세금 폭탄 피하는 주택 수 제외 특례 총정리
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사입니다.
오늘은 다주택자라도 양도소득세 계산 시 주택 수에서 제외되어 '1세대 1주택' 비과세 혜택을 누릴 수 있는 마법 같은 세법상 특례들을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
은퇴 후 귀농을 꿈꾸거나 고향에 작은 세컨드하우스를 장만하고 싶지만, 세금 때문에 망설이시는 분들이 많습니다. 하지만 법은 지방 주택 취득을 장려하기 위해 특별한 혜택을 두고 있습니다.
2028년 12월 31일까지 농어촌주택이나 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유한 뒤, 원래 가지고 있던 일반주택을 양도할 경우 해당 농어촌주택 등은 소유 주택 수에 포함하지 않습니다. 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 3억 원(한옥은 4억 원)을 초과하지 않아야 합니다.
원칙적으로 수도권, 도시지역, 조정대상지역 등에 소재한 주택은 이 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 해당 지역이 국가가 지정한 '인구감소지역'이라면 이야기가 다릅니다. 원래라면 혜택 배제 대상인 '도시지역'이더라도, 인구감소지역 요건을 충족하면 예외적으로 특례 대상이 될 수 있습니다. 또한, 기회발전특구의 경우 수도권 과밀억제권역에 속하더라도 인구감소지역이나 접경지역에 해당한다면 제외 규정을 적용받지 않고 주택 수 제외 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.
부모님을 모시기 위해, 혹은 사랑하는 사람과 결혼하면서 어쩔 수 없이 2주택자가 되는 경우가 있습니다. 세법은 이러한 선의의 목적을 가진 가구 합가를 보호합니다.
1주택을 보유한 자가 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용합니다.
1주택을 보유한 자가 또 다른 1주택자와 혼인하여 2주택이 된 경우에도, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 특례가 적용됩니다.
원치 않게 주택을 상속받아 갑자기 다주택자가 되어 기존 주택 양도 시 세금 폭탄을 맞을까 걱정하실 필요는 없습니다.
상속받은 주택과 기존의 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 인정해 줍니다.
피상속인이 여러 채의 주택을 소유했던 경우, 소유 기간이 가장 긴 주택, 거주 기간이 가장 긴 주택 등의 법정 순위에 따라 단 1개의 주택만 상속주택 특례 대상이 됩니다.
투기 목적이 아닌, 명확한 실수요나 국가가 장려하는 임대 사업 목적의 주택 역시 혜택을 받습니다.
영농이나 영어의 목적으로 귀농주택을 취득하고 세대 전원이 이사하여 거주하는 경우, 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
법정 요건을 갖춘 장기임대주택이나 장기어린이집을 보유하고 있더라도, 2년 이상 거주한 '거주주택'을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세 특례가 적용됩니다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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