고강도 부동산대책 추가발표 후폭풍, 수익형부동산 각광

정부가 지난달 6일 서울 27개 동에 민간택지 분양가 상한제 지역을 첫 지정한 지 한달여 만인 지난 16일 고강도 부동산대책을 추가 발표하면서 어떤 부동산이 반사이익을 얻을지에 관심이 모아지고 있다.

이번 규제의 핵심은 고가 주택에 대한 종부세(종합부동산세)를 강화하고 조정대상지역 다주택자의 경우 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 주택 처분을 유도한다는 방향이다.

투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되며 9억원 초과주택은 9억원 이하 부분은 LTV가 40%, 9억원 초과부분에 대해서는 LTV가 20%만 적용되는 등 주택담보대출에 대한 규제도 강화된다.

여기에 기존에 포함되지 않았던 민간택지 분양가 상한제 지역이 확대 적용된다. 서울에서는 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 노원·동대문 등 5개구 37개 동까지 대부분 지역으로 확대되며 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개동이 신규 편입된다.

더불어 청약제도도 개편된다. 평형과 관계없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년 간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년 간 재당첨이 제한되며 불법 전매하다 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.

부동산 정책이 나오자 실수요자 및 투자자들은 부동산 구입에 더욱 신중해진 상황이다.

업계에서는 고강도 부동산대책 추가발표 후폭풍으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 각광을 받을 것으로 보고 있다.

대표적인 수익형 부동산 상품으로 역세권 오피스텔, 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등이 있는데 이들은 탄탄한 배후수요에 개발호재까지 갖춘 경우 미래가치도 노릴 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "정부의 갑작스런 고강도 정책으로 인해 분양가 상한제 지역 및 투기과열지구 내 아파트에 대한 대출 및 청약제도에 대해 강화되면서 분양가 상한제 지역 및 투기과열지구 내 아파트 대한 관망세가 당분간은 이어질 수 있을 것으로 보인다"라며 "분양가 상한제 지역 및 투기과열지구, 조정지역, 비규제지역 내에 위치한 수익형 부동산은 상대적으로 규제를 덜 받아 반사이익을 얻을 것으로 예상돼 눈여겨볼 필요가 있다"라고 말했다.

고강도 부동산대책 후폭풍 더욱 주목받는 수익형 부동산 현황

인하 한양아이클래스 투시도

●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도

●보라매 봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔)=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다.인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 최근 복층형 오피스텔 등은 서비스 면적 제공을 통해서 실사용 면적 극대화, 전용 평단가 감소효과로 실 투자자들의 실질적 부담이 줄어들어 젊은층의 큰 인기를 끌고 있다. 또한 복층형 오피스텔 등은 단층 오피스텔 대비 월 임대료 시세가 약 5~10만원 높게 형성되어 더 높은 임대 소득을 창출하고 있다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 더욱이 신림선 당곡사거리역 개통시 초역세권으로 사통팔달의 뛰어난 교통입지를 갖춘 지역이라는 평가를 받고 있다. 역사 100m이내 거리의 우수한 교통 프리미엄이 기대되는 지역으로 칸타빌레 7차 완공후 약 1년 이후에 신림선 경전철 완공이 되는 타이밍이라 초저금리 시대에 절호의 기회로 보인다. 건물 앞 도로폭이 25m의 보라매공원 도로가 위치해 있어 건물 주차장 진·출입로 확보가 용이하며 확 트인 도심 조망권을 가지고 있어 도로변과 접한 호실의 개방감이 아주 뛰어나다. 미래의 주거 트렌드는 워라밸 효과로 주거쾌적성을 가장 중시되는데 본 칸타빌레 7차가 그러한 입지 조건인 보라매공원이 직선거리 약 300m에 인접해 있어 선호도가 높은 공세권 및 숲세권의 프리미엄도 기대된다.칸타빌레 7차가 들어서는 관악구의 경우 서울시 평균 대비 인구 유출이 완만한 양상을 보이고 있는 반면 관악구 인구 수는 상승세로 전환됨을 확인되었으며 총 가구수 대비 1인 가구 비율이 0.44로 서울시보다 높은 지역이다. 본 칸타빌레 7차는 관악구 봉천동이 강남권 및 마포, 영등포권역 대비 매매가가 저렴하며 향후 신림선 개통완료 시 시장인 임대 수요가 다수 유입될것으로 기대되어 투자 측면에서 가격경쟁력이 우수할 것을 기대하며 기존 투자자들의 관심도의 이목을 끌고 있는 지역이기도 하면서 봉천동일대의 20~30대의 소형 주거상품 공급이 부족하다는 사실에 신축 오피스텔을 관심도가 높아지고 있는 주요 원인으로 분석된다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며 보라매공권 일대에 15년만에 공급되는 물량이다. 문의 02-2152-8087

여의도 포레디움 광역 조감도

●여의도 포레디움=서울 영등포구 영등포동1가 107번지 외 4필지에 단층형과 복층형 원룸으로 공급되는 ‘여의도 포레디움’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 연면적 4,994.01㎡, 지하 1층~지상 18층, 1개 동으로 총 4가지 타입, 전용면적 20~22㎡에 실사용면적 20~33㎡(복층서비스면적 감안시)으로 중소형 주거상품으로 구성된다. 총 153실로 2~9층은 복층형 72실, 10~18층은 81실로 공급되며 전용률은 약 66~67%선이고 총 주차대수는 79대다. 슬라이딩 도어 설치로 침실공간 분리 빌트인 가구배치로 수납공간 확보로 공간활용이 극대화 실외기 및 보일러실 별도 공간설치로 수납공간이 추가 확보된다. '여의도 포레디움'의 강점은 교통이다. 현재 지하철 노선이 3개가 지나는 이른바 트리플 역세권으로 1호선 영등포역 5번 출구에서 430m에 위치, 1호선과 5호선 환승역인 신길역 3번 출구에서 230m에 위치한 여의도 포레디움은 올림픽대로, 서부간선도로, 노들길 등 도심, 외곽 광역접근성으로 우수한 위치다. 향후 예정된 골드라인 교통 호재도 많다. 우선 여의도와 경기도 안산시를 잇는 지하철 신안산선 영등포역이 2024년 개통할 예정이다. 여의도에서 안산 한양대역까지 이동하는 데 기존 100분에서 25분으로 줄어든다. 인천 송도에서 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 잇는 GTX(광역급행철도)-B노선이 개통하면 여의도에서 청량리는 35분에서 10분, 송도까지는 82분에서 27분대로 각각 이동이 가능하다. 현재 자동차로 올림픽대로에 진입하기도 쉬워 서울 강남이나 김포공항, 인천공항으로 다니기에 편리하다.편의 및 생활 인프라도 좋다. 최고, 최적의 위치 주민센터, 우체국은 물론 신세계, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 편의시설 근접해 있으며 여의도공원, 샛강생태공원, 영등포공원이 주변에 근접해 있다. 영등포로터리 고가철거 예정으로 녹지공간인 공원이 조성되면 탁트인 시야와 퀘적한 환경이 제공된다. 배후 수요도 풍부하다는 평가다. 여의도에 직장인만 20여만명이 근무하고, 배후 상주 인구도 15만여명으로 추산돼 좋은 투자 여건을 갖추고 있다. 시행사는 포레디움, 시공은 태산종합건설, 자금관리는 아시아신탁(주)이 각각 맡았다. 계약금 10%, 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 준공은 2021년 12월 예정에 있다. 문의 010-2337-8205