비조정지역에 금리인하, 틈새 수익형 부동산 특수 누릴까

최근 서울 27개 동에 민간택지 분양가 상한제가 적용되고, 추가 규제 가능성이 언급되면서 ‘비조정대상지역’내 공급되는 수익형 단지에 관심이 몰리고 있다. 

대출 규제 강화 등에 이어 또 한 번 채찍을 맞게된 분양시장에서 규제는 적고 수익은 안정적인 주거용 오피스텔, 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등과 같은 임대용 부동산 시장으로 옮겨가고 있는 것이다.

더욱이 한국은행이 기준금리를 추가로 인하하면서 은행에 있던 자금이 추가로 규제에서 자유로운 수익형 부동산 시장으로 흘러 들어갈 것이라는 전망이 나오고 있다.

먼저 아파트에 정부의 부동산 규제가 엄격해지자 오피스텔에 투자자들의 관심이 뜨거워지고 있다. 수익형 상품은 아파트와 달리 규제의 영향이 덜한데다, 특히 비조정지역에 공급하는 오피스텔의 경우 전매제한이 없는 등 구매가 수월하다는 장점이 있다. 

다음 틈새 수익형 부동산으로 생활숙박시설이 있다. 정부의 고강도 부동산 규제 대상에 포함되지 않는데다, 새로운 틈새 수요층을 공략할 수 있다는 것이 장점으로 꼽힌다. 

생활숙박시설은 흔히 ‘레지던스’라고 불리던 것으로 상업지역에 지을 수 있는 주거시설인데 법적으로는 건축법에서 정한 숙박시설로 공중위생관리법 시행령에 의해 취사와 세탁이 가능한 숙박시설로 정의되고 있다.

생활숙박시설은 과거에는 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용되어 왔지만, 최근에는 주거를 목적으로 하는 수요자들도 점차 늘어나고 있다. 

세대별 평면이나 수납시설 등이 아파트와 닮아있고, 서비스 발코니나 테라스 등까지 제공하는 단지들도 많다. 

여기에 건축법의 적용을 받기 때문에 개별등기와 전입신고도 가능하며 직접 거주할 수도 있고, 임대를 할 수도 있다.

실제 분양시장에서 생활숙박시설이 주목받은 건 주택 관련 규제가 강화되면서다. 분양형 호텔이 운영에 어려움을 겪은 것도 한몫했다. 지방 관광지를 중심으로 숙박업용이나 세컨드하우스용으로 생활숙박시설이 공급됐다. 

그러다 2년 전부터는 수도권을 비롯해 다양한 지역으로 공급이 확대되고 있다. ‘수익’ 보다는 ‘거주’를 목적으로 분양을 받는 수요자가 늘고 있어서다. 

수요자들이 늘면서 주택 형태도 다양해지고 있다. 원룸과 같은 오피스텔 형태에서 일반적인 아파트와 같은 평면이나 펜트하우스까지 등장했다.

특히, 청약가점이 낮은 3040 젊은 층들이 실거주 목적으로 많이 찾고 있다. 여기에 생활에 필요한 가구 및 가전기기 등이 기본으로 설치되어 있어 쾌적하고 편리한 주거생활이 가능한 것이 실수요자들의 관심을 끌었다.

이런 생활숙박시설의 인기는 지역을 가리지 않고 이어지고 있다. 한화건설이 2017년 9월 분양한 ‘여수 웅천 디 아일랜드’는 345실 모집에 2만7712건이 몰려 평균 80.3대 1, 최고 731.3대 1의 청약경쟁률을 기록하였다. 이 단지 역시 3일만에 완판됐다.

지난해 2월 입주를 시작한 ‘해운대 더 에이치 스위트’는 지하 5층~지상 38층, 2개동 총 560실로 구성되어 있다. 2014년 분양 당시 3개월만에 완판되었으며, 아파트형 실내 평면에 실수요자들의 선호도가 높은 전용 81~89㎡로 구성되어 있다.

중소형 위주의 구성과 거실과 3개의 방으로 구성된 평면으로 실거주 용도와 수익형 임대운영까지 가능해 조기 완판된 것으로 파악된다. 이와 같은 인기를 바탕으로 생활숙박시설 신규분양이 이어지고 있다.

마지막으로 최근에는 국내 거주 외국인 200만명 시대에 접어들면서 외국인 등 특정 수요층을 대상으로 한 부동산 임대 상품도 주목받고 있다.

외국인 대상 수익형 부동산 상품 가운데 대표적인 것이 미군 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다. 

먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔 중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

미군뿐만 아니라 이태원, 제주 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 주택 규제와 초저금리 효과라는 특수로 수익형 부동산이 당분간 반사이익을 얻을 것으로 보인다”며 “특히 규제에서 벗어난 비규제지역 수익형 부동산이 틈새시장으로 떠오르고 있다”고 말했다. 

비조정지역에 공급되는 틈새 수익형 부동산 현황

인하 한양아이클래스 조감도

●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

컨피네스 오션 스위트 조감도

●경포사천해변 컨피네스 오션 스위트(생활숙박시설)=강원도 강릉시 사천해변 바로 앞에 고급형 생활형숙박시설 '컨피네스 오션 스위트'가 들어선다. 분양홍보관은 서울시 송파구와 강원도 강릉시 교동 두 곳에 마련되어 있다. '컨피네스 오션 스위트'는 강원도 강릉시 사천진리 일대, 강릉 경포 사천해변에서 도보 2분 거리에 위치한다. 49㎡~89㎡ 총 296실 규모로 조성되며, 지하 1층부터 지상 4층까지는 주차장이 들어선다. 지상 5층부터 27층까지는 생활숙박시설로 구성된다. 최고 27층 파노라마 오션-그린뷰로 탁 트인 동해바다와 사화산을 객실 내에서 감상할 수 있는 것이 특징이다. 합리적 분양가를 제시하며, 주택관련 부동산 규제 역시 프리패스다. 이곳은 세컨드하우스의 성격에 부합하는 중-대형 유닛을 갖췄으며, 2~4인 가구의 주거 취향을 고려한 설계를 실시했다. 더불어 일부 세대에 테라스와 히노끼탕을 배치했다. 프리미엄 부대시설도 들어선다. △해돋이 정원 △루프탑 인피니티 풀 △루프탑 하늘정원 △스카이라운지 △피트니스 △세미나 룸 등이 사용자들의 편의를 증대시킬 전망이다. 입지 환경도 이점으로 꼽힌다. 서울, 경기 등 수도권 지역에 신속하게 도착할 수 있는 교통망을 확보했다는 점도 눈길을 끈다. 원주 강릉 KTX, 제2영동고속도로 등이 개통되면서 접근성이 향상되 서울까지 1시간 30분대면 도착 가능하다. 또한 강릉시내 차량 5분내 진입으로 대형병원인 강릉 아산병원이 인접한 위치에 있다. 이어 "컨피네스 오션 스위트는 국내 어디에서도 찾아 보기 힘든 탁월한 3면 바다 조망권을 갖추고 있어, 세컨하우스를 고려하는 이들에게 최적의 선택이 될 수 있다."며, "강원도 강릉에서 바다를 이렇게 가까이 볼 수 있으면서, 측면 조망권도 뛰어난 생활형 숙박시설은 드물다는 점에 많은 이들이 이미 크게 주목하고 있다"고 밝혔다. 문의 02-431-1123