대법원이 밝힌 가짜 신탁계약과 취득세 무효
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사입니다.
부동산 거래를 하다 보면 세금을 줄이기 위해 '신탁'이라는 제도를 활용하는 경우를 종종 보게 됩니다. 하지만 단순히 서류상으로만 신탁계약을 맺고, 실제로는 본인이 부동산을 마음대로 주무른다면 법적으로 어떤 문제가 발생할까요? 최근 대법원은 이러한 '가짜 신탁계약'을 이용한 꼼수에 제동을 걸고, 그에 따른 취득세 부과 역시 무효가 될 수 있다는 중요한 판결을 내렸습니다. 일반인도 이해하기 쉽게, 변호사의 시각에서 이 사건의 핵심 쟁점과 판결의 의미를 논리적으로 정리해 드리겠습니다.
최초 소유자인 ○○○은 부동산을 취득한 후, 수탁자 명의로 신탁계약을 맺었습니다. 그리고 자신이 사내이사로 있는 법인에게 불과 10만 원을 받고 '위탁자 지위'를 넘겼습니다(1차 변경). 이후 그 법인은 다시 원고에게 10만 원을 받고 위탁자 지위를 넘겼습니다(2차 변경). 이에 따라 해당 부동산에는 신탁계약 및 1, 2차 위탁자 지위변경계약에 따른 신탁등기가 마쳐졌습니다.
이러한 거래 과정을 두고 과세관청과 원고는 정면으로 충돌했습니다.
과세관청의 주장: 위탁자 지위를 이전받음으로써 결과적으로 해당 부동산을 취득한 것이다. 따라서 거액의 취득세 등을 납부해야 한다.
원고의 주장: 단순히 위탁자 지위만 넘겨받았을 뿐, 이 사건 부동산에 관한 실질적인 소유권 변동이 일어났다고 보기 어려우므로 취득세 부과 처분은 부당하다.
원심(고등법원)과 대법원의 판단은 완전히 달랐습니다.
원심은 과세관청의 손을 들어주었습니다.
원고가 1, 2차 위탁자 지위변경계약을 통해 구 지방세법에 따라 이 사건 부동산을 적법하게 취득했다고 보아, 취득세 등 부과처분이 정당하다고 판단했습니다.
하지만 대법원은 원심의 판결을 깨고 사건을 돌려보냈습니다(파기환송). 그 이유는 다음과 같습니다.
원래 신탁법상 신탁이 성립하려면 수탁자에게 소유권이 완전히 이전되어 대내외적으로 관리권을 가져야 한다.
그러나 이름만 '신탁계약'일 뿐, 수탁자가 재산에 대해 아무런 관리나 처분을 할 수 없고 실질적인 소유권이 위탁자에게 남아있다면 이는 신탁법상의 신탁으로 볼 수 없다.
이 사건 신탁계약은 단지 등기부상 명의만 수탁자로 변경하는 것이 목적이다.
수탁자는 관리·처분 권한도 없고 보수도 받지 않았으며, 원래 소유자인 ○○○이 원할 때 언제든 계약을 끝내고 부동산을 마음대로 회수하거나 팔 수 있었다.
즉, 대법원은 조세회피 목적만 있는 '명의신탁'에 불과하여 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣에 따라 무효이므로, 원고는 위탁자 지위나 부동산을 유효하게 취득한 적이 없고, 따라서 취득세 부과도 잘못되었다고 판단한 것입니다.
수탁자에게 실질적인 관리·처분 권한이 전혀 없고 명의만 빌려주는 형태의 계약은 신탁법상 정당한 신탁으로 인정받을 수 없다.
이러한 조세회피 목적의 꼼수 계약은 실질적으로 '명의신탁'에 해당하여 법적으로 무효가 된다.
원인이 되는 계약과 지위 이전이 법적으로 무효라면, 애초에 부동산을 취득한 것으로 볼 수 없으므로 부과된 취득세 역시 취소되어야 한다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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