그물망 규제 풍선효과, 오피스텔·생활숙박시설 쏠리나
올해에도 이어지는 정부의 강력한 주택시장 규제로 소액 수익형 부동산인 오피스텔이나 생활숙박시설이 '풍선효과'를 누리고 있다.
더욱이 저금리 기조(기준금리 1.25%)가 지속되고, 3기 신도시 지역의 대규모 토지보상금도 풀릴 예정이어서 투자처를 찾는 부동자금이 앞으로 오피스텔, 생활숙박시설을 포함한 수익형 부동산 시장으로 더 몰릴 것이라는 업계의 전망마저 나오고 있다.
업계에 따르면, 최근 수도권 지역을 중심으로 오피스텔, 생활숙박시설 등 수익형 부동산 매매가격의 상승세가 이어지고 있다.
한국감정원이 발표한 ‘2019년 4분기 오피스텔 가격동향’에서 지난해 12월 서울 오피스텔 매매가격은 11월보다 0.18% 오르면서 5개월 연속 상승세를 나타냈는데 같은 기간에 오피스텔 전세와 월세 가격도 나란히 0.40%, 0.06% 상승했다.
수도권 오피스텔 수익률은 지난해 12월 기준 5.20%로 나타나 ‘제로(0)’에 가까운 시중 예적금 금리를 웃돌았으며 특히 인천은 6.52%를 기록해 타 지역보다 양호한 수익률을 보였다.
이처럼 공급과잉 논란으로 주춤하던 오피스텔 투자가 다시 주목받는 데는 정부의 주택시장 규제가 한몫했다는 분석이다.
정부는 지난달 서울 등 규제지역의 경우 15억 원 이상 고가 아파트 대출을 금지하고, 종합부동산세 최고세율을 최고 4%로 중과하는 내용이 담긴 12·16 부동산대책을 발표했다.
정부의 12·16 부동산대책과 각종 고강도 규제로 세금 부담이 높아지면서 아파트와 비교해 세금, 대출 관련 규제에서 상대적으로 자유롭고, 청약통장 가입과 무관하게 분양받을 수 있는 오피스텔로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다는 분석이다.
특히 투자금이 적게들어 초보자들이 접근하기 쉽고 규제와 무관한 오피스텔과 생활숙박시설이 각광을 받을 전망이다.
이들은 규제와 거리가 먼데다 입지여건과 배후수요가 풍부할 경우 은행 예금금리 2배 이상의 수익창출이 가능해서다.
다음으로 생활형 숙박시설에 관심이 쏠리고 있다. 생활형숙박시설은 청약통장이 필요없고 전매가 자유로워 주목을 받고 있다. 흔히 생활형 숙박시설은 서비스드 레지던스(Serviced Residence)의 법적 이름으로, 흔히 레지던스로 줄여 부르기도 한다.
생활형 숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 시설 정도로 해석할 수 있는데 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등을 갖추고 건물 안에 사우나·피트니스센터·수영장 같은 호텔 수준의 부대시설을 갖추어 이용객에게 호텔 같은 환경을 제공한다.
이처럼 생활형 숙박시설은 호텔식 서비스를 제공하면서도 객실 이용료가 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인에게도 인기를 끌고 있다.
생활형 숙박시설이 인기를 끄는 가장 큰 이유로 투자자 입장에서 접근이 쉽다는 점 때문인데 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약 통장이 필요하지 않고 누구나 자유롭게 분양받을 수 있다.
전매제한 대상도 아니다. 주택으로 분류하지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다.
최근 주거용 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락세인 반면 생활형 숙박시설의 수익률에 대한 기대감도 높아지고 있다.
숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋으며 주차대수 제한이 오피스텔의 2분의 1에 불과해 사업성도 나은 측면이 있다.
특히 올해 수십조 원에 달하는 3기 신도시 토지보상금이 풀릴 전망이어서 오피스텔 등 수익형부동산으로 자금이 유입될 가능성이 높다고 전문가들은 예상하고 있다.
부동산업계에 따르면 올해 공공택지·사회간접자본(SOC) 등에 풀릴 토지보상금은 약 45조 원으로 추산된다. 한 해 동안의 보상금액 중 2009년 34조 원보다 많은 역대 최대 규모이다.
특히 올해는 남양주 왕숙, 교산, 인천 계양 등 3기신도시 조성을 위한 토지보상이 순차적으로 이뤄지며, ‘도시공원 일몰제’로 인한 토지 보상도 진행될 예정으로 이에 따른 자금이 인근 신도시 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산시장에 유입될 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “올해들어서도 오피스텔이나 생활숙박시설 등 수익형 부동산 투자 여건이 좋아지고 있다”며 “오피스텔이나 생활숙박시설 등도 양극화가 심화되고 있어 지역별, 입지별, 상품별 경쟁력을 따져 봐야 한다”고 말했다.
고강도 규제 풍선효과 오피스텔·생활숙박시설 현황
-오피스텔-
보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도●보라매 봉천동 칸타빌레 7차=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다.인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 최근 복층형 오피스텔 등은 서비스 면적 제공을 통해서 실사용 면적 극대화, 전용 평단가 감소효과로 실 투자자들의 실질적 부담이 줄어들어 젊은층의 큰 인기를 끌고 있다. 또한 복층형 오피스텔 등은 단층 오피스텔 대비 월 임대료 시세가 약 5~10만원 높게 형성되어 더 높은 임대 소득을 창출하고 있다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 더욱이 신림선 당곡사거리역 개통시 초역세권으로 사통팔달의 뛰어난 교통입지를 갖춘 지역이라는 평가를 받고 있다. 역사 100m이내 거리의 우수한 교통 프리미엄이 기대되는 지역으로 칸타빌레 7차 완공후 약 1년 이후에 신림선 경전철 완공이 되는 타이밍이라 초저금리 시대에 절호의 기회로 보인다. 건물 앞 도로폭이 25m의 보라매공원 도로가 위치해 있어 건물 주차장 진·출입로 확보가 용이하며 확 트인 도심 조망권을 가지고 있어 도로변과 접한 호실의 개방감이 아주 뛰어나다. 미래의 주거 트렌드는 워라밸 효과로 주거쾌적성을 가장 중시되는데 본 칸타빌레 7차가 그러한 입지 조건인 보라매공원이 직선거리 약 300m에 인접해 있어 선호도가 높은 공세권 및 숲세권의 프리미엄도 기대된다.칸타빌레 7차가 들어서는 관악구의 경우 서울시 평균 대비 인구 유출이 완만한 양상을 보이고 있는 반면 관악구 인구 수는 상승세로 전환됨을 확인되었으며 총 가구수 대비 1인 가구 비율이 0.44로 서울시보다 높은 지역이다. 본 칸타빌레 7차는 관악구 봉천동이 강남권 및 마포, 영등포권역 대비 매매가가 저렴하며 향후 신림선 개통완료 시 시장인 임대 수요가 다수 유입될것으로 기대되어 투자 측면에서 가격경쟁력이 우수할 것을 기대하며 기존 투자자들의 관심도의 이목을 끌고 있는 지역이기도 하면서 봉천동일대의 20~30대의 소형 주거상품 공급이 부족하다는 사실에 신축 오피스텔을 관심도가 높아지고 있는 주요 원인으로 분석된다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며 보라매공권 일대에 15년만에 공급되는 물량이다. 문의 02-2152-8087
종로 휴스턴 오피스텔 조감도●종로 창경궁 휴스턴=서울 종로구 원남동 일대 18년만의 공급되는 종로 창경궁 휴스턴 오피스텔이 분양중이다. 종로 창경궁 휴스턴 오피스텔 사업지는 서울 종로구 원남동 66-60번지 일원으로 좌측에 종묘, 우측에 이화사거리, 서울대학교병원과 종로 5가역을 전, 후로 거느리고 있다. 종로 휴스턴 오피스텔은 지하 3층, 지상 9층 3개동으로 A동은 오피스텔 48실, B동은 오피스텔 42실, 근린생활시설 1실 C동은 오피스텔 40실로 오피스텔 총 130실, 근생 1실과 73대의 주차시설이 공급된다. 입주민들의 건강 증진을 위하여 A, B, C동 옥상에 도심의 풍경을 만끽 할 수 있는 자연 친화적 옥상공원을 조성 예정이다. 전용면적 17.98㎡~34,25㎡(5.44평~10.37평형), 12개 Type, 총 130세대 중 수요층의 선호도가 가장 높은 1.5 Room형이 93세대로 희소가치를 극대화시켰다. A동 배치도로 대부분의 세대가 남향 위주로 배치되었으며 일부 세대는 종묘와 창경궁을 바라 볼 수 있는 탁월한 조망권까지 확보했다. 집 밖에서도 휴대폰이나 인터넷을 이용하여 가스, 조명, 난방 등을 제어 할 수 있고 부재중방문자 영상 녹화 등이 가능한 네트워크 씨스템이 세대별로 설치되기 때문에 방범에 예민하신 거주자들의 만족도도 높은 편이다. 우선 교통환경도 좋다. 지하철 1호선 종로5가역이 도보 5분 거리에 위치하고 있으며 지하철 2, 4, 5호선 이용이 용이한 쿼트리플 역세권으로 서울 전 지역 어디든 빠르고 편리하게 이동할 수 있고 1, 3호 터널 등을 이용, 강남권 접근이 수월하며 율곡로, 종로, 세종로 등 사통팔달의 교통환경이라 할 수 있다. 다음으로 교육환경도 우수하다. 학생 자녀가 있는 수요자들은 교육환경을 살펴보지 않을 수없는데 도보로 통학이 가능한 인접 거리에 효제초, 서울사대부속초, 서울사대부속여중, 홍익대 대학로 캠퍼스 등 강남 8학군에 버금가는 명문교들이 위치했다. 또 생활 및 편의시설도 좋다. 종로 휴스턴 오피스텔 인근에 광장시장, 쥬얼리타운 등 서울을 대표하는 상권, 대학로에 소극장들도 다수 위치, 쇼핑과 문화생활을 함께 누릴 수 있을 뿐 아니라 서울대병원 등 의료시설도 인근에 다수 위치하고 있으며 특히, 창경궁, 종묘, 청계천 산책로 등 쾌적한 자연환경으로 생활에 불편함이 없는 환경을 갖추고 있다. 마지막으로 풍부한 임대수요 종로 휴스턴 오피스텔은 대중교통 접근성 우수, 1인가구 밀집, 동대문상가, 서울대병원, 현대그룹 본사등 10만여개 업체 종사자 70여만명, 3만여개 점포 종사자 20여만명의 직주근접 수요층을 비롯하여 100여만명 이상의 풍부한 수요층을 보유, 향후 지속적이고 안정적인 고임대수익 창출이 가능하다. 입주 년도 및 전용면적에 따라 다소 차이를 보이고 있으나 10년 이상 노후 된 오피스텔의 경우 1Room 기준 보증금 1,000만원, 월세70만원대, 신축 오피스텔의 경우 보증금 1,000만원, 월세 90만원대를 형성 하고 있으며 1.5Room과 2Room은 매물이 없는 관계로 임대시세 조차 형성되지 못하고 있는 실정이다. 사업지 주변 아파트 최근 실거래가는 분양가 대비 약 2배가량 상승한것으로 나타나고 있다. 종로 휴스턴 오피스텔은 서울 중심의 역대 왕들의 쉼터, 풍수지리학자들이 선정한 최적의 입지 여건은 물론, 주변 오피스텔 실거래가 대비 약 15% 저렴한 3.3㎡(평당) 2,500만원대의 합리적인 분양가와 더불어 중도금 무이자 등 파격적인 조건을 제시하고 있어 투자자는 물론 실수요자들 모두 관심이 높은 상품이라는 평가다. 문의 1811-8685
-생활숙박시설-
인하 한양아이클래스 조감도●인하 한양아이클래스=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283
힐스테이트 하버하우스 조감도●힐스테이트 하버하우스=인천내항 개발, 수인선(2020년 개통 예정) 등 미래가치 품은 인천 중구 신흥동 힐스테이트 하버하우스 레지던스가 ‘돌풍예감’을 예고하고 있다. 실제로 힐스테이트 하버하우스는 인천내항 개발사업을 기점으로 환골탈태 예정인 인천 원도심에 자리해 미래가치가 뛰어나다는 평가다. 인천내항 개발지 일원과 맞닿아 있어 개발사업 진행되면 그 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 인천내항 개발사업은 해양수산부 및 인천시 역점 사업 중 하나로 3㎢에 달하는 면적을 해양문화지구∙복합업무지구∙열린주거지구∙혁신산업지구∙관광여가지구 등 5대 특화지구로 선정해 개발하는 것이다. 힐스테이트 하버하우스는 교통호재도 뛰어나다. 수인선(수원-인천간 복선전철)이 2020년12월 개통 예정으로 개통되면 힐스테이트 하버하우스에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있다. 또한 경인고속도로 일반화사업, 인천발 KTX사업이 예정되어 있다. 아울러 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), GTX-B 예타 통과 등 교통호재가 잇따라 있어 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 업계 한 관계자는 “42층 초고층으로 건립되는 힐스테이트 하버하우스는 희소가치 높은 하버뷰 및 오션뷰 프리미엄과 함께 일대 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다”라고 말했다. 문의 010-2732-9283
