입지(立地)를 알면 알짜 수익형 부동산 투자가 보인다

무술년 새해에도 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준하다. 아파트에 대한 초강력 규제와 저금리의 장기화로 수익형 부동산 인기는 식을 줄 모른다.    

  

여기에 은퇴 예정자는 물론 젊은층의 투자자들이 몰리고 있기 때문인데 그렇다면 수익형 부동산의 성공 투자는 어디를 중점적으로 눈여겨 봐야 할까.      

업계에서는 수익형 부동산 투자에서 입지의 중요성을 강조하고 있다. 임차수요가 생명인 수익형 부동산의 경우 입지의 중요성은 몇 번을 강조해도 모자람이 없을 정도다. 

실제로 최근 분양에 성공한 단지를 살펴보면 부동산을 고르는 기준이 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 말을 확인할 수 있다. 

입지하면 떠오르는 역세권에 위치한 수익형 부동산은 임대료 및 시세에서 차이나 임대수익률과 매매가가 높으며 임대수요가 풍부해 공실우려가 적으며 불황기에도 가격하락의 위험이 적다.      

특히 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권인 경우 사통팔달의 교통의 요지로 향후 시세차익도 가능하다는 것이 전문가들의 의견이다.    

 

실제 서울 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터인 우림라이온스밸리는 7호선 가산디지털단지역에 붙어있는 초역세권 단지로 전용면적 132㎡ 기준 보증금 2500만원에 월 임대료 250만원으로 거래되고 있다.      

반면 역과 도보 5분 거리에 위치한 갑을그레이트밸리는 전용면적 132㎡ 기준 보증금 1700만원에 월 임대료 170만원으로 비교적 낮은 임대료를 형성하고 있다.오피스텔도 역세권이면 우수한 청약경쟁률을 보이며, 잇따른 완판 행진을 보여주고 있다.      

2016년 11월 분양한 ‘힐스테이트 광교중앙역’ 오피스텔은 평균 20.69대 1, 최고 161대 1의 청약경쟁률을 기록했고, 같은 달 분양한 ‘동탄 린스트라우스 더레이크’ 오피스텔은 평균 335.39대 1, 최고 401.66대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록했다.      

작년해 12월 청약을 받은 서울 오피스텔 ‘노량진 드림스퀘어’ 58F형은 해당지역 거주자 우선 공급에서 15대 1의 경쟁률을 기록했고 54A도 거주자우선 4.68대1, 기타에서 3.06대 1의 경쟁률을 보였다. 노량진역이 걸어서 1분 걸리는 초역세권 단지라는 입지적 장점에 한강 조망권까지 더해져 조기에 계약을 마감했다. 노량진 드림스퀘어는 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 상업시설과 원룸형 오피스텔 총 598실 규모의 전용면적 24.13㎡(구 7.3형), 26.05㎡(구 7.8형) 타입의 원룸형으로 구성된다.     

사업지에 인접한 노량진역의 일일 유동인구는 노량진의 전문강사, 수험생, 여의도 및 강남 출퇴근 화이트 컬러를 비롯한 1호선, 9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여 명에 달하는 것으로 알려져 있다.    

 

수익형 부동산 중에서도 특히 랜드마크 입지에 들어서 환금성도 좋다. 이는 실수요자뿐 아니라 고정적인 수요가 기반이 되는 안정적인 입지를 갖고 있어 투자자들의 수요까지도 만족시킬 수 있기 때문이다.     

 

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산 투자는 입지를 알면 보인다는 말처럼 입지의 중요성은 그 만큼 중요하다”며 “수익형 부동산 투자의 정주여건이 좋아지는 만큼 공급 물량 및 배후수요 등 임대료와 환금성이 뒷받침되는 입지와 상품의 경쟁력 등 꼼꼼하게 따져봐야 한다”고 말했다.     

입지여건 우수한 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황     

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.        

●힐스테이트 범계역 모비우스(오피스텔)=피데스개발은 오는 3월 경기도 안양시 동안구 호계동 1040번지에 주거와 상업시설이 결합한 오피스텔 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’를 분양할 예정이다. 사업지는 NC백화점이 있던 자리로 지하철 4호선이 바로 인접한 초 역세권 입지다. 인근으로 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 범계역 로데오거리도 가까워 평촌 신도시 프리미엄 상권을 누릴 수 있다. 힐스테이트 범계역 모비우스는 최고 지상 43층, 총 622실로 전용면적 49~59㎡ 규모로 조성된다.     

●다산 지금지구 제일프라자(상가)=경기 남양주 다산신도시 내 지금지구에 ‘제일프라자’가 분양중이다. 서울에서 다산신도시로 진입하는 첫 입구 사거리 코너의 근린상가로 제일프라자는 4거리 3면코너 상가로 들어선다. 상가는 병·의원은 물론 학원, 편의점, 제과점, 프랜차이즈 등 다양한 업종을 선점하는 기회로 불리며 상승률이 두드러지고 있다. 실제 다산 제일프라자는 토평IC에서 남양주로 진입하는 대로변에 가깝게 자리한다. 입지적 장점이 우수한 다산신도시 지금지구 상가로 서울방향에서 올 때 가장 먼저 마주치는 퇴근길 상권의 ‘몫’ 좋은 핵심상가라는 평가다. 특히 탄탄한 배후수요를 확보함으로써 안정적인 상권 구성이 가능하다. 상가 일대에는 약 8300여 세대라는 기존 아파트 단지들이 밀집해 있고, 오는 2019년 1월 입주를 시작해 2019년 12월까지 약 6,000여세대가 순차적으로 입주가 진행될 예정이다. 또한 대로변 4거리 3면코너 상가로써 희소가치가 높은 제일프라자는 항아리상권의 알짜입지로써 차별화된 전략이 가능하다. 더불어 흔한 상권이 아니기 때문에 향후 프리미엄까지 기대할 수 있다. 투자가치가 높은 호실로는 아파트를 바라보는 1층 코너로 편의점지정 호실과 부동산 임대확정 점포, 병·의원 입점에 적합한  4거리코너 대로변 접한 호실 등이 있다. 주변에는 아파트 밀집지역이 조성돼 있어 상당수의 학원수요를 확보한 입지로 상가 5층의 경우 음악, 수학, 미술, 영어 학원과 태권도 등이 입점하기 좋다.     

●부산대역 삼한골든뷰 에듀스테이션(상가)=삼한종합건설이 부산 금정구 부곡온천천로 50 일원에 짓는 '부산대역 삼한골든뷰 에듀스테이션'의 성공적인 분양에 이어 단지 내 상가를 분양한다. 상가는 지하 6층 지상 37층, 총 802세대(아파트 610세대, 오피스텔 192실) 규모의 단지 전면에 위치하며, 1층과 2층에 들어설 예정이다. 부산 도시철도 1호선 부산대역 4번 출구 바로 앞 초역세권에다 부산대 앞 젊음의 거리 등 유동인구가 많은 대규모 상권과도 인접해 높은 집객력도 장점이다. 계약금은 10%이며, 중도금은 무이자다. 입점은 2021년 7월께 예정돼 있다. 부산대역에서 걸어서 10초 걸리는 초역세권 입지가 강점이며 802세대나 되는 아파트와 오피스텔의 고정 수요층에다 인근 도보권에는 1만여 세대의 풍부한 배후수요가 있다.