 업무지구·지식산업센터 기숙사 각광

최근 초강력 정책과 치솟는 분양가로 아파트 시장이 위축되고 있는 가운데 직주근접형 수익형 주택은 강세를 보이고 있다.

업계에 따르면 대표적인 직주근접 수익형 주택은 크게 업무지구 인근 역세권과 지식산업센터 기숙사가 있다.

먼저 업무지구 인근 주거용 오피스텔이 꾸준한 인기다. 직장인 등 1인 가구의 수요가 높아 공실 위험도가 적어 오피스텔 투자 스테디셀러로 불린다.

또 역세권인 경우 출퇴근이 용이하며, 상주 및 유동인구도 많은 만큼 교통·문화·쇼핑 등 기반시설이 갖춰져 주거 만족도가 높은편이다.

몇 년 새 오피스텔 매매가는 상승 곡선을 그리고 있는데 부동산114 자료에 따르면 2018년 전국 오피스텔 매매가격은 1.27% 상승했다. 2013년 -0.65%, 2014년 -0.17%로 하락세를 보였지만, 이후 2015년 0.84%, 2016년 1.62%, 2017년 1.5%를 기록하며 꾸준히 상승세를 유지 중이다.

특히 업무단지와 인접한 오피스텔의 가격 상승률이 뚜렷하다. 마곡산업단지와 인접한 `마곡나루역보타닉푸르지오 시티`(2017년 2월 입주)의 전용면적 38.33㎡는 지난해 12월 3억3500만원에 거래됐다. 이는 분양가(2억4437만원) 대비 9063만원 상승한 가격이다.

올 초 주요 업무지구로 꼽히는 영등포구에 있는 `당산역 효성 해링턴타워`(2015년 11월 입주)도 전용면적 28.74㎡가 분양가(1억1487만원)보다 9013만원 프리미엄(웃돈)이 붙은 2억500만원에 거래됐다.

오피스텔 매매가격 상승폭은 줄었지만, 올해도 매매가격 상승세는 유지될 것으로 보이는데 아파트보다는 오피스텔이 매수에 대한 진입장벽이 낮아서다.

여기에 2014년 이후 줄곧 70% 이상의 수준을 유지하고 있는 오피스텔 전세가율도 가격 상승세를 떠받치고 있다.

오피스텔 분양 시장을 살펴보면 업무지구 인근 지역의 분양 성적이 눈에 띈다. 지난해 10월 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티로 이동이 수월한 `화서역 파크 푸르지오` 오피스텔은 평균 64.82대1의 청약경쟁률로 전 타입 마감에 성공했다.

지난해 4월 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등이 가까운 `힐스테이트 범계역 모비우스` 오피스텔은 청약 결과 평균 105.3대1의 우수한 청약경쟁률을 기록했다.

오피스텔 실거래도 업무단지를 중심으로 이뤄지고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 4분기(10~12월) 서울에서 거래된 오피스텔은 1940건이다. 이 중 서울 3대 업무지구 CBD(중구·종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구·서초구 일원)에서 거래된 오피스텔 물량이 660건으로 전체 34% 이상을 차지한다.

다음으로 과거에 아파트형 공장이라 불리던 업무 공간 지식산업센터의 변화가 시작됐다. 과거 공업단지 이미지가 강했던 지식산업센터는 기숙사 등 휴식공간, 편의시설은 물론 교통, 입지적 장점까지 갖춘 공간으로 변화하면서 투자자는 물론, 입주를 고민하는 기업들의 관심을 끌고 있다.

지식산업센터의 변화 흐름은 ‘워라밸(일과 휴식의 조화)’를 중요시 여기는 근로자의 영향력이 큰 것으로 분석되는데 실제로 한 취업 포털 조사에 따르면 현대 직장인들은 대다수 사무실 환경에 만족하지 못하는 것으로 드러났다.

설문에 참여한 직장인들은 ‘휴식을 취할 만한 장소 미흡(40.9%),’ 사무공간으로 인한 사적 공간 부족(18.3%)’ 등에 만족스럽지 못하다는 의견을 보였다. 또한, 사무실에 필요한 것이 무엇인가에 대한 질문에는 ‘잠시 휴식을 할 수 있는 공간(49.6%)’, ‘녹지시설이 있는 산책 공간(17.4%)’ 등이 필요하다는 의견을 나타냈다.

이를 통해 직장인들은 직장 내에서 휴식을 취할 수 있는 공간에 대한 요구, 직장과 집이 가까운 자기 시간을 보장받을 수 있는 ‘직주근접’에 대한 요구가 높은 것을 알 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 주택도 공급과잉과 수익률 하락으로 전반적으로 고전을 면치못하고 있지만 직주근접형 오피스텔이나 도시형 생활주택은 꾸준한 인기를 끌고 있다”며 “최근에는 워라밸 열풍과 더블어 주변에 공원이나 인프라 등이 잘 갖춰진 지역이 수익형 주택 불황기에 더욱 눈길을 끌고 있다”고 말했다.

업무지구 인근 수익형 주택, 지식산업센터 기숙사 현황

-업무지구 인근 수익형 주택-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

동대문 오팰리오 조감도

●동대문 오팰리오=서울 중구 오장동 일대에서 주거용 수익형 부동산인 '동대문 오팰리오'가 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 13층 규모로 조성되며, 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 전용 19~39㎡ 27세대와 오피스텔 전용 18~29㎡ 48실로 구성된다. 특히 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역과 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역을 모두 걸어서 이용할 수 있는 만큼 젊은 수용층의 관심이 예상된다. 사업지 인근에 동대문패션타운 관광특구와 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 생활편의시설이 있고, 인접한 세운재정비촉진지구 정비사업이 완료되면 주거여건이 더욱 좋아질 예정이다. 또 단지가 들어서는 동대문 일대의 약 75만명의 직장인과 패션산업 종사자를 배후수요로 흡수할 수 있다는 것도 장점이다. 1~2인 가구를 위한 특화설계도 눈길을 끈다. 먼저 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했으며, 오피스텔 일부 실에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 입주민의 편의를 위해 스타일러(일부 세대) 등 풀퍼니시드시스템(Full-furnished system)도 제공한다. 문의 010-4114-8090

-지식산업센터 기숙사-

G밸리 하우스디 와이즈 타워 조감도

●G밸리 하우스디 와이즈타워=서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다. 이중 기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률과 테라스 공간까지 서비스 공간을 제공해 타상품보다 넓은 공간을 제공한다. 기숙사 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화 했다. 이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 법이 최근 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다. ‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다. 가산에 위치한 G밸리 하우스디 와이즈타워는 가산디지털단지역(1, 7호선), 독산역(1호선) 중앙에 위치해 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있고 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖추고 있어 서울 및 수도권 어디든 뛰어난 접근성을 자랑하는 입지다. 연면적 31,285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층까지는 업무공간으로 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였고 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 그리고 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 특히, 1만 1천여 기업과 15만여 명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다. 문의 010-5528-3469

두산 명학 아너비즈타워 조감도

●두산 명학 아너비즈타워=두산중공업은 신흥 벤처밸리로 떠오르고 있는 지하철 1호선 안양 명학역 인근에 최신 지식산업센터 트렌드를 접목시킨 '두산 명학 아너비즈타워' 지식산업센터를 분양 중이다. 경기도 안양시 만안구 안양동 199 일원에 위치하는 '두산 명학 아너비즈타워'는 지하 2층~지상 11층, 1개동 대지면적 6611㎡, 연면적 4만5627㎡ 규모로 조성된다. 섹션오피스, 근린생활시설, 기숙사도 함께 들어선다. 지하철 1호선 명학역이 도보 5분 거리 이내인 역세권에 자리한 입지가 돋보인다. 지하 2층부터 지상 6층까지 드라이브 인(Drive-in) 시스템을 적용했다. 층고를 최대 6.3m로 설계해 물류작업 및 공간 활용 편의를 높였고, 바닥 하중도 ㎡당 1.0t으로 안정성까지 높였다. 지상 9층부터 11층까지는 입주기업 근로자를 위한 기숙사가 들어서 입주 근로자들의 편리한 출퇴근과 휴식을 제공한다. 원룸형부터 투룸형까지 3개 타입으로 다양한 생활가전과 가구를 갖춘 풀퍼니시드(FullFurnished) 시스템을 적용할 예정이다. 분양 홍보관은 명학역 2번 출구 바로 앞인 경기도 안양시 만안구 안양동 201-23 청솔프라자 2층에 있다. 문의 1522-5410