단지 내 조경공사, 분리발주해도 면세 대상일까?
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사입니다.
국민주택 규모의 아파트를 건설할 때 발생하는 다양한 용역 중, '조경공사'의 부가가치세 면제 여부는 실무상 자주 쟁점이 됩니다. 조세소송 등 행정소송으로 가기 위해서는 반드시 먼저 조세심판원 등의 전심절차를 거쳐야 하는데요, 최근 조세심판원에서 아파트 단지 내 조경공사의 부가가치세 면세 여부에 대한 중요한 결정이 나왔습니다. 세금 분쟁에 직면한 건설사나 시행사 관계자분들은 물론, 내 집 마련을 꿈꾸는 분들께도 도움이 될 만한 사건을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
조경공사업체인 청구법인은 2023년 발주처로부터 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)로 구성된 아파트 단지의 조경공사를 낙찰받아 수행했습니다. 청구법인은 이 공사가 부가가치세가 면제되는 '국민주택 건설용역'에 해당한다고 보아 부가가치세 없이 계산서를 교부했습니다.
하지만 관할 세무서는 해당 조경공사가 직접적인 국민주택 건설용역에 해당하지 않는다고 판단하여, 청구법인에게 억대의 부가가치세를 경정 및 고지했습니다. 이에 불복한 청구법인은 조세심판원에 심판청구를 제기하게 됩니다.
과세관청은 크게 세 가지 논리로 조경공사가 부가가치세 과세 대상이라고 강하게 주장했습니다.
조세특례제한법상 '국민주택'은 85㎡ 이하의 건축물과 그 부속토지만을 의미하므로, 조경시설은 별도로 규정된 부대시설일 뿐 주택 자체에 해당하지 않는다는 것입니다. 조세 감면 요건은 명백한 특혜 규정이므로 합리적 이유 없이 확장 해석해서는 안 된다고 강조했습니다.
부가가치세가 면제되려면 주된 재화나 용역에 '필수적으로 부수되어' 공급되어야 합니다. 그런데 청구법인은 건축, 전기 등 다른 용역 없이 조경공사만을 단독으로 수주하여 수행했으므로, 이는 면세되는 부수공급이 아닌 별개의 과세 거래라는 입장입니다.
국민주택 건설용역의 범위는 '국민주택 그 자체'에 필수적인 건설용역이나 전기, 소방공사 등에만 한정된다는 대법원 판례의 취지를 근거로 제시했습니다.
반면, 청구법인은 관련 법령과 건설 실무의 현실을 바탕으로 억울함을 호소했습니다.
「건축법」에 따르면 일정 면적 이상의 대지에 건축할 때 조경은 의무이며, 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서도 일정 세대 이상의 단지에는 어린이놀이터와 주민운동시설 등을 반드시 설치하도록 규정하고 있습니다. 즉, 조경공사는 주택건설을 위해 필수적인 용역이라는 것입니다.
효율성을 위한 공사별 분할계약(분리발주)은 관련 법률에서도 장려하는 방식입니다. 단지 분리발주를 했다는 이유로 10%의 부가가치세를 부과하면 공사 원가가 오르고, 이는 서민을 위한 국민주택의 분양가 상승으로 이어져 세금 면제 규정의 입법 취지에 정면으로 어긋납니다.
과세관청이 제시한 판례들은 주택건설 전 단계인 '단지 밖 대지조성사업'에 관한 것이지, 본 사건과 같이 주택건설사업계획에 따라 진행되는 '단지 내 조경공사'에는 원용할 수 없다고 반박했습니다.
치열한 공방 끝에, 조세심판원은 납세자인 청구법인의 주장이 타당하다고 보아 과세관청의 부가가치세 부과처분을 취소하라고 결정했습니다.
청구법인이 수행한 단지 내 어린이놀이터, 주민운동시설 및 식재 공사 등은 「건설산업기본법」에 따른 건설용역에 명백히 포함됩니다. 또한, 이러한 공사는 「건축법」 및 관련 규정에 따라 주택건설 시 반드시 포함되어야 하는 요소입니다.
가장 중요한 판단 근거는 "건물 자체만의 건축을 주택건설이라고 한정하여 보기 어렵다"는 점이었습니다.
결과적으로 쟁점 조경공사는 조세특례제한법에서 규정하는 부가가치세 면제 대상인 '국민주택의 건설용역으로서 관련 법에 따라 등록한 자가 공급하는 것'에 해당한다고 보아 납세자의 손을 들어주었습니다.
주택건설 사업계획에 따라 국민주택단지 내에 필수적으로 조성해야 하는 조경공사는 부가가치세 면제 대상입니다.
과세관청은 조경공사만을 단독 발주(분리발주)한 경우 면세 혜택을 받을 수 없다고 보았으나, 심판원은 이를 인정하지 않았습니다.
아파트 건설용역의 범위는 단순히 '건물 구조물의 건축'으로만 한정되지 않으므로, 억울하게 세금이 부과되었다면 꼼꼼한 법리 검토를 통해 구제받을 수 있습니다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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