넘쳐나는 유동자금, 알짜 ‘수익형 부동산’ 몰릴까?

시중에 넘쳐나는 부동자금이 초역세권 등 입지여건이 좋은 수익형 부동산으로 향할지에 관심이 쏠리고 있다.

한국은행과 금융투자협회에 따르면 6개월 안에 현금화할 수 있는 시중의 단기 부동자금은 4월 말 기준 1129조7242억원으로 1년 전보다 28조원 가량 증가했다.

지난해 7월 1120조6322억원으로 고점을 찍은 이후 줄어들던 부동자금은 올 들어 늘어나며 4월 들어 전고점을 경신했다.

부동자금 증가는 주식시장 등 마땅한 투자처를 찾지 못해 쌓여 있는 뭉칫돈이 늘어났다는 의미하는데 이 돈은 언제든지 입지가 좋은 수익형 부동산 시장으로 다시 몰릴 가능성이 높다.

여기에 한국은행이 올 하반기 기준금리(현행 1.75%)를 인하할 수 있다고 시사하면서 매달 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산으로 부동자금의 유입이 우려된다.

금리가 낮아지면 레버리지 효과가 더 높아지는 만큼 안전자산이라 일컫는 역세권 등에 공급되는 수익형 부동산시장에 더 많은 자금이 몰릴 수 있다.

또 하반기 수도권에서 9조원의 토지보상금을 시작으로 내년까지 총 40조원 이상의 천문학적인 금액이 풀릴 것으로 예상되면서 알짜 수익형 부동산의 관심이 높아 질 전망이다.

그렇다면 수익형 부동산에 우호적인 상황이 연출되면서 젊은층 유입이 많은 오피스텔 단지내 상가나 초역세권 오피스텔 등에 관심이 몰릴 것으로 보인다.

먼저 최근 주거용 오피스텔이 가격이 치솟는 소형 아파트의 대안으로 떠오르면서 덩달아 단지내 상가가 주목 받고 있다.

오피스텔 입주자들이 1~2인 가구의 젊은 층이다 보니 소비력이 왕성한 수요층을 고정 고객으로 확보할 수 있고, 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택도 자유로워 임차인 유치도 수월하기 때문이다.

이들 상업시설은 대부분 소형 오피스텔 상가로 소비력이 왕성한 젊은 층을 고정고객으로 확보할 수 있고, 지하철역세권 인근에 자리잡고 있어 풍부한 유동인구 확보가 가능하다.

소형 오피스텔 단지 내 상가의 경우 소비력이 왕성한 20~30대 1인 가구의 젊은층을 고정배후수요로 두고 있어 상권활성화는 물론 매출향상에 긍정적이다.

통계청 자료에 따르면 2017년 기준 전국 1인 가구 수는 561만677가구로 2016년(539만7615가구)에 비해 4% 증가했으며 1인가구 중 2030세대는 193만252명으로 34%를 차지했다.

이처럼 1인 가구의 증가는 높은 구매력으로 이어지고 있다. 산업연구원에 따르면 지난 2010년 1인 가구의 소비지출 규모는 60조원이었으며, 2020년에는 10년 전보다 두 배가 높은 120조원에 달할 것으로 예측하고 있다.

2030년에는 194조원으로 4인 가구 소비지출규모(178조원)을 앞지를 것으로 내다봤다.

또한 오피스텔 단지 내 상가는 대부분 상업, 업무, 준주거 등의 지역에 자리잡고 있다 보니 주거지역을 중심으로 위치한 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택이 자유롭고, 유동인구 확보에도 수월해 임차인 유치에도 수월한 편이다.

그렇다 보니 아파트 단지 내 상가에 비해 기준시가 상승폭도 높게 나타나고 있다. 실제 2017년 국세청 오피스텔·상업용 건물기준시가 고시대상자료를 보면 서울 강동구 명일동의 ‘한화오벨리스크 스위트’ 오피스텔 상가 1층의 경우 지난 1월 기준시가가 ㎡당 424만 8000원으로 지난해(㎡당 406만 6000원) 보다 4.47% 상승했다. 이 기간 동안 인근 명일동의 ‘명일한양’ 단지 내 상가 1층은 0.6%(㎡당, 99만2000→99만8000원) 오른 것에 그쳤다.

다음으로 출퇴근이 편리한 초역세권 오피스텔은 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높다.

초역세권 오피스텔은 또한 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높다.

따라서 임대인과 임차인 모두가 선호되기 때문에 역과 가까울수록 임대료가 차이나기도 한다.

역과 가까울수록 임대료가 높은 편인데 이른바 '초역세권'이 우대를 받는다는 얘기다. 그렇다보니 초역세권 오피스텔은 불황기에도 꾸준히 팔리는 스테디셀러로 주목받고 있다.

실제 초역세권 오피스텔은 실수요자와 투자자 모두 만족하기 때문에 불황에도 꾸준한 시세를 유지하는 편이다.

실제로 수원역의 역세권과 비역세권 간 임대료 차이는 크다. 수원역 4번 출구 바로 앞 세진브론즈빌(2006년 준공)은 전용 53㎡가 보증금 1000만원에 월세 80만원이다. 그러나 이와 달리 역에서 도보로 10분가량 떨어져 있는 대주파크빌(2006년 준공) 전용 55㎡는 보증금 500만원에 월세 60만원 선으로 거래되는 실정이다.

물론 초역세권 입지가 선호되는 것은 맞지만 추가적으로 체크사항이 있다. 초역세권 입지 오피스텔 이젠 선택이 아닌 필수가 돼가고 있지만 인근에 교통망, 생활 인프라, 상업시설, 공원 등이 잘 갖춰진 오피스텔을 택해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “부동자금의 증가, 기준금리 인하, 역대급 토지보상금 등으로 인한 효과로 자금들이 수익형 부동산 시장으로 흘러들어간다면 다소 침체되었던 수익형 부동산에 대한 관심에 불쏘시개 역할을 할 것으로 보인다”고 말했다.

수도권에 공급(예정)중인 입지여건이 좋은 수익형 부동산 현황

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

●여수 엑스포스퀘어(상가)=전라남도 여수시 덕충동 2037-2, 3번지 일대에 여수 코아루 오션파크 오피스텔 단지내 상가인 ‘엑스포스퀘어’가 6월말 분양예정이다. 여수 코아루 오션파크는 연면적 19,385.53㎡, 지하 4층~지상 8층 규모로 성공적 분양중인 245실 오피스텔 단지내 상가 41호가 공급된다. 단지내 상가는 지하 1층과 지상 1층 두 개층에 공급되는데 전용 16.52㎡(구 5평)부터 43㎡(13평)까지 투자자와 실수요자에게 실용적인 규모로 공급되며 3.3㎡당 분양가도 상당히 저렴하게 책정이 되었다. 권장업종으로는 지상 1층 커피전문점, 약국, 편의점, 베이커리, 중개업소, 미용실, 통신대리점, 프랜차이즈 업종 등이며 지하 1층 전문음식점, 병의원, 키즈카페, 피시방 등이다. 지상 1층 29호, 지하 1층 12호로 뿐인 독점 상권 단지내 상가로 지하 1층도 일부 영역에서는 실질적인 지상 1층과 동일한 개념으로 이해하면 된다. 선호도 높은 지상 1층 그리고 지하층은 수변 공원을 끼고 있어 집객효과가 우수하며 8m층고의 높은 개방감(일부 호실에 한함)도 돋보인다. 245실 오피스텔의 고정수요는 물론 풍부한 임대수요를 확보했다. 배후수요로 엑스포타운 2,600 여세대와 주말 성수기엔 여행객 등 관광수요와 주중비수기엔 엑스포타운 단지수요 등으로 엑스포스퀘어 상가의 주 7일 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다. 투자가치를 높혀줄 풍부한 개발호재도 있다. 엑스포 타운 마지막 오피스텔 단지내 상가로 희소가치가 높은 여수의 강남으로 불리며 인기 주거지역인 엑스포타운과 엑스포공원과도 근접해 있다. 또한 도보로 이동이 가능한 엑스포역(여수의 관문인 KTX)은 물론 여수 신북항(크루즈관광)도 인접해 있으며 여수엑스포 세계박람회장 개발 최대수혜지이기도하다. 여수엑스포 세계박람회장으로 이어지는 엑스포 브릿지 연계로 접근성 또한 높으며 여수공항, 남해고속도로, 호남고속도로, 순천완주고속도로에 접근하기 용이하고 여수신항, 엑스포여객터미널, 연안여객터미널과도 가깝게 위치한다.사업지 주변으로는 할인마트, 보건소, 주민센터, 여수전남병원 등 편의시설과 수변공원 산책로가 있어 보다 쾌적한 생활이 가능하다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 061-622-9900

●초당역 블레싱타운(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 인근에 한길찬공원이 근접해 있으며 석성산 조망권도 가능하다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463