과거 감정가 대신 공시지가로 상속세 줄인 사례
안녕하세요. 법무법인 리브로 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
가족을 떠나보낸 슬픔을 추스를 새도 없이, 상속세라는 무거운 현실과 마주하게 되는 분들이 많습니다. 특히 상속받은 부동산의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 내야 할 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 나기도 합니다. 과거에 받아둔 감정가액으로 일단 세금을 냈는데, 나중에 알고 보니 부동산 시장 상황이 변동되어 억울하게 세금을 더 낸 것은 아닌지 고민되실 텐데요. 오늘은 이처럼 '가격 변동의 특별한 사정'을 인정받아 기존 감정평가액 대신 보충적 평가방법(공시지가 등)을 적용해 상속세를 돌려받은 최신 조세심판원 결정례를 알기 쉽게 논리적으로 정리해 드리겠습니다.
상속인들은 2022년 11월 25일에 제주도 서귀포시에 위치한 토지 3필지를 상속받게 되었습니다. 처음 상속세를 신고할 당시, 상속인들은 이 토지가 약 1년 전인 2021년 10월경 금융기관 대출을 목적으로 받았던 감정평가액을 '시가'로 보아 과세관청의 승인을 거쳐 세금을 납부했습니다. 하지만 이후 상속인들은 과거 감정평가일과 실제 상속개시일 사이에 땅값 변동을 일으킬 만한 특별한 사정이 있었으므로, 과거의 감정가액을 기준으로 세금을 매기는 것은 부당하다고 판단했습니다. 이에 따라 감정가액 대신 더 낮은 가액인 '상속세 및 증여세법상 보충적 평가액(개별공시지가 등)'을 기준으로 세금을 다시 계산하여 돌려달라는 경정청구를 냈으나, 과세관청은 이를 거부했습니다.
상속인들은 과거 감정평가를 받은 시점과 상속이 개시된 시점 사이에 쟁점 토지에 관한 가격 변동의 특별한 사정이 존재했다고 주장했습니다. 코로나 팬데믹 이후 단계적 일상 회복으로 인해 제주살이 유행이 시들해지면서, 제주도 부동산 시장이 회복기에서 침체기로 전환되었다는 것입니다. 실제로 토지 면적이 가장 큰 곳의 개별공시지가가 22.5% 하락하는 등 가격 변동을 입증할 객관적 수치가 존재했습니다. 또한 과거의 감정가액은 단순히 은행에서 대출을 받기 위해 산정된 담보 목적의 주관적인 금액일 뿐, 객관적인 시가로 보기는 어렵다고 지적했습니다. 결론적으로 과거 감정가가 아닌, 개별공시지가와 근저당권 설정 금액을 바탕으로 한 보충적 평가방법을 적용해 세금을 다시 계산해야 한다고 호소했습니다.
반면 과세관청은 상속인들이 처음 상속세를 신고할 때 스스로 쟁점 기간에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 확인하며 과거 감정가액을 시가로 인정해 달라고 신청해 놓고, 이제 와서 납부가 어려워지자 말을 바꾸는 것은 일관성이 없고 신의성실의 원칙에 위배된다고 맞섰습니다. 또한, 2022년 상속 당시 해당 토지 인근에는 제주 영어교육도시와 주요 관광지가 소재하여 중심상권 및 인프라가 잘 구축되어 있었다고 반박했습니다. 특히 여러 신축 아파트가 들어서는 등 2019년 이후 개발 호재가 이어지며 부동산 시장이 호황이었으므로, 부동산 가격이 하락할 만한 특별한 사정이 없었다고 주장했습니다. 아울러 대출 목적의 감정평가액이라도 적법한 절차를 거쳤다면 상속세법상 시가로 인정할 수 있다며 세금 환급을 거부했습니다.
조세심판원은 상속인들의 주장을 일부 받아들여, 과세관청의 거부 처분을 취소하고 세금을 다시 계산하라고 결정했습니다. 판단의 핵심 근거는 다음과 같습니다.
객관적 지표인 '개별공시지가'의 이례적 변동: 심판원은 언론 보도나 탐문 자료보다는 가장 객관적인 자료인 '개별공시지가'의 변동률에 주목했습니다.
가격 변동의 특별한 사정 인정: 해당 토지들의 연도별 공시지가를 분석한 결과, 한 토지는 전년 대비 7.5% 상승하여 물가 상승률 범위 내로 볼 수 있었으나, 다른 토지는 인근 부동산 개발 호황 등의 영향으로 무려 19.0%나 이례적으로 상승한 사실이 확인되었습니다.
보충적 평가방법의 적용: 이처럼 상속개시일 전후로 해당 토지에 큰 폭의 가격 변동(19.0% 상승 등)이라는 '특별한 사정'이 있었음이 객관적으로 확인되므로, 과거의 감정가액을 그대로 상속 당시의 잣대로 쓰는 것은 부당하다고 보았습니다.
결론적으로, 심판원은 문제가 된 토지들에 대해 과거 대출용 감정가액이 아닌, 상속인들이 주장한 '보충적 평가액(개별공시지가 및 담보채권액 기준)'을 상속 당시의 시가로 인정하여 세금을 깎아주는 것이 타당하다고 판결했습니다.
상속세 신고 시 과거의 감정가액을 기준으로 세금을 냈더라도, 감정 시점과 상속 시점 사이에 부동산 가격이 크게 요동쳤다면 그 감정가는 무효화될 수 있습니다.
조세심판원은 주변 개발 호재 등으로 인해 토지의 개별공시지가가 19%나 이례적으로 상승한 것을 '가격 변동의 특별한 사정'으로 인정했습니다.
결과적으로 과거의 높은 감정가액 대신 현재 시점의 공시지가 등 보충적 평가방법을 적용받아 억울한 상속세를 돌려받을 수 있었습니다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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