수익형부동산, 역세권 지고 일자리 창출지역 직세권 뜬다

사상 최저 기준금리 시대가 다시 오면서 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 흔히들 수익형 부동산 투자를 하면 역세권을 떠올리기 쉽다.

하지만 최근 기존 노선이 연장되거나 신설 노선들이 생기면서 소위 무늬만 역세권인 경우도 허다하다.

오히려 역세권이라는 이유만으로 분양가가 높게 책정되거나 공급이 일시적으로 몰리면서 공실이 생기는 경우도 적지 않다.

최근에는 산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 등이 조성되며 일자리 창출이 기대되는 지역의 수익형 부동산이 역세권을 대신해 주목 받고 있다.

산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 내 오피스텔이나 생활숙박시설, 섹션 오피스 등은 안정적인 임대수익이 가능하고 출·퇴근시간도 아낄 수 있어 임차인이나 기업체들의 선호도가 높다.

특히 일자리 창출지역 등에 인접한 이른바 '직세권(직장 인근)‘ 수익형 단지의 경우 '역세권' 보다 인기를 끌고 있다.

일반적으로 수익형 부동산 분양시장에서 가장 인기가 높은 입지는 아직은 역세권이지만 테크노밸리나 대규모 산업단지 등이 위치한 지역의 경우 관련 종사자들이 주 수요층인 만큼 직주근접형 주거 및 업무단지를 선호하는 편이다.

실제로 테크노밸리 인접 단지는 역세권 단지보다 임대료가 높게 형성되고 있다. 올해 10월기준으로 경기도 판교테크노밸리 내에 위치한 '디테라스' 오피스텔 27㎡(이하 전용면적)는 월 90만원에 임대료가 형성돼 있는 반면, 지하철 신분당선 정자역 역세권인 '대림 아크로텔' 오피스텔 27㎡의 임대료는 65만원으로 형성돼 약 40%가량 차이가 나고 있다.

임대수익률 역시 테크노밸리 인접 단지가 높다. 인근 중개업소에 따르면 경기도 광교테크노밸리와 인접한 '광교 경동 해피리움' 31㎡의 임대수익률은 4.96%인 반면 테크노밸리와는 떨어진 지하철 신분당선 광교(경기대)역 역세권 '광교 에코 푸르지오시티' 31㎡의 임대수익률은 3.61%에 그쳤다.

신규 오피스텔의 프리미엄도 테크노밸리와 인접할수록 두드러진다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 광교 테크노밸리와 인접한 '광교 푸르지오 월드마크'(2015년 8월 입주) 오피스텔 C1타입(전용 34㎡)은 올해 7월 2억9000만원에 거래돼 분양가 2억5379만원보다 3600만원 이상 프리미엄이 붙었다.

직세권 수익형 부동산의 강세는 이뿐만이 아니다. 대표적으로 지식산업센터 내 기숙사와 미군 렌탈하우스 등이 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받고 있다.

먼저 지식산업센터 내 기숙사의 경우다. 주변에 위치한 일반 오피스텔과 상품성에서 크게 차이가 없으면서 분양가는 저렴하고, 직장과의 접근성이 우수해 수요자들에게 큰 인기를 얻고 있는 상황이다.

업계에 따르면 지식산업센터 내 기숙사는 인근 오피스텔보다 높은 수익률을 보이고 있다.

실제로 경기도 의왕시 포일동에 위치한 지식산업센터 ‘에이스 청계타워 내 기숙사’의 경우 전용면적 28㎡ 기준 연간 수익률은 최대 7.12%에 달한다. 같은 지역에 위치한 ‘파레사타워’ 오피스텔 전용면적 23㎡의 평균수익률이 5.87%(부동산114 기준)인 것을 감안했을 때 해당 기숙사의 임대수익률이 더 높은 수준을 보이는 것으로 나타났다.

또한 인천시 연수구 송도국제도시에 위치한 지식산업센터 송도스마트밸리 내 기숙사인 ‘송도스마트큐브’ 전용 34㎡ 경우 현재 6.00%의 수익률을 보이고 있어 송도국제도시 소형 오피스텔(전용 20㎡초과~40㎡이하)의 평균수익률인(부동산114 기준) 4.73%를 훨씬 웃돌고 있다.

지식산업센터 내 기숙사의 인기는 분양결과로도 증명되고 있다. 경기 하남시에서 분양 중인 ‘미사강변 SK V1 center’ 지식산업센터 기숙사는 단기간 완판을 완료했으며, 지난해 6월 경기 화성시에서 분양한 ‘금강펜테리움 IX타워’ 지식산업센터 내 기숙사 역시 계약시작 1주일 만에 완판됐다.

지식산업센터내 기숙사 투자의 매력은 역시 높은 수익률이다. 동일 면적의 오피스텔과 비교해 분양가가 저렴하다 보니 투자비용 대비 높은 수익률로 되돌아 오는 셈이다.

다음으로 미군 렌탈하우스다. 미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획 또는 미군의 증원됨에 따라 주택을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.

또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심 포인트다.

장경철 부동산일번가 이사는 "최근 초저금리 시대를 맞이하여 보다 수익성이 높은 상품들이 틈새 사업으로 주목을 받고 있다"라면서 "일자리 창출 지역과 접근성이 좋은 직세권 주거용 및 업무용 수익형 상품은 이런 고정 수요 및 배후 수요가 확실하다 보니 공실 우려는 적은 반면 수익성도 좋다"고 말했다.

직세권 강점 수익형 부동산 현황

인하 한양아이클래스 투시도

●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도

●보라매 봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다. 인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 문의 02-2152-8087