규제도 피하고 수익률 높은 지식산업센터 잡아볼까

세제 및 대출·임대료 등 유리

올해에도 저금리 기조가 계속되고 부동산 규제가 강화되면서 새로운 투자처를 찾는 사람들이 많아지고 있다.

특히 9억 초과 주택에 대한 강력한 대출 규제를 핵심으로 한 12·16 부동산 대책 발표 이후 고가 주택 시장이 급격하게 얼어붙었다.

이로 인해 투자효과를 기대하는 지식산업센터 등과 같은 수익형 부동산 시장이 반사효과를 누리며 투자 열기가 증가하고 있다. 

지식산업센터와 같은 상업시설은 정부의 고강도 부동산 규제로부터 자유로운 편이다. 국토교통부의 자료를 살펴봐도 이를 확인 할 수 있다.  

실제 지난해 상업 및 업무용 시설의 거래량은 총 35만 1873건으로 2018년의 23만 6215건에 비해 약 48.9% 증가했다.

올 들어 지식산업센터(구 아파트형공장)가 창업자와 오피스 수요자들의 맞춤형 공간으로 진화하면서 공급도 꾸준히 늘고 있다. 

특히 서울 등 수도권에 입지한 지식산업센터는 일반 오피스에 비해 금융대출과 임대료, 세제 등에서 매우 유리해 수요자들의 관심도 이어지고 있다.

한국산업단지공단에 따르면 지난해 1∼8월 사업 승인을 받은 지식산업센터는 총 113곳으로 나타났는데 이는 2018년 연간 전체 승인 건수(117건)와 비슷할 정도로 늘어난 것이다.

최근 몇 년 사이에 지식산업센터 공급이 늘어난 주요 원인으로는 오피스와 비슷한 수준의 업무환경이 갖춰져 있고, 가격이 저렴하고 다양한 혜택이 있기 때문이라고 업계는 분석했다. 

실제 지식산업센터는 대출이 최대 70~80%까지 가능하며 분양받은 사업자에게 취득세와 재산세 감면 혜택도 주어진다.

지식산업센터가 진화하면서 올해는 ‘섹션 오피스형’을 전면으로 내세우는 경우가 늘고 있다. 

여건에 따라 1~2인 규모의 소형 오피스로 나눠 분양할 수 있다는 점을 강조, 소규모 창업을 원하거나 1인 벤처 수요를 흡수하겠다는 전략으로 보인다. 

주로 서울에서는 강서구 마곡지구 인근과 구로구 및 금천구 서울디지털산업단지, 경기권에서는 성남 산업단지, 부천시 옥길지구, 남양주 별내지구, 다산신도시 등에서 분양이 활발히 되고 있다.

특히 작년 종료 예정이던 취득세, 재산세 감면 등 지식산업센터 입주 기업에 주어지던 세제 혜택이 3년 연장되면서 수요자들의 관심이 커지고 있다. 

이에 사업체와 투자자들이 서울은 물론 수도권 지식산업센터로 눈을 돌리고 있고, 건설업계는 이들 수요를 잡기 위해 지식산업센터를 적극적으로 공급하고 있다. 

전문가들은 지식산업센터 세제 혜택이 2022년까지 연장됐고, 최근 추가적인 금리인하와 맞물리면서 투자자들 사이에 틈새 투자상품으로 각광을 받고 있다고 분석한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “과거 아파트형 공장으로 불리던 지식산업센터가 진화를 거듭하면서 기업체나 1인 창업자들의 선호도가 높아지고 오피스의 대안으로 자리잡으면서 투자수요가 증가한 것으로 보인다”며 “작년 말 일몰 예정이던 지식산업센터 취득·재산세 감면 혜택 역시 2022년 12월 31일까지 3년 연장되면서 관심도가 더 높아진 것 같다”고 말했다. 

서울 및 경기도 일대에 공급(예정)중인 지식산업센터 현황

가양역 데시앙플렉스 투시도

●가양역 데시앙플렉스=태영건설이 시공하는 서울 강서구 등촌동 지식산업센터 ‘가양역 데시앙플렉스’가 분양중이다. 지하 5층~지상 12층의 ‘가양역 데시앙 플렉스’는 대지 5238㎡에 건축면적 3131.29㎡, 연면적 4만6741.37㎡ 규모다. 모듈화된 단위공간계획을 통해 다기능 업무공간과 쾌적한 조경계획 연출이 가능해 회사 상황에 맞게 최적의 비즈니스 환경을 조성할 수 있다. 아울러 관리비 절감을 위한 신재생에너지 시공과 강제 급배기 방식 개별 환기 시스템을 갖췄다. 지상 1층은 테라스 브런치 카페, 레스토랑, 편의점 등 근린생활시설이 자리하게 된다. 발코니 면적 극대화로 서비스 공간도 충분히 확보했고 자연과 사람, 도시가 어우러진 오픈 스페이스 휴식공간도 마련했다. 공개공지도 1085.11㎡로 넉넉하고 조경면적은 790.08㎡에 달한다. 골드라인 지하철 9호선 가양역 급행 역세권에다 5호선 발산역도 지척이다. 게다가 올림픽대로, 강변북로, 서울외곽순환도로 등 광역교통망에 몇 분이면 접근할 수 있는 탁월한 장점을 갖추고 있다. 김포공항이 승용차로 10분 거리이며 인천공항 고속도로 역시 편리하게 이용할 수 있어 동북아 일일 비즈니스권을 누릴 수 있다. 특히 상암DMC, 마곡R&D시티 등과 지근거리로 서남권 산업클러스트의 중심 프리미엄 모두 누릴 수 있는 곳에 자리잡았다. 바로 앞에 조성되는 ‘CJ타운’도 몸값을 현격하게 올려줄 호재다. 10만5000㎡ 업무시설과 아파트 1200가구 규모의 ‘CJ타운’은 상주 인구 확대에 따른 비약적 상권 성장을 예약하고 있다. 지식산업센터는 중소기업 지원 정책 아래 타 상품과 달리 최대 80%까지 대출이 가능해 소액투자가 가능하고 3%미만의 낮은 금리로 타 상품 대비 수익률도 높다. 전매제한이 없고 1가구 2주택에도 해당이 안돼 종부세도 없다. ‘가양역 데시앙플렉스’는 kb부동산신탁이 시행을 맡고 태영건설이 시공한다. 문의 02-6082-1612

금천 인피니움타워 조감도

●금천 인피니움타워=서울 금천구에서 새로운 지식산업센터인 ‘인피니움타워’가 분양 중이다. 인피니움타워는 지하 5층~지상 12층 규모의 지식산업센터다. 시흥대로에서 바로 출입이 가능한 대로변 스트리트형 시흥 인피니움타워 지식산업센터는 금천구에 다수의 기업 인프라가 자리하고 있지만 기존 현장들의 노후화로 인해 최첨단 트랜드가 적용된 지식산업센터로 이전을 고려하는 기업들이 많다. 지상 3층까지는 근린생활시설과 업무지원 시설로 구성돼 있다. 지상 4층 2개 호실의 경우에는 전용 테라스가 있으며 호실별 크기는 10평부터 50평대까지 다양하다. 또한 주차대수는 자체적으로 129대를 주차할 수 있으며 법정대수보다 높은 수치로 입주 근로자 뿐만 아니라 상가 이용 고객까지 주차 가능하다. 특히 11~12층은 높은 층고 확보로 인한 확장 사용이 가능하며, 공간 효율성에 따른 쾌적한 업무환경을 조성할 수 있다. 인피니움타워는 1호선 금천구청역과 2024년 개통 예정인 신안산선 시흥사거리역을 걸어서 이용할 수 있는 사통팔달의 교통환경을 갖춰 근로자들의 출퇴근 부담을 덜어줘 업무의 효율성을 높일뿐만 아니라, 워라밸 실현이 가능한 장점을 가지고 있다. 또한 주변에 금천구청과 경찰서, 대형 의료시설 등의 공기업과 준공기업이 위치하고 있으며, 도시첨단 물류 단지 사업으로 다양한 물류 편의성을 확보하고 있다. 시흥대로 10차선 도로와 인근 대형마트(홈플러스) 등의 생활 인프라가 풍부하다. 그리고 시흥대로와 서부간선, 남부순환로, 서해안 고속도로 등이 주변에 위치해 서울 다른 지역 뿐만 아니라 수도권과 지방지역으로 빠르게 이동할 수 있는 편리한 교통 여건을 가지고 있다. 문의 1599-7156

성남 센터엠 투시도

●성남 센터엠=경기도 성남시 중원구 상대원동에 지식산업센터인 센터엠이 분양중이다. 지하 3층~지상 15층 규모의 제조형 공장, 섹션형 오피스, 근린생활시설, 오피스텔형 기숙사 복합시설 631실로 구성된다. ‘센터엠’은 사통팔달의 교통망까지 갖추고 있어 전국 곳곳 어디든 편리하게 이동할 수 있다. 성남 하이테크밸리 내에서도 지역 내 핵심 위치에 자리한 ‘센터엠’은 차량 기준 20분대면 강남권역, 10분대면 송파·위례로 이동할 수 있으며, 단지 바로 옆에는 잠실과 판교, 모란 등 10개 지역으로 이동하는 노선을 확보한 버스정류장이 있다. 세 정거장이면 서울로 이동이 가능한 8호선 단대오거리역과도 가깝다. 이에 성남 및 분당 생활권뿐만 아니라 서울과 수도권 전 지역의 수요를 흡수할 수 있다. 성남하이테크밸리 내 최초로 개별 냉난방(공장·섹션, 오피스·기숙사)을 도입한 센터엠은 업무시설과 기숙사를 분리, 섹션 오피스 층높이를 5.4m로 높게 해 탁 트인 개방감을 제공하며, 300㎡에 달하는 다목적 회의실과 층별 개인 통화 공간도 추가했다.  발코니 설치가 가능해 서비스 면적까지 제공된다. 또한, 최대 500대 수용이 가능한 주차 공간, 전·후면 20m 광폭 진출입로, 총 11대 고속 엘리베이터 및 화물·하역이 용이한 3톤 화물 엘리베이터, 성남 최고 수준의 9개 층 5.4m 층고 드라이브인 시스템 등 다양한 설계를 적용해 단지 내 교통 편의성을 더욱 높였다. 단지는 세계적 명소인 롬바드 스트리트를 설계에 반영해 다양한 상가, 편의시설, 산책로가 결합된 시설로 만들어지며, 지상 층 공개 공지부터 3개 층 하늘 정원까지 3,000㎡ 면적의 녹지공간이 더해져 문화적 랜드마크로 자리 잡을 예정이다. 성남시는 대형 개발 호재들도 갖추고 있다. 경기도 구리에서 성남, 안성, 세종을 잇는 제2 경부고속도로도 2022년 완공을 앞두고 있어 개통 후 서울에서 세종까지 평균 74분 거리로 최대 89분까지 단축할 수 있다. 게다가 국토부에서 올해 8월 성남산업단지-모란역-판교역을 잇는 성남 도시철도 1·2호선 사업을 반영한 ‘경기도 도시 철도망 구축 계획’도 승인, 고시했다. 이와 더불어 성남시는 지난 9월 위례신사선 위례중앙역을 시작으로 경기 성남시 일대를 거쳐 경기 광주시 삼동을 잇는 철도 노선 ‘위례신사선 연장 조기 추진을 위한 협약’을 체결했으며, 국토교통부가 건설 검토 작업을 본격화하고 있다. 문의 1600-5862