전세가율 지속상승, 서울 오피스텔로 갭투자 해볼까

최근들어 서울 주거용 오피스텔 시장에 이상신호가 감지되고 있다. 공급이 수요보다 많은 수급불균형으로 거래가 끊기고 수익률은 하락하고 있는 반면, 매매가 대비 전셋값을 나타내는 전세가율은 지속상승하고 있어서다.

그러면서 일부 오피스텔은 매매가를 뛰어넘은 100% 이상의 전세가율을 나타내는 곳도 나타나면서 깡통전세 우려도 커지고 있다.

업계에서는 서울 아파트 전세가격이 하락조정되고 있지만, 여전히 비싼탓에 전세수요가 주거용 오피스텔로 이동하고 있다고 분석하고 있다.

또 전세가율 높은 것을 이용해 아파트 시장으로 몰렸던 갭투자자들이 오피스텔시장으로 몰려 시장을 변질 시킬 수도 있다고 전망하고 있다.

부동산 업계에 따르면 최근 오피스텔의 최대 시장인 서울 오피스텔 시장도 예전만큼 그리 좋은 상황이 아니다.

우선 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 조사한 결과를 보면 전국 상업용 오피스텔 거래량은 1만745실로 집계됐는데 지난해 같은 기간 거래량(1만4206실)보다 24.4% 줄어든 수치다.

수도권에서 거래량이 가장 많이 감소한 곳은 인천으로, 지난해 4월 2280실에서 올해 4월 1169실로 48.7% 감소했으며 같은 기간 서울은 10.6%(2406실), 경기도는 8.0%(4553실) 각각 줄어든 것으로 나타났다.

이로 인해 오피스텔은 매매가 및 임대료 하락 등의 요소로 수익률도 감소하고 있다.

실제 서울 오피스텔 수익률은 지속적으로 감소하며 전국 최하위를 보이고 있는데 한국감정원 집계를 보면 지난달 서울 오피스텔 수익률은 4.87%로 나타났다 .

이는 인천을 포함한 광역 지자체 중 유일하게 5% 아래 수익률을 기록한 셈이다. 지난달 전국 평균 오피스텔 수익률 5.46%에 비해 0.59% 포인트 낮은 수준이다.

오피스텔 시장이 약세를 보이고 있는 것은 최근 초과 공급에 따른 수급불균형 때문으로 수요는 한정적인데 투자 부동산으로 각광을 받으며 공급은 꾸준히 지속되고 있다.

그런데 오피스텔 관련 지수에서 유일하게 호조세를 유지하고 있는 것이 바로 전세 관련 지수다.

아파트와는 달리 오피스텔 임대시장은 대부분 보증금과 월임대료를 내는 것이 대부분이었는데, 최근에는 오피스텔에도 전세수요가 몰리고 있는 것으로 나타났다.

실제 한국감정원 오피스텔 가격동향조사를 보면 서울 오피스텔 전세가율은 현재 79.32%로 조사됐는데 이는 지난해 5월 79.19%를 기록한 뒤 꾸준히 상승세를 타고 있다.

특히 영등포구, 구로구, 금천구 등 서울 서남권의 경우 82.34%로 전국에서 경기(83.39%), 대전(82.82%), 대구(81.11%) 다음으로 4번째로 높은 것으로 나타났다.

오피스텔 전세가격도 상승세를 보이고 있다. KB국민은행 시계열 조사에 따르면 서울 오피스텔 전세의 일반 거래가는 지난달 기준 1억9416만원으로, 조사가 시작된 2017년 10월이후 단 한차례 내림세 없이 상승세를 유지하고 있다.

반면 서울 오피스텔 평균 매매가는 2억3995만원으로, 등락을 반복하며 지난달 2억5016만원에서 1000여만원 하락했다.

오피스텔 전세가율이 상승하며 일부 단지에서는 매매가를 역전하는 경우도 생기고 있는데 실제 광진구 화양동 ‘광진캠퍼스시티’ 전용면적 16㎡의 최근 전세가율은 106.1%에 이른다.

업계 전문가들은 오피스텔은 더이상 투자부동산이 아닌 실수요자들 위주로 재편되고 있다고 분석하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 서울 오피스텔 시장도 분위기가 좋지 않은 것은 사실이지만 역세권 등 입지여건이 좋고 업무지구가 가까운 지역의 경우 투자자나 실수요자가 몰리고 있는 것으로 나타났다”며 “공원, 병원, 백화점 등 주변 인프라가 잘 갖춰진 일부 단지는 여전히 선호도가 높으며 분양가가 저평가 되어 있는 지역의 경우 시세차익을 노리는 갭투자가 성행하고 있다”고 말했다.

서울 업무직구 인근 주요 역세권 오피스텔 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

브라이튼 여의도 조감도

●브라이튼 여의도=여의도 옛 MBC 부지에 들어서는 랜드마크 복합단지 내 오피스텔이 7월 본격적인 분양에 들어간다. 여의도MBC부지복합개발PFV(projectfinancingvehicle-신영·GS건설·NH투자증권)는 서울시 영등포구 여의도동 옛 MBC부지에 지하 6층~지상 최고 49층 4개동 규모의 랜드마크 복합단지 ‘브라이튼 여의도’를 조성한다. 브라이튼 여의도는 전용면적 84~136㎡ 아파트 454세대와 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실, 오피스 및 상업시설 등으로 이뤄져 있으며 이 가운데 오피스텔 849실을 먼저 선보인다. 시공은 GS건설이 맡는다. 분양가는 미정이다. 자세히 살펴보면 전용 29㎡ 632실, 44㎡ 90실, 59㎡ 127실로 1인가구를 위한 소형부터 신혼부부 및 2~3인 가족을 위한 주거대체형까지 다양하게 구성됐다. IFC와 파크원 앞 여의도 최중심 입지에 들어서는데다 49층의 초고층으로 조성되고 다양한 생활 인프라도 누릴 수 있다. 여기에 금융 관련 종사자 배후수요도 풍부해 실수요자와 투자자들의 관심이 높다. 브랜드인 ‘브라이튼(BRIGHTEN)’은 다양한 사람들이 모여 서로의 라이프스타일과 개성을 더욱 반짝이게 하고 이 공간을 넘어 여의도라는 지역에까지 활기를 불어넣는 공간을 의미한다. 7월 분양에 나서는 브라이튼 여의도 오피스텔은 원스톱 생활환경을 갖춘 점이 가장 큰 장점이로 꼽힌다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역과 지하철 5호선 여의나루역 사이에 위치한 더블 역세권 입지이고 수도권 전역으로 연결되는 여의도환승센터도 걸어갈 수있는 거리에 있어 교통여건이 우수하다. 또한 오피스 밀집지역에 조성된 상권과 여가 및 문화생활을 즐길 수 있는 복합쇼핑몰인 IFC몰을 쉽게 이용할 수 있다. 2020년에는 단지 바로 앞에 파크원 판매시설이 조성되고 서울 시내 최대 규모인 현대백화점도 들어설 예정이다. 여의도 전체가 한강과 샛강으로 둘러싸여 있고 시민들이 휴식과 문화행사를 즐길 수 있는 여의도공원과 서울 대표 나들이 명소인 여의도한강공원, 샛강생태공원 등 풍부한 녹지공간도 눈길을 끈다. 대한민국 금융의 중심지로 여러 금융사와 투자자문사, 국내 생명보험사를 비롯해 금융감독원, 서울국제금융센터(IFC), 전경련회관, 국회의사당, KBS 등 국내 정치, 경제, 문화의 핵심시설이 밀집해 있다. 뿐만 아니라 개발호재 역시 풍부하다. 202년에 파크원이 완공되면 ‘서울국제금융센터(IFC)-파크원-브라이튼 여의도’로 이어지는 여의도 랜드마크 삼각벨트를 형성하게 된다. GTX 노선도 들어선다. 여의도를 관통하는 GTX-B 노선은 인천 송도~부평~경기 부천시~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도다. 올해 8월 착공 예정인 신안산선도 호재다. 안산·시흥 지역과 서울 여의도를 최단 거리로 연결한다. 여기에 경전철 서부선도 오는 2022년 착공을 목표로 사업이 진행 중이며 2023년 상반기 입주 예정이다. 문의 1544-0999

동대문 오팰리오 조감도

●동대문 오팰리오=서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양중이다. ‘동대문 오팰리오’는 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다. 도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 전망된다. 서울 4대문 안 중심업무지구에 들어서는 만큼 풍부한 배후임대수요가 기대된다. ‘동대문 오팰리오’가 들어서는 동대문 일대는 약 75만명에 이를 것으로 추정되는 중심업무지구(CBD) 직장인과 동대문 패션산업 종사자를 배후임대수요로 품고 있기 때문이다. 풍부한 생활 인프라도 단지 가까이서 누릴 수 있다. 동대문 패션타운 관광특구와 인접해 풍요로운 쇼핑생활을 누릴 수 있고 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 재래시장도 손쉽게 이용할 수 있다. 또한 세운 재정비촉진지구 정비사업으로 향후 더욱 쾌적한 생활환경이 구축될 것으로 보인다. 서울 도심권에 위치한 만큼 우수한 교통망을 자랑한다. 도보 3분 거리에 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있고 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역도 가까워 걸어서 지하철역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. ‘동대문 오팰리오’는 소형주거상품이지만 1~2인 가구를 겨냥한 특화설계가 눈에 띤다. 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했고 게다가 오피스텔 일부세대에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 여기에 스타일러(일부세대)까지 갖춘 풀 퍼니시드 시스템을 적용, 입주민의 주거편의를 도모하고 있다. 문의 010-4114-8090