초저금리 시대, 가성비 높은 수익형 부동산 투자 해볼까

현재 1.5%인 한국은행 기준금리가 10월 달에 한 차례 더 인하될 것이라는 전망이 힘을 얻고 있으면서 초저금리 시대가 성큼 다가오고 있다.

특히 ‘가격 대비 성능’을 줄여 부르는 ‘가성비’가 수익형 부동산시장의 투자 트렌드를 선도하고 있다.

보다 적은 투자금으로 더 많은 수익을 올려 효용성과 만족도를 제고하려는 투자자들의 움직임에, 수익형 부동산 분양업체들도 ‘착한 분양가’와 ‘높은 미래가치’를 앞세운 유망 수익형 상품의 발굴에 주력하는 분위기다.

‘가성비’가 가장 민감하게 작용하는 곳은 오피스텔, 소형 오피스, 미군 렌탈하우스 등 월세 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산시장이다.

◆업무지구 오피스텔

대기업, 산업단지, 지식산업센터 밀집지역 등을 중심으로 업무지구과 인접한 오피스텔이 초저금리 시대에 관심을 끌 것으로 보인다.

실제 업무단지와 인접한 오피스텔의 가격 상승률이 눈길을 끌고 있다. 마곡산업단지에 인접한 ‘마곡나루역보타닉푸르지오시티(2017년 2월 입주)’의 전용면적 38.33㎡은 지난해 12월 3억3,500만 원에 거래됐다. 이는 분양가(2억4,437만 원) 대비 9,063만 원 상승한 가격이며 같은 달 주요 업무지구로 꼽히는 서울 영등포구 소재 ‘당산역 효성 해링턴타워(2015년 11월 입주)’도 전용면적 28.74㎡가 분양가(1억1,487만 원)에 9,013만 원 웃돈이 붙은 2억500만 원에 거래됐다.

업계에서는 주거용 오피스텔의 경우 직장인 등 1인가구 수요가 높아 공실 위험도가 적으며, 많은 상주·유동인구에 따라 교통·문화·쇼핑 등 뛰어난 주거 환경으로 생활 만족도가 높은 점이 매매가 상승에 큰 역할을 했다는 평가다.

이 같은 오피스텔 강세는 분양성적에서도 두드러진다. 실제 지난해 10월 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티로 이동이 수월한 ‘화서역 파크 푸르지오’ 오피스텔의 경우 평균 64.82대 1 청약경쟁률로 전 타입 마감에 성공했으며 지난해 4월 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등이 가까운 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’ 오피스텔 청약 결과 평균 105.3대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다.

아울러 오피스텔 실거래도 업무단지를 중심으로 이뤄지고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 4분기(10월~12월) 서울에서 거래된 오피스텔은 1,940건이다. 이중 서울 3대 업무지구인 CBD(중구‧종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구‧서초구 일원)에서 거래된 오피스텔 물량은 총 660건으로 전체 34% 이상을 차지한다.

이처럼 업무지구 인근 오피스텔은 직장인 수요가 꾸준해 공실률이 낮은 편이라 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 업무지구는 지하철역과 인접해 역 주위로 조성되는 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있어 주거 환경도 우수한 편이다.

◆소형 오피스

소형 상품의 인기는 업무용 오피스 시장까지 불어오고 있다. 전용 40㎡ 이하 소형 오피스가 수익형 부동산 대세 상품으로 주목받고 있다.

한국감정원 통계를 분석한 결과 올해 6월 기준 수익률은 전국 40㎡ 이하의 오피스가 5.74%를 기록하며, 40㎡ 초과 오피스 수익률 4.84% 보다 0.9%포인트 더 높은 것으로 나타났다. 평균 단위당 매매가격(1㎡당)도 전국 40㎡ 이하의 오피스는 438만원으로 40㎡ 초과 오피스 413만원보다 약 25만원 높았다.

이처럼 소형 오피스 인기가 높은 것은 스타트업이나 1인 기업이 늘어났기 때문으로 풀이된다. 통계청에 따르면 2013년 7만7009개에 불과했던 1인 기업이 2017년 26만4337개로 5년 새 18만7328개 늘었다.

◆미군 렌탈하우스

주한미군을 대상으로 한 미군 렌탈하우스 사업이 큰 인기를 얻고 있다. 대표적인 투자 지역이 경기 평택과 전북 군산이 있다.

먼저 현재 평택은 미군과 군무원 등 군속들이 기지 밖에서 거주할 주택이 부족한 가운데 렌털 주택 공급의 필요성이 대두되고 있는 상황이다. 오는 2020년까지 아직 이전하지 않은 미군의 추가 이전이 예정돼있어 렌탈 주택 공급 부족 현상은 더욱 심화될 전망이다.

다음으로 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 배치돼 있다. 인근 지역은 미군 렌탈하우스가 절대 부족한 실정이다.

더군다나 현재 군산 미공군 기지 확장공사가 한창 진행 중인데 오는 2020년 목표로 드론 전용 강화격납고(엄체호) 및 활주로 공사를 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 이는 미군의 추가배치 또는 다른 지역 부대 이주를 의미해 군산 미공군 일대 미군 렌탈하우스 수요는 더욱 커질 전망이다.

미군 임대사업은 수요가 풍부한 것은 물론, 높은 임대 수익을 안정적으로 거둘 수 있는 장점도 있다.

미군 주택과 등이 미군을 대신해 임대인에게 임대료를 직접 지급해 월세 미납의 위험이 없다. 또한 소파 (SOFA) 군사 협정에 따라 최소 2060년까지 미군이 국내에 주둔할 예정이며, 2060년 이후에도 상호 협의를 통한 기간 연장이 가능해 최소 40여년 이상 장기적으로 수익을 보장받을 수 있다.

그러나 미군 렌탈하우스 투자에도 옥석이 있다. 룸이 몇 개인지, 다양한 부대시설을 갖추고 있는지, 보안시설은 잘되어있는지, 부대와 근거리에 있는지에 대한 미군의 선호하는 단지여부를 확인해야 한다.

먼저 부대 메인게이트 인근에 있는지를 체크 해야 한다. 미군의 경우 아침 6시반 체력강화훈련을 마치고 집으로 복귀하여 다시 출근하며 군대 특성상 비상시 5분 이내에 집결해야 함으로 메인게이트와 가까운 거리에 있어야 한다. 또한, 미군에서도 부대인근 5분이내 거주를 권고사항으로 두고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산 상품들의 경우 노후대비 등 투자 목적의 수요자들이 대부분이라, 분양가와 대출 이자 등 금융혜택이 좋은 상품으로 뚜렷한 쏠림현상이 나타난다”면서 “분양가가 낮다면 초기 투자금 마련에 대한 부담이 줄어 향후 임대료 책정 시 보다 유연하게 대처할 수 있고, 같은 이유에서 공실률은 낮추고 수익률은 높일 수 있다”고 말했다.

분양(예정)중인 가성비 높은 수익형 부동산 현황

-업무지구 오피스텔-

선유도역 마들렌 조감도

●선유도역 마들렌=국제자산신탁(주)은 서울시 영등포구 양평동5가 24-1번지 일대에 선유도역 마들렌 오피스텔을 9월경 분양에 들어간다고 밝혔다. 연면적 4,808.34㎡, 지하 2층~지상 14층 1개동 규모로 이중 오피스텔은 지상 2~14층이며 전용면적 ▲16.84(117세대) ▲19.14㎡(65세대) 두가지 타입으로 총 182실 규모로 조성된다. 선유도역 일대에서 첫 선을 보이는 전실 복층으로 마들렌 오피스텔의 실내는 층고가 4m에 달해 개방감을 극대화했으며 계단하부 공간 벽면은 다양한 수납시스템을 설치해 공간 활용도를 높였다. 다락방은 드레스룸이나 침실, 작업실, 메이크업 룸, 짐을 보관하는 용도 등으로 다양하게 이용 가능해 여유롭고 아늑한 공간을 연출해 선호도가 높다. 당 사업지 주변에 지식산업센터 10여개가 위치해 있으며 주변에 1~2인 가구가 급증하는 반면 원룸형 공급은 턱없이 부족한 실정이다. 1~2인 가구의 최고의 직주근접형 오피스텔이며 직장인들의 내 집마련의 “브릿지 하우스”로 풍부한 임대수요, 서울 3도심 위상의 높은 시세 차익을 노려볼 기회이다. 웰라벨 라이프를 꿈꾸는 젊은 직장인 들에게 한강과 안양천의 탁 트인 더블조망권을 누릴 수 있는 것이 특징이며, 양화 한강시민공원과 선유도공원, 안양천변 체육공원 등 주변 녹지 공간이 풍부해 주거 환경이 매우 쾌적하며 도심 속 건강한 주거 생활이 가능한 오피스텔이라는 평가다. 선유도역 마들렌 오피스텔의 입지가 우수해 편리한 생활이 예상된다. 도보 약 1분거리에 9호선 선유도역이 있고, 20개 노선의 버스정류장이 단지 바로 앞에 자리해 대중교통을 통해 출·퇴근하기가 수월하다. 뿐만 아니라 올림픽대로, 서부간선도로, 안양천로, 공항대로 등 지역 내 주요 간선도로도 편리하게 이용할 수 있다. 성산대교, 월드컵대교(예정) 등을 이용하면 여의도, 김포공항을 비롯해 상암, 마포, 마곡지구 등에도 빠른 접근이 가능하다. 2021년 서부간선도로 지하화사업이 완성되면, 교통여건이 더욱 우수해질 것으로 기대된다. 서울 영등포구 양평동 일대는 '한강 생활권'이면서 동쪽으로 여의도, 서쪽으로 목동과 접해있는 서울 부도심이라는 지리적 이점을 갖췄지만 크게 주목을 받지 못한 지역이었다. 하지만 최근 도시정비사업과 각종 개발 등이 추진되면서 빠르게 환골탈태하고 있다. 특히, 월드컵대교와 서부간선도로 사업이 속도를 내고 있어 이목이 집중된다. 성산대교, 가양대교 교통체증을 해소하는 목적으로 건설되는 월드컵대교는, 서울 마포구 상암동과 영등포구 양평동을 연결하는 왕복 6차선, 길이 1,980m의 교량이다. 성산대교 남단에서 금천나들목까지 병렬 터널로 연결되는 서부간선지하도로와 연계될 예정으로 개통이 완료되면 일대 교통편의가 대폭 개선된다. 문의 02-3496-2355

-소형 오피스-

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 교통여건은 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역이 도보 3분 거리에 위치하고, 건물 인근으로 송도내부순환노선 트램 1단계가 2026년 개통될 예정이다. 송도 트램 1단계는 인천글로벌캠퍼스~송도랜드마크시티를 연결하는 노선이다. 또 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울·수도권을 빠르게 이동할 수 있다. 인천 송도~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도(GTX) B노선도 추진된다. GTX-B는 인천과 서울 생활권을 20분대에 연결하고 남양주 마석까지는 50분 안에 이동이 가능하다. KTX경부선과 연결되는 인천발 KTX 노선도 연결된다. 생활편의시설은 달빛축제공원, 현대프리미엄 아울렛, 신세계몰, 롯데몰, NC몰, 세브란스 병원, 아트센터인천 등을 이용할 수 있다. 문의 010-2732-9283