오피스텔 규제 강화, 규제 피한 단지·레지던스 인기몰이

지난 25일부터 조정대상지역 등에서 공급되는 오피스텔도 전매제한 규제가 적용되는 가운데, 오피스텔 투자자의 희비가 엇갈릴 전망이다     

기존 수도권 투기과열지구에만 적용되던 규제가 수도권 외 투기과열지구 및 조정대상지역까지 오피스텔 전매 제한이 확대 적용된다. 이에 따라 규제를 피한 지역에서 공급되는 알짜 단지에 수요자들 관심이 모아지고 있다. 

25일 국토교통부에 따르면 지난해 8·2 부동산대책 후속조치의 일환으로 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령 일부 개정안’이 지난 1월 16일 국무회의를 통과했다. 

개정안에 따르면 분양할 때 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 한다. 또 인터넷을 통한 청약 접수를 의무화하는 내용으로 법률이 개정됨에 따라 300실 이상 오피스텔은 금융결제원 등을 통한 인터넷 청약접수·추첨을 의무화하고 청약 경쟁률도 공개한다. 조정대상지역과 수도권 외 투기과열지구의 전매제한도 강화된다. 

오피스텔은 아파트와 달리 청약통장 등이 필요하지 않으며 소액으로 투자가 가능해 국민 투자처로 자리잡았다.      

그러나 오피스텔 분양 시장에도 서울 등 주요 지역에서 규제가 가해지면서 전매제한 없이 분양권 거래가 가능한 지역에 공급하는 물량에 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

현재 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천, 분당, 세종시, 대구 수성구가 해당되며 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·화성시(동탄2신도시)를 비롯해 세종시와 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군)이다.    

  

이처럼 오피스텔의 전매제한이 강화로 매력이 떨어지자 주택법에 적용받지 않는 생활형 숙박시설(서비스드 레지던스, 이하 레지던스)에 대한 관심이 늘어나고 있다.

레지던스의 경우 최소 1억원부터 투자가 가능하고 대출규제도 적용받지 않는다. 다만, 전문가들은 취득세가 아파트보다 4배 이상 높은 데다, 낮은 전용률과 운영사 부실 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자할 필요가 있다고 조언하고 있다.     

정부가 아파트는 물론 오피스텔에 대한 각종 규제 정책을 내놓자 틈새 투자처로 레지던스 분양 경쟁률이 고공행진을 하고 있다.

부동산 업계에 따르면 지난해 12월 청약을 진행한 현대산업개발의 '별내역 아이파크 스위트'의 경우 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 8.7대1을 기록했는데 74㎡형의 경우 120실 모집에 2760여명이 몰려 경쟁률이 23대1에 달했다.

올 2월 입주를 앞둔 부산시 해운대구 '더 에이치 스위트'의 경우 현재 분양권에 평균 1억원 이상의 프리미엄이 형성된 것으로 알려졌다.

레지던스란 호텔식의 서비스가 제공되는 임대형 주거시설로 프런트와 데스크 운영, 조직 및 방청소 서비스 등의 호텔과 같은 기본 서비스를 제공하면서도 객실 내에 취사시설과 세탁기 등 장기 주거에 필요한 시설이 갖춰져 있는 것이 특징이다.

레지던스는 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호도가 높아 인기를 끌었지만 지난 2010년 호텔업계의 반발로 공급이 끊겼다. 이후 지난 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 '생활형 숙박업' 조항을 추가한 이후 법적으로 운영이 가능해졌다.     

레지던스 투자가 인기를 끌고 있는 데는 연이은 정부 규제라는 화살에 빗겨갔기 때문이다.   

  

레지던스는 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없고 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다.   

   

일정지역에 공급되는 오피스텔이 전매제한 규제를 받는 반면 생활형숙박시설은 분양권 전매가 비교적 자유롭다.

개별 등기가 가능하고 숙박용으로 활용할 경우 ‘주택’으로 분류하지 않아 다주택자 규제를 받지 않는다. 숙박업이 가능하기 때문에 매달 고정적인 월 수입을 확보할 수 있다.

직접 운영을 하지 않고 운영사를 통해 수익을 받는 구조로, 많은 시간을 투자할 수 없는 맞벌이 가정과 직장인들도 투자가 용이하다.     

레지던스이 규제와 무관해 관심이 늘어나고 있지만 업계에서는 위탁운영회사(이하 운영사) 선택과 입지조건을 가장 먼저 따져봐야 한다고 조언하고 있다.

먼저 레지던스 투자를 위해서는 경력을 갖춘 운영사가 맞는지 따져봐야 한다. 최근에는 운영 부실로 투자자들의 손실을 보는 레지던스도 늘어나고 있다.     

장경철 부동산일번가 이사는 "오피스텔은 소액으로 투자할 수 있어 국민적인 부동산 상품으로 자리잡았지만 주요 지역 오피스텔 분양 시장에도 규제가 가해지면서 전매제한 없이 분양권 거래가 가능한 지역에 공급되는 물량에 수요자들의 관심이 집중될 수 밖에 없다"며 “틈새 시장으로 떠오르고 있는 레지던스도 공급이 일시적으로 몰리다보면 수익률 하락으로 이어져 매력이 급감할 수 있으므로 입지 외에도 운영사의 관리능력, 서울 등 도심 접근성 등을 잘따져봐야 한다”고 말했다.      

규제 무관 수도권 주요 오피스텔, 레지던스 현황     

-오피스텔-     

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=서울 도심에서도 가장 중심지로 꼽히는 명동에서 '명동 엠퍼스트 플레이스' 오피스텔을 분양한다. 엠퍼스트 플레이스 명동은 4호선 명동역, 2·3호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역에서 가까운 교통의 요지다. 수도권 광역버스의 기점이라 강남·판교·분당 등 신도시 어디로든 빠르게 이동이 가능하다는 것도 장점이다. 명동 한복판에 있어 각종 생활 인프라도 잘 갖춰져 있다. 서울을 대표하는 명동상권을 끼고 있고, 롯데백화점과 신세계백화점 본점, 밀리오레 등의 대형 상업시설이 가까운 거리에 있다. 문화시설로는 명동성당, 영락교회, 명동예술극장, CGV, 국립극장 등도 가깝다. 이 밖에 남산공원, 백병원, 중부경찰서 등 각종 시설이 모두 도보 5분 이내 거리에 있다. 오피스텔 투자 시 가장 중요한 배후수요도 어느 곳보다 풍부하다. 인근에 우리은행·IBK기업은행·KEB하나은행 본점, 대신증권·미래에셋대우·유안타증권 본점 등이 모여 있는 금융 밀집지구가 있고, SK·롯데·한화그룹 등 국내 굴지의 대기업 본사가 있다. 또 4만여 협력사업체가 모여 있는 중소기업 밀집지구도 지척이다. 양질의 임차인을 확보하는 것이 상대적으로 용이하다는 평가다. 서울의 타 권역 오피스텔과 비교해 명동 인근 기존 오피스텔의 공실률이 낮고, 월세 수익은 높다는 점도 투자매력을 높인다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 2013년 입주한 충무로 인근 '엘크루메트로시티'는 지난 5월 전용 26㎡가 2억5000만원에 거래됐다. 오피스텔은 통상 시세차익보다는 임대수익을 보고 접근하는 수익형 부동산이지만 작년에 비해 시세도 1000만원가량 올랐다. 전세가율도 높다. 전용 28㎡가 작년 2억5000만원에 거래됐는데 전세금은 2억~2억2000만원 선에 이르고 있어 80% 대 후반의 전세가율을 기록했다. 임대수익도 나쁘지 않은 편이다. 전용 26~28㎡가 보증금 1000만원에 월세 100만원 정도라 높은 수준이다. 엠퍼스트 플레이스 명동은 A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로, 최근 라이프스타일 트렌드에 맞춘 소형 평형을 95% 비율로 구성했다. 전 실에 빌트인 가전제품과 드레스룸 또는 붙박이장을 제공해 공간 활용도를 극대화했다. 문의 1800-2950

오류동역 솔하임 조감도

●오류동역 솔하임=서울에서 보기 드문 2억원대 투룸형 소형아파트가 신규 분양돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. (주)삼전건설이 서울특별시 구로구 오류동 10-8번지 일대에 2억대 투룸형 소형 아파트 ‘오류동역 솔하임’을 분양 중이다. 인근 빌라값으로 소형 아파트를 내집마련 할 수 있는 기회로, 신혼부부 등 수요층의 반응이 뜨겁다. 대지면적 2077.00㎡, 연면적 2만6013.473㎡, 총 지하 7층~지상 20층 규모로 지어지며 도시형 생활주택 108세대, 오피스텔 216실, 총 324세대(전용면적 20~48㎡로) 구성된다. 전용면적은 20~48㎡로 동일하다. E타입의 경우 3베이로 설계돼 공간 활용도가 우수하다. ‘오류동역 솔하임’은 지하철 1호선 오류동역 바로 건너편에 위치하는 초역세권 입지를 지녔다. 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 또한 인근 오류IC를 이용하면 경인로 진입이 용이하며 남부순환로, 서부간선도로 등 광역 도로망이 가깝게 위치해 있어 도로교통도 우수하다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장를 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 산업단지에 종사하는 16만 여명의 종사자로 인해 임대수요도 풍부할 것으로 예상된다. 더불어 ‘오류동역 솔하임’이 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 84,139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 여기에 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 서울 구로구의 ‘오류동 솔하임’은 소형의 1룸(원룸)과 2룸(투룸) 등 실속형 공간 구성을 선보이며 일부세대의 경우 2베이(Bay) 혹은 3베이(Bay)로 설계해 세대 내부 공간 활용성을 높일 전망이다. 또 직장인과 대학생, 젊은 부부 등 입주민의 편리한 주거생활을 위해 주방과 거실, 욕실 등에 풀옵션 빌트인 시스템을 적용할 예정이다. 입주민 안전을 위해 단지 출입구와 지하주차장 등 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 최첨단 방범 보완 시스템도 적용된다. 주차는 자주식, 기계식 주차 혼합 형태로 총 248대가 주차 가능하다. 서울에 위치한 투룸형 소형아파트인 오류동 솔하임의 분양가는 인근 단지 대비 저렴한 3.3㎡당 평균 900만원대 초반으로 공급되며 중도금 50% 무이자 융자 혜택을 제공해 투자부담을 낮췄다. 또한 서울 전셋값 수준으로 내집마련이 가능한 동시에 세대 내부 설계도 혁신 평면을 적용해 주거 편의성도 높였으며 입주는 2020년 11월 예정이다. 문의 1800-2950

  

-레지던스-     

영종 스카이마크 505 레지던스 조감도

●영종 스카이마크505=대한토지신탁이 인천경제자유구역 영종(중구 중산동 1886-18번지)에서 스카이마크505를 분양 중이다. 단지는 아파트·오피스텔 형태에 호텔식 서비스를 결합한 생활숙박시설이다. 지하 5층~지상 23층, 전용면적 18~19㎡ 505실(3개 타입) 규모다. 모든 호실이 1.4m 광폭 발코니, 복층형, 4m 층고로 설계됐으며 TV·인덕션·전자레인지·냉장고·에어컨 등 풀옵션이 제공된다. 주변 개발호재가 많다. 인천국제공항 제2여객터미널이 내년 1월 개항하고 제3연륙교(영종도~청라지구)가 2020년 착공될 예정이다. 파라다이스 시티, 시저스코리아 리조트, 인스파이어 리조트 등 카지노 복합리조트들도 들어서고 있다. 이와 함께 씨사이드파크(완공), 드림아일랜드, 미단시티 스태츠칩팩코리아, BMW드라이빙센터, 삼성전자로지텍(입주 완료) 등이 들어서 단지의 배후수요를 이룰 전망이다. 인근에 인천공항철도·인천대교·제2공항철도(예정) 등이 있어 편하며 분양가는 9000만원대부터다. 문의 1800-6441

     

●송도 랜드마크 푸르지오시티=인천 송도국제도시에 들어서는 ‘송도 랜드마크 푸르지오시티’가 분양 중이다. 송도 랜드마크 푸르지오시티는 인천 연수구 송도동 29-2(국제업무단지 C1블록)에 2개동 1990실로 꾸며진다. 모두 수요가 많은 22∼48m²의 소형 면적으로 공급돼 관심을 끌고 있다. 특히 전실에 발코니가 설치돼 실사용 면적이 넓어져 여유로운 공간 활용이 가능하다. 발코니는 스터디룸, 휴식공간, 바(Bar) 등 다양하게 구성할 수 있고 쾌적한 주변 조망을 즐길 수 있다. 여기에 초역세권의 입지적 메리트까지 보유하고 있다. 송도 랜드마크 푸르지오시티는 2020년 개통 예정인 인천 1호선 연장선 랜드마크시티역(가칭)에서 도보로 약 3분 거리다. 이 역은 송도 랜드마크 푸르지오시티 준공 이전에 개통될 예정이어서 입주 후 바로 랜드마크시티역을 이용해 초역세권 메리트를 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 다양한 부대시설도 장점으로 꼽힌다. 피트니스센터, 실내 골프연습장, 라운지, 회의실 등 활용도와 선호도가 높은 시설들로 꾸며져 만족도가 높을 것으로 예상된다. 한편 송도는 다양한 개발호재와 기업 입주 등으로 꾸준히 인구가 늘어나고 있다. 실제 송도 인구는 2011년 6월 4만9434명이었으나 지난해 12월 말 12만3832명으로 크게 늘었다. 문의 1577-4540