오피스 중·대형에서 소형으로 ‘섹션 오피스’ 각광
최근 사무실 등 업무공간 중심이 대형에서 소형 오피스 시장으로 이동하는 분위기다.
업계에서는 ‘소형 오피스 시장’ 전성시대가 찾아온 이유에 관심을 모으고 있는데 ‘섹션 오피스’ 형태의 소형 오피스가 수익형 부동산의 틈새시장을 파고들며 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다.
섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 빌딩과 달리 전용면적 40㎡이하의 모듈 형으로 설계된 점이 특징으로 이에 따라 사용자가 원하는 크기로 분양 받는 게 가능하다.
특히 회의실, 라운지 등 부대시설을 공유해 비용 절감 효과는 물론 실사용 공간의 효율성도 높다.
또 한 건물 안에 업무와 상업 시설 등이 결합된 복합 단지는 입주민 만족도가 높아 인기를 얻고 있다.
대표적인 사례가 강남구 역삼동 서울 지하철 2호선 선릉역 인근의 ‘한신인터밸리24’로 준공된 지 10년이 지났음에도 공실이 없는 인기 섹션 오피스로 꼽힌다.
지난 2004년 최초 공급 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 1057만원이었지만, 약 15년이 지난 현재는 1600만원 안팎에 거래되는 등 가격이 훌쩍 뛰었다.
전용면적 39㎡는 보증금 약 2000만원에 월세 160만~200만원선을 형성 중으로, 임대 수익률은 6%에 달한다.
임대료가 하락하고 공실률이 증가하는 최근 상업용 부동산의 흐름과는 정반대 양상이다.
실제 지난해 한국감정원이 발표한 전국 상업용부동산에 대한 18년 2분기(6월30일 기준) 투자수익률·공실률·임대료 등 임대시장 동향을 조사한 바에 따르면, 오피스 공급증가와 기업 경기 및 소비심리의 위축 영향으로 오피스와 상가 모두 전분기 대비 공실률이 증가했다.
전국 평균 공실률은 오피스가 13.2%, 중대형 상가는 10.7%, 소규모 상가는 5.2%로 나타났다.
업계에서는 이 같은 소형 섹션 오피스의 인기가 최신 기업 트렌드에 부합한 결과라고 보고 있다.
스타트업이나 베이비부모 창업 등 1인 창조기업 등이 증가하면서 소형 사무실을 찾는 수요가 늘었다는 것.
1인 창조기업은 창의성과 전문성을 바탕으로 부가가치를 창출하는 무고용 기업을 뜻한다.
실제 중소벤처기업부에 따르면 국내 1인창조기업 수는 2010년 23만5006개에서 2015년 24만9774개, 2016년 26만1416개로 증가 추세다.
전용 50㎡(15평)~100㎡(30평) 미만의 중형 이상 오피스는 그동안 수요 대비 공급이 많았던 경향이 있었다.
반면 전용 50㎡(15평) 미만의 섹션(소형) 오피스는 수요가 꾸준한 데다 공급은 적어 공실률이 낮은편인데 특히 소형 오피스는 중·대형 보다 임대 수익률은 높고 안정적이어서 소자본 투자자들에게 인기를 끌고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “섹션 오피스는 1~2억 원 안팎의 소액으로 투자가 가능한 데다 정부의 규제가 거의 없다”면서 “보통 기업체가 입주하게 되므로 장기 임대가 가능하고, 임대료를 체납할 가능성도 낮아 안정적인 투자상품을 찾는 수요자들 사이에서 주목받고 있다”고 말했다.
수도권에 분양중인 주요 섹션 오피스 현황
여의도 동화빌딩 비즈센터 투시도●여의도 동화빌딩 비즈센터=서울특별시 영등포구 여의도동 25-3번지 일대에 여의도 동화빌딩 비즈센터 내 섹션 오피스가 분양중이다. 지하 4층~지상 17층 건물로 해당층은 지상 4층~지상 8층으로 엘리베이터는 총 3대, 주차대수 총 117대다. 전용면적 27.39㎡(구 8.3평)~62.79㎡(구 19평), 지상 4~7층은 각각 18호, 지상 8층은 16호로 총 10개 타입으로 구성되며 전용률은 50%선이며 상가투자보다 저렴하게 투자가 가능한 소액 투자처로 꼽힌다. 출입문 특화(이미지월 제공/사무공간 외부노출 차단 및 공간 분리 효과), E/L 홀 라운지 제공, 폰 부스, LF 카드 보완장치, 임대관리 시스템, 코로나에 대응하고 쾌적한 근무환경을 위한 호실별 공기청정, 복도 특화, 투박한 사무실에서 벗어난 럭셔리 이미지 구현 등 비즈니스를 위한 최상의 운영 특화 시스템을 구축했다. 소형은 기본으로 중형 오피스로 확장 가능한 모듈형 소형 섹션 오피스로 취득세 중과 배제, 종합부동산세 미포함, 양도세 중과 배제가 되어 투자자들의 관심이 높다. 여의도 동화빌딩 비즈센터가 들어선 여의도 일대는 8천여 기업, 30만 명의 초대형 배후수요와 개발호재가 풍부한 여의도 업무용 시장을 앞서 점유한다는 잇점과 국회, 금융, 방송, 대기업 관련 종사자를 임차수요로 앞서 확보함으로써 안정적 수익이 예상된다. 개발 호재도 많아 미래가치 또한 높다. 여의도는 개발 마스터플랜을 통해 국제금융 중심지로 집중 개발되고 있고, 여의도 아파트 재건축, 국회이전 등의 계획은 이 지역 발전을 촉진하는 방아쇠 역할을 할 것으로 보인다. 여의도 더 현대 서울(올 2월 개장)의 성공적인 개장과 함께 다양한 생활 인프라가 확보되어 있다. 여의도 국회가 세종시로 이전하면 서울은 글로벌 경제금융수도로 육성하기로 했다. 서여의도에 있는 국회의사당은 4차 산업혁명 관련 과학·창업 클러스터로, 동여의도는 홍콩을 대체할 동북아 금융 허브로 각각 조성한다는 계획이다. 여의도 동화빌딩 비즈센터는 여의도 금융업무지구에 위치해 지하철 여의도역(5, 9호선)은 도보 3분거리, 여의나루역(5호선)도 도보로 이용 가능하며, 올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로, 마포대교 등 다양한 도로망 이용도 쉬운 곳에 입지해 있다. 여의도 환승센터 인접, 주요간선·광역버스 이용한 서울내·외로 이동접근성 우수하며 차량 이용시 1시간 이내 공항접근(인천 영종도 약 60분, 김포 약 30분)이 가능하다. 해당 지역은 2029년 GTX-B(수도권광역급행철도) 노선이 계획 중이며, 샛강역~서울대 입구를 잇는 신림선 경전철(2022년 예정), 안산·시흥~여의도를 잇는 신안산선 복선전철(2024년 예정), 서부선 경전철(2028년 개통 예정)도 개통이 예정됐다. 아파트로 쏠린 각종 규제 여파로 수요 흐름이 첨단 업무용 오피스 빌딩으로 급선회하면서 역세권 주변 토지와 구건물들이 새로운 전성시대를 맞고 있다. 이로 인해 시중에 풍부하게 형성된 유동성 자금들이 자연스럽게 이들 수익형 부동산 투자로 유입되는 상황이다. 문의 1800-6617
DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407
덕은지구 드림코어테라스 조감도●덕은지구 드림코어테라스=명품 자족도시라고 불리고 있는 덕은지구는 제2상암이라고 불리며 주목을 받고 있다. 전체면적 대비 1.3%의 상업지 비율로 상가의 희소성이 높은 덕은지구에 상업시설 ‘덕은지구 드림코어테라스’가 분양중이다. 가양대교로 바로 진입이 가능한 위치에 덕은역도 바로 앞으로 생길 예정으로 사통팔달의 교통환경이 장점이다. 덕은지구는 총면적 64만㎡로 8개 단지, 약 5000가구로 풍부한 수요를 갖추고 있다. 상암지구까지 도보로 이동이 가능하여 직접 서울생활권이라 할 수 있다. 강변북로와 올림픽대로, 제1,2자유로 등이 바로 연결되어 여의도, 마포, 인천공항, 일산 등으로의 높은 접근성을 가지며 가양대교, 성산대교를 이용한 강남으로의 접근성 또한 우수하다. 덕은지구에서 20분 이내 거리에 상암, 여의도, 합정, 능곡이 위치하며 마곡, 가양동, 수색동 위치 반경 6km 내외에는 김포공항도 위치하고 있다. 덕은지구의 드림코어의 장점은 한강변과 인접해 있다는 점이다. 토지이용계획도상 한강에 인접한 영역에는 고층 업무지구가 조성될 예정이지만 덕은지구에서 한강뷰를 기대할 수 있다. 또한 한강과 매우 가까워 녹지나 한강공원을 향유할 수 있다는 점은 커다란 장점이다. 주변 개발 호재가 많다는 점 또한 긍정적으로 작용할 수 있다. 현재 고양시는 옛 국방대 터와 상암 디지털미디어시티(DMC)를 연계한 미디어 복합타운을 조성할 계획이다. 덕은지구 드림코어테라스는 지하2층부터 지상 13층 규모로 1층에는 F&B, 1층과 2층을 연계하는 업종, 일반음식점, 은행, 세탁소, 약국, 편의점 등 실생활 편의 중심의 업종을 권장하고 있으며 2층에는 전문식당가, 증권 및 보험회사 등의 업종을 권장하고 있다. 3층은 레스토랑, 씨푸드뷔페, 코인노래방, 스몰 펍, pc카페, 이자카야등 엔조이 라이프 업종, 4층은 뷰티, 치과, 소아과, 한의원, 피부과, 내과, 안과 등 메디컬 업종을 권장하고 있다. 5층과 6층 역시 메디컬 업종을 7층은 스포츠시설로 권투, 주짓수, 체육관, 에어로빅센터, 필라테스 센터와 같은 헬스케어 중심업종을 권장한다. 8층부터 12층은 섹션오피스로 분할형 구성으로 소형, 중형, 대형 오피스 구성이 가능하며, 스튜디오형과 오피스형으로 구분이 가능하다. 마지막으로 13층에는 스카이라운지로 모던바, 페밀리 레스토랑 등 업종을 권하고 있다. 서울 생활권 상업시설 드림코어테라스는 입지, 교통망, 인프라, 배후수요가 잘 갖춰져 있으며, 강남으로의 접근성이 용이하고 상암과 같은 직접 서울생활권으로 최적의 지리적 위치에 있다. 문의 010-2337-8205
힐스테이트 천호역 젠트리스 투시도●힐스테이트 천호역 젠트리스=현대엔지니어링은 2월 서울 강동구 소재 천호·성내3구역을 재개발하는 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’ 섹션 오피스 110실을 공급한다. 오피스텔과 상업시설이 함께 들어서는 복합단지로 섹션 오피스는 지상 5층~지상 12층에 구성된다. 힐스테이트 천호역 젠트리스 오피스텔이 들어서는 천호·성내 재정비촉진지구3구역은 서울지하철 5호선과 8호선을 모두 이용할 수 있는 천호역이 인근이다. 천호역을 출발해 서울 도심인 광화문역까진 환승 없이 28분, 삼성역까진 16분이면 이동할 수 있다. 올림픽대로와 강변북로 이용도 수월하다. 단지 인근에 현대백화점, 이마트, 천호동 로데오거리, 강동성심병원 등 생활인프라도 잘 갖춰졌다. 이 밖에도 상업시설 힐스 에비뉴 천호역과 오피스도 같이 공급될 예정이다. 상업시설은 지하 2층에서 지상 4층이며, 오피스는 지상 5층부터 지상 12층까지 110실이 공급된다. 현대엔지니어링 분양관계자는 "더블 역세권이라는 입지적 강점과 한강 이용, 여기에 힐스테이트 브랜드까지 모두 갖춘 상품" 이라며 "이번에는 오피스텔, 상업시설, 섹션 오피스가 동시에 공급되며 아파트는 내년에 공급될 예정"이라고 말했다. 문의 1811-0220
