저평가 우량주, 미래가치 높은 지역 수익형 부동산 눈길

최근 아파트의 고강도 규제와 저금리 지속으로 수익형 부동산이 꾸준한 인기를 끌고 있다.

하지만 모든 수익형 상품들이 주목을 받는 것은 아니다. 수익형 부동산이 인기를 끌자 우후죽순(雨後竹筍)으로 공급이 이뤄지면서 일부지역은 수익률 하락은 물론 심지어 공실 위험까지 도달한 지역도 적지 않다.

이러다 보니 소위 되는 지역과 그렇지 못한 지역이 생기는 양극화 현상이 수익형 부동산 시장에도 나타나고 있다.

그렇다면 수익형 부동산 양극화 시대에 주목을 해야 할 사항은 무엇일까.

업계에서는 안정적인 수익을 올리기 위해서는 합리적인 가격이 책정된 저평가 지역을 주목해야 하며 미래가치 즉 팔 때를 고려한 투자까지 생각한다면 확실한 개발호재이나 선별적인 입지나 공급적인 희소성을 갖춘 지역을 노려야 한다고 조언한다.

먼저 저평가 지역에 공급되는 수익형 상품을 주목해야 한다. 저평가된 수익형 부동산은 ‘낮은 가격’에 매입을 해서, 임대수익을 올려 가치가 상승되면 ‘높은 가격’에 매각을 하게 되는 것을 말한다.

저평가나 착한 분양가는 주변과 비교해서 가격 거품이 빠진 외형상의 착한 가격이 있고, 높은 전용률이나 복층형 설계, 테라스 제공, 중도금 무이자 등 각종 혜택으로 간접적으로 분양가를 낮추는 경우도 착한 가격이 될 수 있다.

다음으로 미래가치를 고려해 환금성을 감안한 투자가 있다. 우선 대규모 개발호재를 품은 지역에 공급되는 수익형 부동산이 있다.

업계에 따르면 최근 수익형 부동산 시장에서 대표적인 개발호재로 △신규 교통망 구축 △역세권 개발 △대기업 투자 △공공기관·대학교·대형병원 이전 △랜드마크 조성 △대형공원 조성 등이 있는 것으로 나타났다.

또 입지적인 강점이나 공급적인 면에서 희소성을 갖춘 지역에 공급되는 수익형 상품이 있다.

입지적인 강점으로 초역세권이나 사거리 코너 자리 등이 있으며 공급적인 면에서 희소성이 있다는 것은 영구 조망권을 갖춘 상품이나 대단지 독점 상업시설 등이 대표적이라고 할 수 있다.

결론적으로 말하면 저평가 지역에 개발호재 등 미래가치 갖췄다고 하면 안정적인 수익을 물론 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡은 효과가 있다고 할 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트 시장에 이어 수익형 부동산도 양극화 현상을 넘어 초양극화 현상까지 벌어지고 있다”며 “투자처를 잃은 시중 부동자금이 1,000조에 달하고 올 하반기에 기준금리 인하 가능성까지 나오고 있는 실정에서 합리적인 가격에 입지여건, 배후세대, 생활 인프라, 개발호재 등을 두루 갖춘 우량 수익형 단지는 안전자산으로 불리며 향후에도 투자자는 물론 실수요자들에게 높은 인기가 예상된다”고 말했다.

수익형 양극화 시대 눈길가는 분양단지 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

청라 경서 포스코ICT포레안 조감도

●청라 경서 포스코ICT포레안(오피스텔)=청라국제지구 인근 대규모 중심상업계획도시 경서3구역에서 포스코ICT와 동우건설이 공동시공하는 오피스텔인 청라 경서 포스코ICT포레안이 분양중이다. 경서3구역은 1종 위락시설 허용지구로 홍대, 명동과 같이 청라국제도시 인근지역에서 가장 큰 규모의 위락시설이 들어선다. 경서 포스코ICT포레안은 지상 18층에 총 1004실이 모두 복층형으로 설계된 매머드급 오피스텔로, 대부분 전용면적이 20.40~25.02㎡로 1~2인 가구에 최적화된 소형으로 구성된다. 이 단지는 생활 인프라가 풍부해 메머드급 단지로 손색이 없다. 불필요한 공간을 최소화해 주거공간을 실용성도 높였다는 점도 눈여겨 볼 만하다. 경서 포스코ICT포레안은 전체 20%를 좌우 양복층으로 설계해 공간 높이를 3.9m로 확장, 기존 오피스텔의 단점이었던 답답함을 없앴다. 뿐만 아니라 실외기실, 보일러실 외부 배치 및 다락 붙박이장, 거실 다용도 수납공간 제공 등으로 실용성 높은 설계를 자랑해 수요자들의 관심을 받고 있다. 경서3구역 일대는 청라, 검암, 가정, 경서를 아우르는 인천 서북부 중심입지로 인천과 서울 도심으로 이동이 편리하며 스타필드청라, 하나금융타운, 차병원 의료복합타운 등이 들어서 쇼핑, 금융, 의료시설을 편리하게 이용할 수 있다. 인천지하철2호선 검암역,아시아드경기장역을 통해 KTX로 환승 가능하며 지하철 7호선 커널웨이역, 지하철 9호선 청라국제도시역, 제2종합버스터미널 등 대중교통이 예정되어 있다. 차량이용시 인천공항고속도로, 제2외곽순환도로, 경인고속국도 등 서울 및 주변도시로 이동이 수월하다. 또 청라 커낼웨이 카페거리, 공촌천, 단지 앞에는 연희공원이 있으며 특히 반경 5KM내 인천국제CC, 베어즈베스트청라GC, 드림파크CC, 인천그랜드CC 등이 있어 여가는 물론 여가 이후 먹고 마시고 즐기는 휴식공간의 중심에 위치하고 있다. 문의 1522-5043

신동백 두산위브더제니스 애비뉴 조감도

●신동백 두산위브더제니스 애비뉴(상가)=두산건설이 용인시 기흥구 동백동 410-1번지 일원에서 ‘신동백 두산위브더제니스 애비뉴’를 분양중이다. ‘신동백 두산위브더제니스 애비뉴’는 1층 상가의 분양가가 3.3㎡당 1000만원대부터 시작해 주변 대비 저렴해 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 분양가 부담이 적은 만큼 향후 임대 시 보증금 및 월세 책정 시에도 유리해 공실 걱정을 낮출 수 있다. 일단 상가는 총 1187세대의 대규모 주거단지인 ‘신동백 두산위브더제니스’의 단지 내 상가로 근린생활시설과 판매시설 등이 함께 조성된다. 특히 무려 1000세대가 넘는 고정수요를 고정이자 독점으로 확보해 연중 안정적인 운영이 가능한데다, ‘신동백 두산위브더제니스’는 현재 100%분양이 완료된 상황으로 준공 시 빠른 입주마감도 예상되는 만큼 상가활성화에 소요되는 시간도 짧을 전망이다. 또한 상가를 둘러싸고 약 7000세대의 아파트 단지가 밀집해 있는 항아리 상권을 형성하고 있는 가운데 주변에서 10년 만에 공급되는 신축상가라는 점에서 희소성까지 보장되고, 3만여 세대의 동백지구와 신동백지구의 최중심 입지로 해당 수요자들도 모두 흡수 가능하다.상가 주변으로 대규모 근린공원이 연결되어 조성되며, 동진원1공원, 동백호수공원, 한들공원, 다올공원 등도 공원 나들이객을 유인하기도 좋다. 여기에 주변으로 대규모 업무단지도 조성중이라 365일 연중 풍부한 수요를 갖출 전망이다. 우선, 단지에서 차로 3분여 거리에 약·의료기기·바이오산업 등 의료연관 분야의 기업들이 들어서는 용인연세의료복합단지가 올해 말 준공을 목표로 조성 중이며, 용인 최초의 공공산업단지인 용인테크노벨리도 차로 약 7분 거리에 위치한다. 특히 용인테크노밸리는 약 84만㎡ 규모로, 완공 시 400여 업체에 7000여 명 이상 직원이 상주할 예정이다. 인근 보정동, 마북동, 신갈동 일대에 390만㎡의 첨단산업업무단지도 조성 예정으로 이들 사업 완료 시 기업체 근로자 등 관련 배후수요는 대폭 늘어나 상가가치는 더욱 높아질 전망이다. 또한 분당선 및 신분당선 환승역인 용인경전철 에버라인 어정역과 GTX 구성역(2023년 개통예정)도 가깝고, 동백죽전대로변에 자리잡아 분당, 판교로의 이동도 편리하다. 영동고속도로 마성IC와 경부고속도로 신갈JC 진입이 수월해 서울 및 수도권 전 지역으로의 이동도 용이하고, 삼막곡~동백간도로를 통해서는 용서고속도로 진입도 수월해 광역수요 확보도 가능하다. 제2경부고속도로, 제2외곽순환도로, 서울-세종고속도로 등도 인근에 개통될 예정으로 향후 교통망은 더욱 좋아진다. 문의 1668-4945