경자년 저금리 본격화, 투자 몰리는 수익형 부동산은
경자년 새해에는 저금리 시대가 본격화 됨에 따라 어떤 수익형 부동산에 투자 수요가 몰릴지에 관심이 커지고 있다.
임대수익률이 최근 하락세임에도 불구하고 이어지는 초저금리와 베이비부머 은퇴, 주택시장 고강도 규제 등으로 경자년에도 수익형 부동산이 강세를 보일 전망이다.
그렇다고 모든 수익형 부동산이 관심을 받는 것은 아니다. 장기간의 경기침체로 상권의 위축이 불가해 투자금액이 많이 드는 상가 보다는 소액으로도 투자가 수익형 주택의 강세가 예상된다.
대표적인 소액 수익형 주택으로 직주근접 오피스텔, 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등이 있으며 주요 투자처로 꼽힌다.
강력한 부동산 정책이 연이어 나오자 투자자 및 실수요자들은 부동산 구입에 더욱 신중해진 상황이다.
먼저 정부의 연이은 부동산 규제로 아파트 시장이 먼저 상승이 멈추고 대신 직주근접 주거용 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다.
특히 직장과 주거지가 가까운 '직주근접' 오피스텔이 주목받고 있는데 직주근접 오피스텔은 출·퇴근 시간을 아낄 수 있어 직장인들의 선호도가 높기 때문이다.
또한 직주근접 오피스텔은 주변 기업 종사자를 바탕으로 배후수요 확보가 용이해 투자수익률이 상대적으로 높고, 지하철·버스 등 대중교통을 비롯해 은행, 상업, 문화시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다.
이는 직주근접 오피스텔이 탄탄한 직장인 배후수요를 바탕으로 높은 임대 수익률을 거둘 수 있다는 점이 투자수요를 끌어들이고 있는 것으로 풀이된다.
게다가 오피스텔 주 수요층인 2030세대를 중심으로 삶의 여유를 중요하게 여기는 사회적 분위기가 확산되면서 출퇴근 시간을 줄여 개인적인 여가활동이나 자기개발을 하고자 하는 사람들이 많아졌다는 점도 한 몫 한다.
이로인해 임대인과 임차인 모두를 만족시키며 직주근접 오피스텔 투자가치(몸값)을 뛰게 한다.
실제로 2017년 잡코리아 조사에 따르면 직장인의 하루 평균 출퇴근 시간은 1시간 41분인 것으로 나타났다.
이렇다 보니 최근 52시간 근무제의 시행으로 인한 '워라밸(Work and Life Balance)', '저녁이 있는 삶' 등 일과 삶의 균형을 중요시하는 트렌드가 유행하고 있다.
이는 분양시장에서도 확인할 수 있다. 먼저 지난해 7월 서울 영등포구 여의도동에서 분양한 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’ 전용면적 29㎡는 평균 22.51대 1의 청약 경쟁률을 기록했는데 여의도 업무지구 종사자들을 대상으로 임대투자를 하려는 투자자들이 많이 몰린 것으로 보인다.
같은해 9월 서울 종로 신문로에서 선보인 ‘덕수궁 디팰리스’ 오피스텔은 전용 40~43㎡로 구성된 스튜디오(studio)타입이 평균 23대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 고가 오피스텔이지만 광화문, 시청, 종로 일대에서 근무하는 종사자들을 상대로 임대투자하기 좋은 위치의 소형 오피스텔이라는 점이 좋은 결과를 나타냈다는 평이다.
다음으로 생활형 숙박시설에 관심이 쏠리고 있다. 생활형숙박시설은 청약통장이 필요없고 전매가 자유로워 주목을 받고 있다. 흔히 생활형 숙박시설은 서비스드 레지던스(Serviced Residence)의 법적 이름으로, 흔히 레지던스로 줄여 부르기도 한다.
생활형 숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 시설 정도로 해석할 수 있는데 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등을 갖추고 건물 안에 사우나·피트니스센터·수영장 같은 호텔 수준의 부대시설을 갖추어 이용객에게 호텔 같은 환경을 제공한다.
이처럼 생활형 숙박시설은 호텔식 서비스를 제공하면서도 객실 이용료가 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인에게도 인기를 끌고 있다.
생활형 숙박시설이 인기를 끄는 가장 큰 이유로 투자자 입장에서 접근이 쉽다는 점 때문인데 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약 통장이 필요하지 않고 누구나 자유롭게 분양받을 수 있다.
전매제한 대상도 아니다. 주택으로 분류하지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다.
최근 주거용 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락세인 반면 생활형 숙박시설의 수익률에 대한 기대감도 높아지고 있다.
숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋으며 주차대수 제한이 오피스텔의 2분의 1에 불과해 사업성도 나은 측면이 있다.
마지막으로 미군 렌탈하우스가 있다. 대한민국에 주둔하는 미군을 대상으로 하는 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다.
먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔 중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.
다음으로 군산이 미군임대사업의 다크호스로 뜨고 있다. 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 배치돼 있어 인근 지역은 미군 렌탈하우스가 절대 부족한 실정이다. 더군다나 현재 군산 미공군 기지 확장공사가 한창 진행 중인데 오는 2020년 목표로 드론 전용 강화격납고(엄체호) 및 활주로 공사를 벌이고 있는 것으로 알려졌다.
미군뿐만 아니라 서울 용산, 인천 송도국제도시·청라국제도시 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.
장경철 부동산일번가 이사는 “경자년에도 규제와 저금리 바람은 이어질 것으로 보인다”며 “1~2억 소액으로 투자가 가능한 수익형 상품들이 강세를 보일 것으로 전망되며 직주근접과 역세권 등의 입지가 주목을 예상된다”고 말했다.
2020 경자년(庚子年) 소액투자 가능한 수익형 부동산 현황
-직주근접 오피스텔-
보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도●보라매 봉천동 칸타빌레 7차=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다.인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 최근 복층형 오피스텔 등은 서비스 면적 제공을 통해서 실사용 면적 극대화, 전용 평단가 감소효과로 실 투자자들의 실질적 부담이 줄어들어 젊은층의 큰 인기를 끌고 있다. 또한 복층형 오피스텔 등은 단층 오피스텔 대비 월 임대료 시세가 약 5~10만원 높게 형성되어 더 높은 임대 소득을 창출하고 있다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 더욱이 신림선 당곡사거리역 개통시 초역세권으로 사통팔달의 뛰어난 교통입지를 갖춘 지역이라는 평가를 받고 있다. 역사 100m이내 거리의 우수한 교통 프리미엄이 기대되는 지역으로 칸타빌레 7차 완공후 약 1년 이후에 신림선 경전철 완공이 되는 타이밍이라 초저금리 시대에 절호의 기회로 보인다. 건물 앞 도로폭이 25m의 보라매공원 도로가 위치해 있어 건물 주차장 진·출입로 확보가 용이하며 확 트인 도심 조망권을 가지고 있어 도로변과 접한 호실의 개방감이 아주 뛰어나다. 미래의 주거 트렌드는 워라밸 효과로 주거쾌적성을 가장 중시되는데 본 칸타빌레 7차가 그러한 입지 조건인 보라매공원이 직선거리 약 300m에 인접해 있어 선호도가 높은 공세권 및 숲세권의 프리미엄도 기대된다.칸타빌레 7차가 들어서는 관악구의 경우 서울시 평균 대비 인구 유출이 완만한 양상을 보이고 있는 반면 관악구 인구 수는 상승세로 전환됨을 확인되었으며 총 가구수 대비 1인 가구 비율이 0.44로 서울시보다 높은 지역이다. 본 칸타빌레 7차는 관악구 봉천동이 강남권 및 마포, 영등포권역 대비 매매가가 저렴하며 향후 신림선 개통완료 시 시장인 임대 수요가 다수 유입될것으로 기대되어 투자 측면에서 가격경쟁력이 우수할 것을 기대하며 기존 투자자들의 관심도의 이목을 끌고 있는 지역이기도 하면서 봉천동일대의 20~30대의 소형 주거상품 공급이 부족하다는 사실에 신축 오피스텔을 관심도가 높아지고 있는 주요 원인으로 분석된다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며 보라매공권 일대에 15년만에 공급되는 물량이다. 문의 02-2152-8087
서초 메트하임 조감도●서초 메트하임=신분당선 초역세권 입지에 강남과 양재, 판교 황금 배후 수요를 갖춘 '서초 메트하임' 오피스텔이 주목받고 있다. 지난해 두차례 한국은행이 기준금리를 인하하고 경자년인 올해에도 당분간 초저금리 기조를 유지할 전망이라 소형 오피스텔인 서초 메트하임이 투자처로 관심사다. 서울시 서초구 신원동 내곡공공주택지구 2-5블록에 들어서는 '서초 메트하임'은 지상 5층, 전용면적 26~44㎡ 5개 타입 총 68실로 1~2인 가구와 신혼부부를 위한 소형 평형으로 구성된다. 지하 1층~지상 1층에 근린생활시설이 함께 조성된다. 가장 큰 강점은 교통이다. 신분당선 청계산입구역이 도보 1분 거리인 초역세권 단지라 강남을 7분대, 판교를 6분대에 빠르게 이동할 수 있다. 신분당선은 서울 구간 연장 사업이 박차를 가하고 있어 가치가 더욱 높아지고 있다. 현재 신사~강남 구간이 2022년 개통을 목표로 공사를 진행 중이다. 도심 입지에도 쾌적한 주거 환경을 자랑한다. 단지를 중심으로 청계산, 인릉산, 구룡산이 둘러싸고 있는 천혜의 자연환경을 갖췄다. 이 밖에도 코스트코, 이마트 등 대형마트가 가깝게 위치해 생활 인프라스트럭처가 뛰어나다. 서초 메트하임은 강남, 판교 등 고소득 젊은 수요층을 고려해 프리미엄 특화 설계를 적용할 예정이다. 단지는 주변 오피스텔과 차별되는 다양한 설계도 도입했다. 모든 호실에 천장고 2.7m를 적용해 호실 개방감을 높였다. 또한 편복도 설계로 호실별 프라이버시를 높였고, 자연 채광 및 환기가 쾌적하며, 복도 소음을 최소화했다. 입주자들이 편리하게 이용할 수 있는 상업시설도 분양에 나선다. 지하 1층 8개 호실과 지상 1층 5개 호실로 조성되며 두 층을 이어주는 스트리트형 설계로 각 층으로 유동인구 유입이 뛰어나다. 서초 메트하임은 100실 미만 오피스텔로 규제로부터 자유롭다. 1가구 2주택 요건에도 해당되지 않고, 무제한 전매가 가능하다. 문의 1688-9892
-생활숙박시설-
인하 한양아이클래스 조감도●인하 한양아이클래스=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283
힐스테이트 하버하우스 조감도●힐스테이트 하버하우스=인천내항 개발, 수인선(2020년 개통 예정) 등 미래가치 품은 인천 중구 신흥동 힐스테이트 하버하우스 레지던스가 ‘돌풍예감’을 예고하고 있다. 실제로 힐스테이트 하버하우스는 인천내항 개발사업을 기점으로 환골탈태 예정인 인천 원도심에 자리해 미래가치가 뛰어나다는 평가다. 인천내항 개발지 일원과 맞닿아 있어 개발사업 진행되면 그 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 인천내항 개발사업은 해양수산부 및 인천시 역점 사업 중 하나로 3㎢에 달하는 면적을 해양문화지구∙복합업무지구∙열린주거지구∙혁신산업지구∙관광여가지구 등 5대 특화지구로 선정해 개발하는 것이다. 힐스테이트 하버하우스는 교통호재도 뛰어나다. 수인선(수원-인천간 복선전철)이 2020년12월 개통 예정으로 개통되면 힐스테이트 하버하우스에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있다. 또한 경인고속도로 일반화사업, 인천발 KTX사업이 예정되어 있다. 아울러 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), GTX-B 예타 통과 등 교통호재가 잇따라 있어 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 업계 한 관계자는 “42층 초고층으로 건립되는 힐스테이트 하버하우스는 희소가치 높은 하버뷰 및 오션뷰 프리미엄과 함께 일대 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다”라고 말했다. 문의 010-2732-9283
