작은게 더 경쟁력? 수익형 부동산 Mini 바람 분다!

최근 아파트뿐 아니라 상가, 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산 시장에도 미니(Mini) 바람이 불고 있다.

업계에 따르면 다른 말로 다운사이징(소형화) 바람은 부동산 전반에 확산될 전망인데 작을수록 선호도가 높아 수익률 면이나 투자측면에서 경쟁력이 있다는 것이다.

따라서 초저금리 시대가 다가오면서 수익형 부동산 시장에 작지만 강한 강소(强小) 상품들이 투자자나 실수요자들에게 관심을 끌 조짐이다.

먼저 상가시장에 새롭게 공급되는 신규 상가의 면적이 갈수록 작아지는 ‘미니’ 점포 시대가 본격화되고 있다.

투자자들이 분양가에 대한 부담을 덜 수 있는 데다 1~2인 가구 증가에 따른 ‘나홀로 고객’ 등에 최적화된 소규모 강소 점포의 창업이 늘고 있어서다.

한 상가정보업체에 따르면 신규 분양되는 상가의 개별 점포 면적이 5년 전의 절반 크기로 줄었는데 5년 전만 해도 전용면적 66㎡(1층 기준)가 많았지만 요즘은 대부분 전용 28~33㎡ 크기다.

부동산114에 따르면 2018년 전국에 공급된 상가건물은 243개로, 2010년(268개)보다 9% 적다. 하지만 점포 수는 1만4367개로, 2010년(9749개)보다 47% 늘어났다.

이 같은 현상은 무엇보다 상가 분양가가 꾸준히 상승하는 것과 무관치 않다는 것이 상가업계의 분석이다. 투자자들이 선호하는 통상 5억~8억원 금액대의 상가를 분양하려면 상가 면적이 작아질 수밖에 없다.

나홀로 고객이 늘어난것도 다운사이징 현상을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 1~2인 단위의 소비자가 늘어나면서 굳이 큰 점포가 필요없어진 까닭이다. 취업난 여파로 소자본 창업 자영업자들이 늘고 있는 것도 소규모 상가 수요가 늘어난 배경이다.

상가 다운사이징 현상이 가속화되면서 소형 상가의 임대료도 오르는 추세다. 한국감정원에 따르면 2018년 기준으로 이면도로나 주택가 등에 있는 소규모 상가의 임대료가 처음으로 중대형 상가를 추월했다.

다음으로 소형 주거용 오피스텔과 업무용인 소형 오피스가 왜 각광을 받을까.

‘나 혼자’ 사는 가구가 늘면서 1인가구의 전성시대로 많아야 2~3인인데 부부 둘만 살거나 자녀를 한명만 낳아 기르는 핵가족 시대가 자리잡아서다.

상황이 이렇게 변하자 주거시설 규모를 줄인 소형면적 공급이 늘었다. 또 사회활동을 혼자서 하는 1인 창업 수요 역시 늘자 소규모 사무실을 임대하는 소형 오피스(섹션 오피스)도 대세로 자리 잡았다.

가구·사회 구성원이 1~3인으로 재편되며 수익형 부동산시장도 트렌드에 즉각 반응하는 분위기다.

대가족이 핵가족화로 주거용 부동산도 소형이 대세다. 가구·사회 구성원이 점차 작아지는 모습이로 현재 한국 사회에서 네 가구 중 한 가구는 1인가구다.

통계청 인구주택총조사에 따르면 2017년 기준 1인 가구 비중은 28.6%(562만명)에 달하며 2035년이면 이 비중은 34.4%까지 증가할 전망인데 이대로라면 우리 주변의 세가구 중 한가구는 1인가구, 즉 ‘나홀로 족’이라는 의미.

가구 구성원이 줄자 즉각 반응 한건 주택시장이다. 과거에는 4인 이상 대가족이 주를 이룬 탓에 아파트 역시 중대형 면적이 큰 비중을 차지해지만 갈수록 가족 구성원이 줄며 1~3인으로 재편되자 최근에는 소형 면적이 각광받는다.

업무도 ‘나 혼자’보는 시대라 소형 오피스 각광을 받고 있다. 1인 가구가 증가하면서 경제를 뜻하는 영어단어 이코노미(economy)와 합친 ‘1코노미’라는 신조어도 생겼다.

새로운 소비경제 주체를 뜻하는 이 신조어는 최근 주택시장뿐만 아니라 오피스시장에서도 돋보인다. 구성원이 줄어든 가구만큼 1인 창업자도 늘면서 이들의 수요에 맞춘 소규모 임대 오피스가 각광받아서다.

업무시설의 대명사로 꼽히는 지식산업센터도 시장의 주목을 받지만 작은 규모의 사무실을 저렴하게 빌려 쓸 수 있는 소호오피스는 최근 부동산시장에서 가장 눈길을 끈다. 이는 대형에서 소형으로 선호 면적이 변화하는 추세가 반영된 데다 1인 창업, 스타트업 등 소규모 기업의 창업이 증가했기 때문.

일반 오피스는 높은 보증금, 임대료와 관리비, 신규 인테리어를 해야 하는 수고로 처음 사업을 시작하는 이들에게는 진입장벽이 높았지만 최근 각광 받는 소호오피스는 다양한 규모의 사무공간이 마련된 데다 저렴한 비용으로 공급돼 창업생태계 활성화에까지 일조한다는 평가다.

한국감정원 통계를 분석한 결과 2019년 6월 기준 수익률은 전국 40㎡ 이하의 오피스가 5.74%를 기록, 40㎡ 초과 오피스 수익률 4.84% 보다 0.9%p 더 높은 수익을 보였다.

평균 단위당 매매가격(1㎡당)도 전국 40㎡ 이하의 오피스는 438만원으로 40㎡ 초과 오피스 413만원보다 약 25만원 높았다.

서울 강남 선릉역 주변의 한 소형 오피스 경우 2004년 3.3㎡당 평균 1057만원이었던 분양가가 현재 1600만원 안팎에서 거래되고 전용 39㎡ 공간이 보증금 2000만원, 월세 160만~200만원으로 수준으로 형성돼 임대 수익률은 6%에 가깝다.

최근 소형 오피스가 수익형 부동산 시장에서도 각광 받고 있다. 이처럼 소형 오피스가 인기를 끄는 이유에 대해 상가정보연구소 측은 최근 스타트업이나 창의성과 전문성을 바탕으로 부가가치를 창출하는 1인 창조기업의 급증 영향으로 분석했다.

통계청 자료를 분석한 결과 2013년 77만9개에서 불과했던 1인 창조기업은 2017년 26만4337개로 5년새 18만7328개가 큰 폭으로 증가했다.

또한 요즘 공급되는 소형 오피스는 사무공간 외 회의실, 라운지 등 부대시설 공유로 비용 절감과 실사용 공간 효율성도 좋아 1인 기업인 사이에서도 선호도가 높다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 저금리와 아파트 규제로 수익형 부동산이 주목을 받고 있는데 1인 가구, 1인 창조기업 등 일코노미가 트렌드로 자리를 잡고 있다”며 “소형 수익형 부동산도 지역별, 입지별, 상품별 양극화 현상이 벌어질 것으로 보인다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 소형 수익형 부동산 현황

-소형 상가-

한양수자인 사가정파크 단지 내 상가 조감도

●한양수자인 사가정파크(단지내 상가)=서울 중랑구 면목동에 한양수자인 사가정파크 아파트 단지 내 상가가 9월 공급을 앞두고 있다. 한양수자인 사가정파크는 분양 당시 면목동에서 4년 만에 선보이는 신규 아파트 단지이면서 역세권 단지로 뛰어난 입지조건을 바탕으로 단숨에 분양이 마감되었던 단지다. 스트리트형으로 조성되는 한양수자인 사가정파크 단지 내 상가는 총 13개 호실로 전용면적 약 17㎡~64㎡ 크기로 어떠한 업종이든 입점하기에 적절한 면적으로 구성되어 있다. 주목할 점은 상가 전 호실 모두 왕복5차선 대로 전면에 모두 1층으로만 구성되어있는 스트리트형 상가로 뛰어난 접근성 및 높은 시인성을 자랑하며, 최대 거리기준 6m의 전면 여유 공간으로 다양한 공간활용 또한 가능하다. 내부의 높은 전용률 또한 눈길을 끈다. 일반적으로 40% 후반대 에서 60% 초반대의 전용률을 보이는 타 아파트 단지 내 상가들에 비해 80.3%의 높은 내부 전용률을 자랑해 뛰어난 내부활용성을 자랑한다. 수요 또한 풍부하다. 사가정역과 용마산을 잇는 메인 동선에 단지 내 상가가 위치해있어 한양수자인 497세대의 고정 수요는 물론, 약 2,000세대의 주변아파트 단지가 존재해있어 추가적인 흡수 수요에, 7호선 사가정역과 인접한 역세권으로 인한 지하철 이용객과 사가정공원, 등산로 이용객까지 풍부한 유동수요를 자랑한다. 9월 분양을 앞둔 한양수자인 단지 내 상가는 17년 이후 상가공급이 전혀 없었던 중랑구에서 약 2년 만에 공급되는 신규 상가로 해당지역 에서는 아파트 단지 내 상가공급이 약 13년 만에 첫 공급으로 희소성이 우수할 것으로 보인다. 문의 02-439-2100

-소형 오피스텔-

운정 아르젠 조감도

●운정 아르젠=경기도 파주시 와동동 1484-1번지 일대에 ‘운정 아르젠’ 오피스텔이 분양중이다. 대지면적 3,200.70㎡로 건축면적 1,631.382㎡이며 연면적 15,025.618㎡로 지하 2층~지상 10층 규모로 조성되며 용적률 299.73%로 쾌적하며 오피스텔 299호실, 근린생활시설 15실로 구축된다. 선호도 높은 소형 평형으로 전용면적 18.45㎡~38.31㎡까지 다양하나 크게 원룸과 1.5룸으로 구분된다. 소리천 자전거도로 및 산책로 등 친환경 웰빙인프라를 갖추고 주변에 아파트단지들이 들어서 있어 생활인프라를 공유가능하다. 소리천 뷰가 가능한 지하 1층에는 입주자 전용 비즈니스라운지, 클럽라운지가 들어서며 조식서비스, 오피스업무서비스, 24시간 피트니스센터 가 제공된다. 또한 입주자의 쾌적한 주거환경을 위하여 중정공원, 하늘공원이 설치되고, 바이크쉐어링을 통해 1인가구의 이동성을 높였다. 근린생활은 지하1층, 지상1층에 제공되고, 오피스텔은 지상1층~10층까지 조성되며 일부세대는 테라스를 설계해 차별화를 뒀다. 전 세대 한샘가구를 사용해 풀퍼니시드 시스템을 적용, 무인경비시스템, 홈오토시스템, 원격검침시스템 등 첨단설비를 도입했다. 경의중앙선 운정역까지 직선거리로 약 830m 거리에 위치해 도보로 이용하기 편리하다. 서울문산고속도로 설운IC를 2분내로 진입가능하고 파주로 및 경의로를 통해 파주LG디스플레이 등 산업단지 및 자유로 등 서울접근성이 우수하다. 추후 GTX A노선 개통 및 지하철 3호선 연장 등 대중교통망과 제2외곽순환도로 및 조리, 금촌선 등 광역교통망을 통해 수도권 북부의 핵심거점지역으로 빠르게 성장 중이다. 또한 한국전력공사, 파주시법원, 복합형도심대학(예정), 의료시설(예정) 등 인프라가 구축되며 운정스포츠센터, 가람도서관, 근린공원 등 생활의 불편함이 전혀 없다. CJ ENM, 아시아최대규모 컨텐츠월드, 개성공단 복합물류단지, 미군반환기지 개발 등 산업시설이 예정돼 있다. ‘운정 아르젠’ 오피스텔 앞 LH공사 주택이 예정되어 있으며 주변에 오피스텔 개발로 인해 주거단지로 변모될 예정이다. 또한 운정역 랜드마크 예상지인 PF사업지(주거 및 백화점 등) 개발부지가 인접해 있어 추후 높은 프리미엄이 예상된다. 파주시는 지난해 지가상승률 전국 시군구 땅값 상승률 중 1위를 기록했으며 운정3지구에 동시분양을 한 아파트 3개의 단지는 한달 만에 85%이상 분양완료로 높은 관심을 받고 있다. GTX A노선, 지하철 연장 등 인구유입이 빠르게 늘어나고 있으며 서울과의 우수한 교통망으로 지역경제파급효과와 고용효과가 기대된다. 기존 약 3만 7천여명의 산업단지 수요와 추가 예정 사업으로 약 10만명의 고용창출효과가 기대되고 향후 추가 산업단지, 종합병원, 대학교 등 추가 고용창출로 인한 수요증가가 기대된다. ‘운정 아르젠’ 오피스텔은 분양예정 중에 있으며 예상분양가는 주변 시세 대비 약 3000만원이상 저렴할 것으로 예상된다. 사전 상담시 선착순으로 임대보장증서발급, 분양가할인 혜택이 적용된다. 문의 1833-9407

동원스위트 종로 조감도

●동원스위트 종로=서울 종로구 효제동 167번지 일원에 1호선 종로 5가역과 4호선 동대문역을 동시에 이용 할 수 있는 더블역세권 주거용 오피스텔인 동원스위트 종로가 분양중이다. 연면적 3,526㎡(1,066평), 1개동, 지하 3~지상 11층 규모로 주거용 오피스텔 106실 및 근린생활시설 3호로 구성된다. 총 주차대수 60대며 부가가치세(VAT)를 포함한 2억원 초반대의 합리적인 가격대로 책정이 되었으며 전용면적 기준으로 17.57㎡, 17.82㎡ 두가지 타입으로공급된다. 동원스위트 종로가 들어서는 도심권 4대 문안은 오피스텔이나 소형 아파트 공급이 제한적이어서 새롭게 들어선 소형 오피스텔인 동원스위트 종로의 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다.더블 역세권을 품은 단지는 우수한 강남∙강서∙강북 접근성을 지녀 서울 전역 진∙출입이 수월하며 CBD권역(종로 주요업무지구)에 10분 대로 닿을 수 있다. 역세권 입지 외에도 중앙버스노선을 통한 BRT 이용으로 CBD 등 업무지구 출퇴근이 용이하다. 단지 주변에 각종 관공서(중구청, 종로구청)와 인사동 거리, 명동 거리, 서울대학병원, 동대문 종합시장, 광장시장, 종로3가 귀금속 도매상가 등이 밀집돼 편리한 일상을 영위할 수 있으며 가까이에 위치한 청계천 수변거리를 비롯해 창덕궁, 유네스코 종묘, 동대문역사공원 등의 공간에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다. 약 70만 상주인원의 CBD(중심업무지구), 150만 유동인구의 동대문상권을 배후로 두고 있는 입지에 자리해 탄탄한 배후수요를 품은 동원스위트 종로는 공실에 대한 우려도 해소하고 있다. 뿐만 아니라 반경 5km 내 다양한 대학교와 대학병원이 자리했으며 동대문 쇼핑타운밀집지역 수요층과 을지로, 충무로, 명동, 종로의 중심업무지구 직장인 수요까지 품을 것으로 전망된다. 동원스위트 종로를 둘러싼 다양한 개발호재도 주목할 만하다. 서울 종로구와 을지로 등 노후화된 지역 재개발사업과 정비사업추진 등 재개발 호재가 이어지고 있으며 종로구 예지동 세운 재정비촉진지구 내 통합개발도 추진되고 있어 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 기대된다. 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 문의 010-7407-7153

-소형 오피스-

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 교통여건은 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역이 도보 3분 거리에 위치하고, 건물 인근으로 송도내부순환노선 트램 1단계가 2026년 개통될 예정이다. 송도 트램 1단계는 인천글로벌캠퍼스~송도랜드마크시티를 연결하는 노선이다. 또 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울·수도권을 빠르게 이동할 수 있다. 인천 송도~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도(GTX) B노선도 추진된다. GTX-B는 인천과 서울 생활권을 20분대에 연결하고 남양주 마석까지는 50분 안에 이동이 가능하다. KTX경부선과 연결되는 인천발 KTX 노선도 연결된다. 생활편의시설은 달빛축제공원, 현대프리미엄 아울렛, 신세계몰, 롯데몰, NC몰, 세브란스 병원, 아트센터인천 등을 이용할 수 있다. 지난 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시는 교통과 교육, 상업시설 등 기반시설이 개선되고 기업 이전도 늘어나고 있다. 포스코건설, 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 등 다수의 대기업과 유엔 산하 국제기구 등이 입주했다. 한국판 실리콘밸리와 같은 개방형 혁신창업 거점이 될 스타트업파크, 인천신항 물류크러스터, 워터프런트 건설 등 대규모 개발 계획도 진행 중이다. 분양 관계자는 "송도에는 인천항만, MICE 특구 조성 등으로 관련 기업 이전이 예상되지만 대형 오피스 위주의 공급만 있어 실질적인 소형 오피스는 공급이 부족한 상황이다"며 "송도 씨워크 인테라스 한라는 다양한 업무지원시설, 업무 제휴 서비스, 발코니, 초역세권 장점을 모두 갖추고 있어 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 010-2732-9283