활기도는 서울 오피스텔 대세는 서남권 소형 단지

최근 초강력 아파트 규제와 하반기 금리인하 가능성까지 겹치면서 수익형 부동산시장이 호조를 이어가고 있다.

전국 평균치로 따져봐도 임대수익률이 시중 은행 금리를 훌쩍 앞서는데다, 일부 대출을 받더라도 전에 비해 이자 부담이 크게 줄어든 까닭에 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 날로 뜨거워지는 추세다.

실제 한국감정원 자료를 살펴보면 전국 오피스텔의 평균 수익률은 2018년 10월부터 올 3월까지 반년째 5.46%를 유지하고 있다.

광주가 전국 최고치인 8.56%를 기록한 가운데 오피스텔 최대 시장인 서울의 경우 전반적으로 분양이 활기를 보이고 있다.

역시 전체 평균 4.87%, 서남권 평균 5.27%, 동북권 평균 5.13% 등의 수치로 상위권에 랭크됐다.

특기할 점은 동일 지역내에서도 규모에 따른 수익률의 차등이 나타났다는 것이다. 모든 지역에서 전용면적 40㎡ 이하 소형이 40㎡ 초과 중대형 오피스텔의 수익률을 크게 앞섰는데, 서울 서남권의 경우 40㎡ 이하 오피스텔이 평균 5.65%의 수익률을 올리며 40㎡ 초과 오피스텔의 4.40%와 무려 1.25%p의 격차를 벌렸다.

여의도, 영등포, 구로구 오류동, 금천구 가산동 등 서남권이 서울을 대표하는 ‘비즈니스 허브’ 및 대형 상권들이 즐비한 만큼 1~2인가구 직장인들의 소형 오피스텔 수요가 높게 반영된 것으로 분석된다.

먼저 영등포구는 서울 서남권 최대 거점지역으로 여의도 금융타운 및 아파트 재건축, 영등포 뉴타운 등 교통, 금융, 주거의 중심지로 각종 편의시설을 누릴 수 있으며 2030서울플랜 3대 도심중심지로 영등포, 여의도 국제금융중심지로 구축된다.

다음으로 ‘금관구(금천·관악·구로)’라 불리는 서울 서남부가 최근 서울 내에서 상대적으로 저렴한 곳으로 주목을 받고 있다.

부동산 시장에서 변두리로 취급받던 소위 ‘금관구’ 지역은 신안산선과 경전철 개발, 온수·오류지구 도시재생, 구로역 차량기지 이전, 구로구 고척4구역재개발, 옛 영등포교도소(현 서울남부교정시설) 부지 등 각종 대형 개발호재와 함께 기지개를 켤 준비를 마쳤다.

관악구는 2호선 전철을 이용한 강남권 출퇴근자, 구로구와 금천구는 구로디지털단지와 가산디지털단지 출퇴근자 등의 풍부한 임대수요를 갖춘 지역이기도 하다.

구로디지털단지와 가산디지털단지가 합쳐진 서울디지털산업단지 또는 G밸리는 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만명이 있다.

또 서울시는 2013년부터 G밸리 2020프로젝트 비전을 세우고 2020년까지 첨단 IT클러스트로 만들 계획으로 지역 종사자만 25만명 이상, 고용인구는 92% 증가할 것이라 전망하고 있다. 더불어 사업비 1조원이 넘는 서울 최대규모의 현대벤처타운이 예정되어 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트에 이어 오피스텔 등 수익형 부동산 시장도 옥석가리기에 들어간 상태다”며 “수익형 부동산을 포함한 모든 부동산이 마찬가지로 살때도 중요하지만 팔때도 고려하는 전략이 필요하듯이 서울 서남권처럼 대형 개발호재가 풍부하고 저평가된 지역은 지금처럼 불확실성 크고 불안정한 시기에 적합한 투자처로 보인다”고 말했다.

서울 서남권 분양중인 주요 오피스텔 현황

여의도 포레디움 광역 조감도

●여의도 포레디움=서울 영등포구 영등포동1가 107번지 외 4필지에 단층형과 복층형 원룸으로 공급되는 ‘여의도 포레디움’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 연면적 4,994.01㎡, 지하 1층~지상 18층, 1개 동으로 총 4가지 타입, 전용면적 20~22㎡에 실사용면적 20~33㎡(복층서비스면적 감안시)으로 중소형 주거상품으로 구성된다. 총 153실로 2~9층은 복층형 72실, 10~18층은 81실로 공급되며 전용률은 약 66~67%선이고 총 주차대수는 79대다. 슬라이딩 도어 설치로 침실공간 분리 빌트인 가구배치로 수납공간 확보로 공간활용이 극대화 실외기 및 보일러실 별도 공간설치로 수납공간이 추가 확보된다. '여의도 포레디움'의 강점은 교통이다. 현재 지하철 노선이 3개가 지나는 이른바 트리플 역세권으로 1호선 영등포역 5번 출구에서 430m에 위치, 1호선과 5호선 환승역인 신길역 3번 출구에서 230m에 위치한 여의도 포레디움은 올림픽대로, 서부간선도로, 노들길 등 도심, 외곽 광역접근성으로 우수한 위치다. 향후 예정된 골드라인 교통 호재도 많다. 우선 여의도와 경기도 안산시를 잇는 지하철 신안산선 영등포역이 2024년 개통할 예정이다. 여의도에서 안산 한양대역까지 이동하는 데 기존 100분에서 25분으로 줄어든다. 인천 송도에서 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 잇는 GTX(광역급행철도)-B노선이 개통하면 여의도에서 청량리는 35분에서 10분, 송도까지는 82분에서 27분대로 각각 이동이 가능하다. 현재 자동차로 올림픽대로에 진입하기도 쉬워 서울 강남이나 김포공항, 인천공항으로 다니기에 편리하다.편의 및 생활 인프라도 좋다. 최고, 최적의 위치 주민센터, 우체국은 물론 신세계, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 편의시설 근접해 있으며 여의도공원, 샛강생태공원, 영등포공원이 주변에 근접해 있다. 영등포로터리 고가철거 예정으로 녹지공간인 공원이 조성되면 탁트인 시야와 퀘적한 환경이 제공된다. 배후 수요도 풍부하다는 평가다. 여의도에 직장인만 20여만명이 근무하고, 배후 상주 인구도 15만여명으로 추산돼 좋은 투자 여건을 갖추고 있다. 시행사는 포레디움, 시공은 태산종합건설, 자금관리는 아시아신탁(주)이 각각 맡았다. 계약금 10%, 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 준공은 2021년 12월 예정에 있다. 문의 010-2337-8205

가산G밸리 메종에떼르넬 투시도

●구로G밸리 메종에떼르넬=대규모 교통망 확충 계획이 예정된 구로G밸리에 자리한 오피스텔 분양에 이목이 집중되고 있다. 바로 ‘구로G밸리 메종에떼르넬’ 오피스텔이다. 이 오피스텔이 자리한 구로G밸리는 지하철1호선과 7호선 환승이 가능한 가산디지털단지역과 신안산선(예정)이 위치해 더블역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 지역이다. 향후 GTX 대안 노선이 확정되면 트리플역세권 혜택도 기대할 수 있다. 도로망도 풍부하다. 이미 조성된 남부순환로, 서부간선도로, 시흥대로, 올림픽대로 등을 이용하면 서초와 잠실, 강남 등 서울 주요 지역으로 쾌속 연결된다. 또한 2020년 상반기에 ‘두산지하차도’가 개통될 예정으로, 가산디지털3단지와 가산디지털2단지가 사업지와 바로 연결될 전망이다. 개통 시 지가 상승을 비롯해 임대료 상승까지 기대할 수 있게 된다. 가산G밸리 메종에떼르넬 오피스텔은 서울시 금천구 벗꽃로 180 일원에 지하 1층~지상 14층 규모로 건립될 예정이다. 지상 1층에는 근린생활시설과 판매시설이 자리할 예정이며, 전 세대는 투룸(방2, 거실, 주방, 화장실)으로 구성된다. 일부 세대는 3베이 설계가 적용돼 우수한 공간 효율을 선사하며, 천고가 2.6m로 높게 설계되는 것도 장점이다. 단지를 개방형으로 조성해 와이드 조망권을 확보한 것도 눈길을 끈다. 주변 수요가 풍부한 것도 이 오피스텔의 경쟁력을 더한다. 단지가 자리한 가산디지털산업단지는 국가산업단지(1,922,262㎡/약58만평)로, 중앙정부와 지자체의 지속적인 투자를 등에 업고 대한민국을 대표하는 산업단지로 빠르게 성장했다. 꾸준한 투자와 기업에 대한 세제 혜택 등을 바탕으로 현재 LG전자와 제일모직 등 대기업을 비롯해 IT, 벤처기업 등 약 1만 2천여 기업체가 밀집돼 있다. 입점 업체가 6백여개에 달하는 최대 규모의 마리오아울렛과 W몰, 현대아울렛 등 아울렛 업체들이 밀집한 로데오 거리도 가산G밸리 내 조성돼 있어 수요가 상당히 탄탄하다. 가산G밸리 내 임대수요는 약 16만명으로 추산된다. 향후 수요는 더욱 증가할 전망이다. 서울시에서 ‘글로벌 디지털 수도 2020프로젝트’를 추진 중으로, 매년 100개 이상의 업체가 입주하고 있으며, 오는 2022년까지 1조 이상이 투자되는 ‘삼성물류센터부지’를 비롯해 20개 이상의 신규 현대지식산업센터가 올해 착공을 목표로 인허가를 진행 중에 있기 때문이다. 단지 주변의 정주 여건이 우수한 것도 주목할만하다. 한편, 메종에떼르넬 오피스텔은 현재 지상 10층 골조를 공사 중이며, 입주 예정은 2020년 4월이다. 문의 1522-9073

브라이튼 여의도 조감도

●브라이튼 여의도=여의도 옛 MBC 부지에 들어서는 랜드마크 복합단지 내 오피스텔이 7월 본격적인 분양에 들어간다. 여의도MBC부지복합개발PFV(projectfinancingvehicle-신영·GS건설·NH투자증권)는 서울시 영등포구 여의도동 옛 MBC부지에 지하 6층~지상 최고 49층 4개동 규모의 랜드마크 복합단지 ‘브라이튼 여의도’를 조성한다. 브라이튼 여의도는 전용면적 84~136㎡ 아파트 454세대와 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실, 오피스 및 상업시설 등으로 이뤄져 있으며 이 가운데 오피스텔 849실을 먼저 선보인다. 시공은 GS건설이 맡는다. 분양가는 미정이다. 자세히 살펴보면 전용 29㎡ 632실, 44㎡ 90실, 59㎡ 127실로 1인가구를 위한 소형부터 신혼부부 및 2~3인 가족을 위한 주거대체형까지 다양하게 구성됐다. IFC와 파크원 앞 여의도 최중심 입지에 들어서는데다 49층의 초고층으로 조성되고 다양한 생활 인프라도 누릴 수 있다. 여기에 금융 관련 종사자 배후수요도 풍부해 실수요자와 투자자들의 관심이 높다. 브랜드인 ‘브라이튼(BRIGHTEN)’은 다양한 사람들이 모여 서로의 라이프스타일과 개성을 더욱 반짝이게 하고 이 공간을 넘어 여의도라는 지역에까지 활기를 불어넣는 공간을 의미한다. 7월 분양에 나서는 브라이튼 여의도 오피스텔은 원스톱 생활환경을 갖춘 점이 가장 큰 장점이로 꼽힌다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역과 지하철 5호선 여의나루역 사이에 위치한 더블 역세권 입지이고 수도권 전역으로 연결되는 여의도환승센터도 걸어갈 수있는 거리에 있어 교통여건이 우수하다. 또한 오피스 밀집지역에 조성된 상권과 여가 및 문화생활을 즐길 수 있는 복합쇼핑몰인 IFC몰을 쉽게 이용할 수 있다. 2020년에는 단지 바로 앞에 파크원 판매시설이 조성되고 서울 시내 최대 규모인 현대백화점도 들어설 예정이다. 여의도 전체가 한강과 샛강으로 둘러싸여 있고 시민들이 휴식과 문화행사를 즐길 수 있는 여의도공원과 서울 대표 나들이 명소인 여의도한강공원, 샛강생태공원 등 풍부한 녹지공간도 눈길을 끈다. 대한민국 금융의 중심지로 여러 금융사와 투자자문사, 국내 생명보험사를 비롯해 금융감독원, 서울국제금융센터(IFC), 전경련회관, 국회의사당, KBS 등 국내 정치, 경제, 문화의 핵심시설이 밀집해 있다. 뿐만 아니라 개발호재 역시 풍부하다. 202년에 파크원이 완공되면 ‘서울국제금융센터(IFC)-파크원-브라이튼 여의도’로 이어지는 여의도 랜드마크 삼각벨트를 형성하게 된다. GTX 노선도 들어선다. 여의도를 관통하는 GTX-B 노선은 인천 송도~부평~경기 부천시~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도다. 올해 8월 착공 예정인 신안산선도 호재다. 안산·시흥 지역과 서울 여의도를 최단 거리로 연결한다. 여기에 경전철 서부선도 오는 2022년 착공을 목표로 사업이 진행 중이며 2023년 상반기 입주 예정이다. 문의 1544-0999