기준금리 인하·부동자금·토지 보상금 수익형부동산 유리?

고강도 아파트 규제가 이어지자 한 동안 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산이 반사이익을 보았다.

올해들면서 잘 나가던 수익형 부동산 시장도 공급과잉과 수익률 하락을 보이면서 침체기로에 들어섰다.

하지만 하반기에는 사정이 달라질 것으로 보인다. 기준금리 인하 가능성이 솔솔 나오고 있는데다 투자처를 잃은 넘치는 부동자금, 역대급 토지보상금이 풀릴 것으로 보여서다.

먼저 금리가 올 하반기 수익형 부동산시장의 복병으로 부상할 조짐이다. 그 동안 금리 인하 가능성을 부인해 왔던 이주열 한국은행 총재가 지난 6월 12일 통화정책 방향과 관련 "경제상황 변화에 따라 적절하게 대응하겠다"는 기존과 다른 완화된 입장을 내놨기 때문이다.

일반적으로 금리 인하는 수익형 부동산 시장에 돈을 끌어당기는 확실한 재료로 해석된다.

기준 금리가 인하는 대출금리 하락과 직결되기 때문에 수익형 부동산 투자시 대출의 레버리지(지렛대) 효과를 이용해 분양을 받거나 구입할 때 이자 부담이 덜해 임대사업을 노리는 투자자가 늘어 날 수 있다.

따라서 예금 금리보다 임대수익률이 높아지다 보니 수익형 부동산에 뭉칫돈이 몰릴 수도 있다.

다음으로 시중의 부동자금은 많은데 부동산 외 투자처가 마땅치 않다는 점이 수익형 부동산에 대한 관심도를 높이는 원인으로 분석된다.

한국은행과 금융투자협회에 따르면 6개월 안에 현금화할 수 있는 시중의 단기 부동자금은 4월 말 기준 1129조7242억원으로 1년 전보다 28조원 가량 증가했다.

지난해 7월 1120조6322억원으로 고점을 찍은 이후 줄어들던 부동자금은 올 들어 늘어나며 4월 들어 전고점을 경신했다.

부동자금 증가는 주식시장 등 마땅한 투자처를 찾지 못해 쌓여 있는 뭉칫돈이 늘어났다는 의미하는데 이 돈은 언제든지 입지여건이 좋은 수익형 부동산 시장으로 다시 몰릴 가능성이 높다.

마지막으로 올해와 내년에 풀리는 신도시·사회간접시설 토지 보상금도 적지 않아 언제든지 수익형 부동산을 자극할 가능성이 많다.

우선 지난 5월에 발표된 3기 신도시를 포함해 내년 수도권에서 40조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 전망이다.

부동산개발정보 플랫폼 지존에 따르면 올 하반기 수도권에서 9조원에 달하는 토지보상금이, 내년에는 40조원의 토지보상금이 풀릴 것으로 추산된다.

업계에 따르면 개발사업으로 풀린 토지 보상금은 인근 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산시장에 유입될 가능성이 있다고 전망하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산이 공급과잉으로 인해 수익률 하락 등으로 고전을 겪고 있지만 소위 될 곳은 되는 양극화 현상이 벌어지고 있다”며 “수익형 부동산을 견인할 유호적인 조건이 조성되면 올 하반기에 역세권 등 입지여건이나 상품성이 좋은 수익형 부동산이 다시 주목을 받을 가능성이 많다”고 말했다.

투자처로 주목 받는 수익형 부동산 현황

-오피스텔 단지내 상가-

여수 엑스포스퀘어 투시도

●여수 엑스포스퀘어=전라남도 여수시 덕충동 2037-2, 3번지 일대에 여수 코아루 오션파크 오피스텔 단지내 상가인 ‘엑스포스퀘어’가 7월초 분양예정이다. 여수 코아루 오션파크는 연면적 19,385.53㎡, 지하 4층~지상 8층 규모로 성공적 분양중인 245실 오피스텔 단지내 상가 41호가 공급된다. 단지내 상가는 지하 1층과 지상 1층 두 개층에 공급되는데 전용 16.52㎡(구 5평)부터 43㎡(13평)까지 투자자와 실수요자에게 실용적인 규모로 공급되며 3.3㎡당 분양가도 상당히 저렴하게 책정이 되었다. 권장업종으로는 지상 1층 커피전문점, 약국, 편의점, 베이커리, 중개업소, 미용실, 통신대리점, 프랜차이즈 업종 등이며 지하 1층 전문음식점, 병의원, 키즈카페, 피시방 등이다. 지상 1층 29호, 지하 1층 12호로 뿐인 독점 상권 단지내 상가로 지하 1층도 일부 영역에서는 실질적인 지상 1층과 동일한 개념으로 이해하면 된다. 선호도 높은 지상 1층 그리고 지하층은 수변 공원을 끼고 있어 집객효과가 우수하며 8m층고의 높은 개방감(일부 호실에 한함)도 돋보인다. 245실 오피스텔의 고정수요는 물론 풍부한 임대수요를 확보했다. 배후수요로 엑스포타운 2,600 여세대와 주말 성수기엔 여행객 등 관광수요와 주중비수기엔 엑스포타운 단지수요 등으로 엑스포스퀘어 상가의 주 7일 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다. 투자가치를 높혀줄 풍부한 개발호재도 있다. 엑스포 타운 마지막 오피스텔 단지내 상가로 희소가치가 높은 여수의 강남으로 불리며 인기 주거지역인 엑스포타운과 엑스포공원과도 근접해 있다. 또한 도보로 이동이 가능한 엑스포역(여수의 관문인 KTX)은 물론 여수 신북항(크루즈관광)도 인접해 있으며 여수엑스포 세계박람회장 개발 최대수혜지이기도하다. 여수엑스포 세계박람회장으로 이어지는 엑스포 브릿지 연계로 접근성 또한 높으며 여수공항, 남해고속도로, 호남고속도로, 순천완주고속도로에 접근하기 용이하고 여수신항, 엑스포여객터미널, 연안여객터미널과도 가깝게 위치한다.사업지 주변으로는 할인마트, 보건소, 주민센터, 여수전남병원 등 편의시설과 수변공원 산책로가 있어 보다 쾌적한 생활이 가능하다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 061-622-9900

타워더모스트 스퀘어·가든 테라스 조감도

●타워더모스트 스퀘어·가든 테라스=한양산업개발㈜은 부산 수영구 민락동 181-88외 2필지에서 남유럽풍의 특색 있는 상가시설 ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’를 분양 중이다. 최근 정부의 주택관련 부동산 대책으로 인해 상업용 부동산으로 투자자들의 시선이 몰리고 있다. 투자가치가 높아 가장 눈길을 뜨는 상업용 부동산은 집객력이 확실한 부동산이다. 특화된 외관설계와 다양한 테마를 갖춘 디자인 차용이 중요한 요소가 되고 있다. ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 는 유동인구의 유입을 극대화하기 위해 지역의 랜드마크가 될만한 차별화된 테마를 적용했다. 빈센트 반 고흐의 작품 ‘밤의 카페 테라스’ 의 배경이 된 남프랑스 도시 ‘아를’ 에서 모티브를 얻었다. 이용객들은 남유럽풍의 아치 설계와 내부정원 등을 통해 해변과 도심이 조화를 이루는 느낌을 받게 된다. 특히 단지 1층의 경우 접근성을 높일 수 있도록 대로변 오픈 스트리트형 상가로 조성되며, 이용객이 건물 내 오래 머물 수 있도록 치밀한 동선설계를 적용했다. 아울러 1·2층에는 개방성이 큰 광폭테라스가 적용되며 전망형 누드 엘리베이터와 이국적인 유리온실 콘셉의 별도 상가동도 조성된다. 이용객은 ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 내에서도 광안리 주변경관을 충분히 즐길 수 있게 될 전망이다. 유동인구가 많은 지역일수록 외관 디자인과 차별성 높은 테마 및 설계의 가치가 높게 평가된다. 독특한 개성을 드러내 차별성을 갖추고 치밀한 동선설계를 더해 집객력을 강화할 수 있다면 지역 내 랜드마크로 자리매김할 가능성이 높아진다. ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 는 유동인구가 풍부한 광안리 해수욕장 및 민락수변공원·광안리 카페거리·민락 횟집거리에 둘러싸여 있다. 도보 3분 거리에 위치한 광안리 해수욕장은 연간 약 550만명의 관광수요가 있는 부산의 주요 관광지다. 특히 단지 인근에 광안리 해변 ~ 민락항 등대 ~ 수변공원에 걸쳐 해변산책로가 조성된다. 이에 따라 휴가시즌 외에도 해변과 야경을 즐기는 인파로 밤낮에 관계없이 방문객 유입이 확대될 것으로 전망된다. ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 는 총 653실의 오피스텔 단지 ‘타워더모스트 광안 오션스위트’ 지상 1층과 2층에 걸쳐 조성되며 59실 규모다. 설계는 부산의 랜드마크인 롯데백화점 센텀시티점, 부산 ‘영화의 전당’ 등을 설계한 ㈜희림종합건축사사무소가 맡았다. 문의 1544-4159

-직주근접형 오피스텔-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

동대문 오팰리오 조감도

●동대문 오팰리오=서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양중이다. ‘동대문 오팰리오’는 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다. 도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 전망된다. 서울 4대문 안 중심업무지구에 들어서는 만큼 풍부한 배후임대수요가 기대된다. ‘동대문 오팰리오’가 들어서는 동대문 일대는 약 75만명에 이를 것으로 추정되는 중심업무지구(CBD) 직장인과 동대문 패션산업 종사자를 배후임대수요로 품고 있기 때문이다. 풍부한 생활 인프라도 단지 가까이서 누릴 수 있다. 동대문 패션타운 관광특구와 인접해 풍요로운 쇼핑생활을 누릴 수 있고 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 재래시장도 손쉽게 이용할 수 있다. 또한 세운 재정비촉진지구 정비사업으로 향후 더욱 쾌적한 생활환경이 구축될 것으로 보인다. 서울 도심권에 위치한 만큼 우수한 교통망을 자랑한다. 도보 3분 거리에 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있고 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역도 가까워 걸어서 지하철역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. ‘동대문 오팰리오’는 소형주거상품이지만 1~2인 가구를 겨냥한 특화설계가 눈에 띤다. 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했고 게다가 오피스텔 일부세대에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 여기에 스타일러(일부세대)까지 갖춘 풀 퍼니시드 시스템을 적용, 입주민의 주거편의를 도모하고 있다. 문의 010-4114-8090