수익형 부동산 성공 투자 OOO 5가지 키워드는

10월에 분양가상한제 시행과 추가 기준금리 인하가 예고되면서 수익형 부동산시장이 다시 재조명을 받을 것으로 보인다.

그럼에도 수익형 부동산 분양시장도 양극화가 생기면서 선호지역을 중심으로 입지별, 상품별로 소위 잘 되는 곳만 잘되는 현상이 벌어질 전망이다.

따라서 수익형 부동산의 성공 투자를 위한 키워드를 잘 살펴보면 어느 곳에 투자를 해야 할지에 대한 감이 생길 것으로 보인다.

업계에 따르면 수익형 부동산 성공 투자를 위한 5가지 키워드가 있는데 대표적으로 GTX, 조망권, 테라스, 워라밸, 주차장이 있다고 한다.

◇GTX

분양불패 키워드로 떠오르고 있는 GTX(수도권광역급행철도)를 빼고 수도권 분양시장을 말하기는 어려울 것이다. 서울의 도심과 강남권을 빠르게 이동해주는 GTX 3개 노선이 최근 사업이 모두 본궤도에 오르는 등 사업이 활발히 진행되고 있기 때문이다.

GTX 중 사업속도가 가장 빠른 A노선(2024년 개통 예정)은 파주 운정, 연신내, 서울역, 삼성역, 수서, 동탄까지 이어진다. 개통되면 GTX A 운정역(예정)에서 서울역까지 20분 이내, 삼성역까지는 30분 이내에 도착할 수 있게된다.

최근 예비타당성조사를 통과한 GTX B노선은 인천 송도, 신도림, 여의도, 용산, 청량리, 남양주 별내, 마석을 잇는다. 2022년에 착공해 2027년 개통을 목표로 하고 있다. 완공되면 송도에서 마석은 기존 130분에서 50분, 송도에서 서울역은 82분에서 27분으로 단축될 전망이며 송도국제도시와 남양주가 최대 수혜지로 떠오르고 있다.

지난해 12월 예비타당성조사를 통과한 GTX C노선은 지난 6월 기본계획 수립 용역에 착수, 2021년 말 착공될 예정이다. 양주 덕정역에서 의정부역, 청량리역, 삼성역, 과천역, 수원역까지 이어진다. 개통이 완료되면 의정부역에서 삼성역까지 10분 대로 이동이 가능해질 것으로 보인다.

◇조망권

수익형 부동산 투자 프리미엄의 제1요소로 자연을 한눈에 내려다보는 ‘조망권’이 떠오르고 있다. 집안이나 상가, 업무시설에서 바깥의 풍경을 볼 수 있다는 장점에 수요가 몰리고 가격에서도 큰 희비가 갈리고 있어서 이다.

법원도 조망권에 대해 “부동산 가격의 약 20%를 차지한다”는 판결을 내린 바 있으니 최고의 프리미엄이라 할만하다.

오피스텔이나 소형 오피스 같은 수익형 부동산은 실거주보단 투자 목적으로 접근하는 경우가 많다.

그래서 실거주가 아닌 투자처로 조망권이 필요가 있을까라고 생각을 많이 하지만 오피스텔이나 오피스 입주자들은 조망권과 비조망권 세대 중 하나를 선택한다면 조망권 세대를 선택한다. 때문에 상대적으로 조망권을 갖춘 수익형 상품이 공실률도 낮아 안정적인 임대수익을 챙길 수 있다.

◇테라스

최근 수익형 부동산에도 공간활용에 관심이 높아지고 있다. 특히 공간활용이 탁월하고 조망권까지 확보가 가능한 테라스 상가나 오피스텔, 오피스에 관심이 높아지고 있어 수익형 부동산 시장에 테라스 열풍이 불 조짐이다.

테라스가 제공되는 상가나 오피스텔, 오피스의 경우 실내공간이 외부로 이어져 쾌적한 주거 및 업무환경 조성, 동선의 편리하고 서비스 면적이 넉넉한 데다 탁 트인 공간 창출이 가능해서다.

또한, 공간특화 상품인 테라스 상가나 오피스텔, 오피스는 투자자나 임차인 선호도는 물론 희소가치를 겸비해 인기를 끌고 있다.

테라스를 제공하는 업무용 오피스가 특히 수익형 틈새 투자처로 관심이 높아지고 있다. 소형 오피스는 투자금액이 적고 규제가 없으며 테라스를 갖춘 경우 업무효율성은 물론 조망권이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어서다.

대부분의 직장인들이 잠자는 시간을 뺀 나머지 시간을 사무실과 같은 업무공간에서 보내는 만큼 쾌적한 근무환경이 업무의 효율성에 매우 중요한 요소로 작용하고 있기 때문에 테라스를 갖출 경우 조망과 채광 등이 좋고 도심에서도 자연환경을 누릴 수 있어 상대적으로 상품 가치가 높다는 평이다.

◇워라밸

작년 7월부터 300인 사업장에 주52시간 근무제가 시행되면서 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산 시장에도 워라밸 효과가 거세다.

특히 거주지와 인접한 단지 내 상가와 주택가 골목상권, 아파트 밀집지역 항아리 상권 등은 반사적인 이익을 누릴 것이 기대되는데 가족이나 연인, 친구와 집 근처에서 머무르는 시간이 늘 것이기 때문이다.

‘일과 삶의 균형’을 뜻하는 ‘워라밸’이 부동산 시장 전반에 번지면서 주거시설은 물론, 오피스텔이나 소형 오피스와 같은 수익형 부동산 트렌드마저 변화시키고 있다.

과거 오피스텔이나 소형 오피스의 경우 출퇴근이 편리한 역세권이나 상권이 풍부하게 형성된 곳이 인기를 끌었다.

하지만 지난해 주 52시간 근무제 시행을 기점으로 워라밸이 중요해지면서 업무 중간중간 여유를 줄 수 있는 공원이나 호수 등이 인접한 친환경 입지가 각광받는 분위기다.

◇주차장

작년 말 국내 자동차 등록대수가 2,300만대를 돌파할 것으로 관측되면서 주차장에 강점을 가진 수익형 부동산이 주목을 받을 전망이다.

최근 초강력 주택규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 주차여건에 강점을 가진 수익형 부동산의 핵심 화두로 등장하고 있다.

국토교통부가 운영하는 자동차관리정보시스템(VMIS)에 따르면 2018년 6월 말 현재 우리나라의 자동차 누적 등록대수는 2017년 말에 비해 약 1.6% 증가한 2,288만2,035대로 집계돼 인구 2.3명당 자동차 1대를 보유하고 있는 것으로 나타났다.

전체 자동차 등록대수 증가세가 전반적으로 둔화추세이기는 하지만 1인 가구 증가 및 소비자의 세컨드카 수요 등으로 당분간 완만하지만 지속적인 증가세를 유지해 작년 말에는 자동차 2,300만대 돌파가 가능할 것으로 전망되고 있다.

이처럼 '주차여건'이 화두로 떠오르면서 수익형 부동산은 얼마 만큼의 주차수용 능력을 갖췄느냐에 따라 분양성패가 좌우되고, 분양 후 우량 임차인 확보에도 영향을 준다.

장경철 부동산일번가 이사는 “위에서 제시한 수익형 부동산 투자 키워드를 모두 충족하는 수익형 상품을 찾기는 상당히 힘들어 보인다”며 “따라서 수익형 부동산 투자를 고려한다면 5가지중 3가지 이상을 충족하면 투자처로 손색이 없다고 보여진다”고 말했다.

수익형 성공 투자 키워드 3가지 갖춘 수익형 부동산 현황

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라(소형 오피스)=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 문의 010-2732-9283

※수익형 성공 투자 키워드, 조망권, 테라스, 워라밸

운정 아르젠 조감도

●운정 아르젠(오피스텔)=경기도 파주시 와동동 1484-1번지 일대에 ‘운정 아르젠’ 오피스텔이 분양중이다. 대지면적 3,200.70㎡로 건축면적 1,631.382㎡이며 연면적 15,025.618㎡로 지하 2층~지상 10층 규모로 조성되며 용적률 299.73%로 쾌적하며 오피스텔 299호실, 근린생활시설 15실로 구축된다. 선호도 높은 소형 평형으로 전용면적 18.45㎡~38.31㎡까지 다양하나 크게 원룸과 1.5룸으로 구분된다. 소리천 자전거도로 및 산책로 등 친환경 웰빙인프라를 갖추고 주변에 아파트단지들이 들어서 있어 생활인프라를 공유가능하다. 소리천 뷰가 가능한 지하 1층에는 입주자 전용 비즈니스라운지, 클럽라운지가 들어서며 조식서비스, 오피스업무서비스, 24시간 피트니스센터 가 제공된다. 또한 입주자의 쾌적한 주거환경을 위하여 중정공원, 하늘공원이 설치되고, 바이크쉐어링을 통해 1인가구의 이동성을 높였다. 근린생활은 지하1층, 지상1층에 제공되고, 오피스텔은 지상1층~10층까지 조성되며 일부세대는 테라스를 설계해 차별화를 뒀다. 전 세대 한샘가구를 사용해 풀퍼니시드 시스템을 적용, 무인경비시스템, 홈오토시스템, 원격검침시스템 등 첨단설비를 도입했다. 경의중앙선 운정역까지 직선거리로 약 830m 거리에 위치해 도보로 이용하기 편리하다. 서울문산고속도로 설운IC를 2분내로 진입가능하고 파주로 및 경의로를 통해 파주LG디스플레이 등 산업단지 및 자유로 등 서울접근성이 우수하다. 추후 GTX A노선 개통 및 지하철 3호선 연장 등 대중교통망과 제2외곽순환도로 및 조리, 금촌선 등 광역교통망을 통해 수도권 북부의 핵심거점지역으로 빠르게 성장 중이다. 또한 한국전력공사, 파주시법원, 복합형도심대학(예정), 의료시설(예정) 등 인프라가 구축되며 운정스포츠센터, 가람도서관, 근린공원 등 생활의 불편함이 전혀 없다. CJ ENM, 아시아최대규모 컨텐츠월드, 개성공단 복합물류단지, 미군반환기지 개발 등 산업시설이 예정돼 있다. ‘운정 아르젠’ 오피스텔 앞 LH공사 주택이 예정되어 있으며 주변에 오피스텔 개발로 인해 주거단지로 변모될 예정이다. 또한 운정역 랜드마크 예상지인 PF사업지(주거 및 백화점 등) 개발부지가 인접해 있어 추후 높은 프리미엄이 예상된다. 파주시는 지난해 지가상승률 전국 시군구 땅값 상승률 중 1위를 기록했으며 운정3지구에 동시분양을 한 아파트 3개의 단지는 한달 만에 85%이상 분양완료로 높은 관심을 받고 있다. GTX A노선, 지하철 연장 등 인구유입이 빠르게 늘어나고 있으며 서울과의 우수한 교통망으로 지역경제파급효과와 고용효과가 기대된다. 기존 약 3만 7천여명의 산업단지 수요와 추가 예정 사업으로 약 10만명의 고용창출효과가 기대되고 향후 추가 산업단지, 종합병원, 대학교 등 추가 고용창출로 인한 수요증가가 기대된다. ‘운정 아르젠’ 오피스텔은 분양예정 중에 있으며 예상분양가는 주변 시세 대비 약 3000만원이상 저렴할 것으로 예상된다. 사전 상담시 선착순으로 임대보장증서발급, 분양가할인 혜택이 적용된다. 문의 1833-9407

※수익형 성공 투자 키워드, 조망권, 워라밸

힐스테이트 과천 중앙 조감도

●힐스테이트 과천 중앙(오피스텔·오피스)=오피스텔, 오피스, 상가를 동시에 공급하는 복합단지인 힐스테이트 과천 중앙’이 분양중이다. 현대건설 시공을 맡았으며 경기도 과천시 중앙동 38 일대에 공급되는 ‘힐스테이트 과천 중앙’은 교통, 학군, 생활인프라, 브랜드 프리미엄을 갖춘 단지로 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있다. 힐스테이트 과천 중앙은 지하 5층~지상 24층, 25층 총 2개 동으로 구성된다. 오피스텔은 전용면적 69, 84㎡ 319실 규모이며, 전용면적 별로는 ▲69㎡ 115실 ▲84㎡ 204실이다. 오피스텔과 섹션오피스는 각 별개의 동으로 조성해 독립성과 편의성을 높였다. GTX-C노선(예비타당성 통과), 지식정보타운, 과천 재건축 등 대규모 개발 사업으로 높아지고 있는 미래가치의 기대감이 그대로 반영된 것이다. 실제로 ‘제2의 판교’로 지목되는 과천지식정보타운 조성 사업은 국내 굴지의 대기업부터 유망 중소기업들이 입주 해 신규 고용 인구만 약 4만6000여 명이 될 것으로 추산된다. 향후 이들을 수용할 대규모 주거 수요가 발생할 것으로 예상돼 단지가 수혜 단지로 주목 받고 있다. 수도권광역급행철도 GTX-C노선(예비타당성 조사 통과) 사업도 박차를 가하고 있다. 단지에서 도보 4분거리에 위치한 4호선 정부과천청사역에 신설역이 들어설 예정으로 개통시 양재역까지 약 4분, 양재역에서 삼성역까지 약 3분 소요 예정으로 약 7분대에 강남진입이 가능하다. 과천시청, 과천경찰서, 과천시민회관 등이 도보 5분 이내 거리에 있으며, 이마트(과천점)와 상업지역 내 생활편의시설도 풍부하다. 도보이용권 내 과천초, 문원초, 청계초, 문원중, 과천외고, 과천중앙고, 과천고 등 명문 학군도 위치한다. 과천중앙공원, 관악산, 청계산 등도 인근에 있어 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다. 일부 호실에서는 관악산 조망도 가능하다. 힐스테이트 과천 중앙은 최신 주거 트렌드를 적용한 오피스텔이다. 먼저 전 타입 2.7m 높은 천장고를 적용해 넓은 공간감을 느낄 수 있으며, 단지 지하에 세대개별창고를 마련해 무겁고 부피가 큰 개인 용품을 편리하게 보관할 수 있다. 미세먼지 토탈 솔루션도 일부 적용돼 쾌적한 주거환경을 제공할 예정이다. 또한 피트니스센터, G.X룸, 실내골프연습장 등 커뮤니티와 옥상정원, 상상도서관, 주민회의실, 클럽하우스 등 휴식을 취할 수 있는 커뮤니티 시설을 조성해 입주민들의 주거만족도를 높일 예정이며 주차대수는 총 351대다.

※수익형 성공 투자 키워드, 조망권, 워라밸