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by 은행밖 은행원 Mar 31. 2023

주택 유형별 투자 포인트-1

2030 세대를 위한 부동산 생존 경매 (13)

이제 집의 종류에 대해서 알아봤으니 형태별로 투자 관점에서 좀 더 깊이 살펴보자.

먼저 단독주택을 살펴보자.

단독주택

단독주택은 토지를 공유하지 않고 전체를 다 소유하고 있으므로 소유에 대한 만족감이 높다. 그렇지만 가격이 대체로 비싸다. 도심 안의 단독주택은 예전에 지어졌기 때문에 도심에서 접근하기 쉬우나 노후도에 따라 관리하기가 어렵다. 옛날 건축법에 따라서 지었기 때문에 주차장이 협소하거나 아예 없는 경우도 있다. 주변 주차 여건 역시 좋지 않지만, 전체 리모델링만 잘한다면 도심의 웬만한 아파트에서 스트레스를 받으며 사는 것보다는 괜찮을 것이다. 도심을 벗어난 단독주택들은 거의 전원주택형으로 지으며 최근에 전원주택형에서 탈피해 고급 단지형으로 진화하고 있다.

단독주택에는 일반 단독주택 외에도 ‘다가구주택’과 ‘상가주택’이 있는데 이런 형태의 주택을 수익형 부동산이라고 부른다. 대부분의 수익형 부동산은 은행 이자보다 높은 수익을 거둘 수 지만, 임차인 관리와 건물 관리를 해야 한다는 부담이 있기도 하다. 그러나 잘 수리된 구축 다가구주택 혹은 상가주택이나 신축 건물은 생각보다 관리할 것이 적고 높은 수익률을 자랑한다. 그러나 역시 덩치가 큰 만큼 가격이 비싸다는 단점이 있다. 그밖에 노후 지역을 골라서 재개발의 시세 차익을 노리고 싼 가격에 취득해 몇 년 관리하다가 재개발 시 분양권을 취득하는 방법도 하나의 투자 방법으로 자리 잡았다.

아파트

다음은 집합건물인 아파트에 대해서 알아보자. 아파트에는 단지형 아파트가 있고, 나 홀로 아파트가 있다. 단지형 아파트는 여러 동이 함께 어울어져 단지를 형성하는 형태를 띄지만, 나 홀로 아파트는 한 개동, 혹은 두 개동의 아파트로 커뮤니티가 부족하고 편리성이 떨어지는 단점이 있다.

내가 부동산을 공부하는 시절에만 하더라도 나 홀로 아파트라는 단어가 없었다. 아예 아파트라고 분류하지도 않을 만큼 찬밥 신세였는데 최근에는 아파트 가격이 오른 만큼 빌라, 오피스텔의 대체재로 귀한 몸이 되었다. 아파트는 세대수 및 단지 수가 적은 나 홀로 아파트에서부터 중대형 단지 아파트가 있는데 최근 지어지는 대단지 아파트는 수영장, 영화관, 조식 서비스까지 갖춘 시설로 진화하기도 했으며 도심 내 입지에 따라서 상급지와 상급지가 아닌 곳으로 투자가 나뉘며 이에 따라 수익에 차이가 난다. 그래서일까? 아파트는 하나의 우월감, 만족감, 은근한 신분으로 자신을 드러낸다. 사실상 사회초년생은 부모에게 증여받으면 모를까 범접하기 어려운 주거지가 되었다. 아파트 청약에 올인 하고 돈은 모으면 그 사이 아파트 가격이 날아가버리니, 그 실망감에 지레 포기하고 그동안 모은 투자금조차 지키기가 어렵다. 이것이 제일 안타까운 패턴이다.

나는 그런 이들에게 “욕심을 내려놓고 작지만, 저가의 주택으로 내 집 마련을 하라”고 권하고 싶다. 돈을 모아서는 아파트를 사기 어렵다. 처음부터 욕심을 부리지 말고, 공부해가며 작은 물건부터 몇 번의 투자를 반복하다 보면 여러분이 처음 목표로 했던 아파트를 마련할 수 있게 될 것이다. 나와 같이 부동산 경매 스터디를 하던 어느 청년도 욕심을 내려놓고 빌라부터 시작해 나 홀로 아파트, 소형 아파트까지 매매해 투자의 형태가 발전하는 모습을 보았다. 이렇게 부동산 공부와 투자는 욕심으로 하는 것이 아니라 내 자금과 형편에 맞추어 일단 시작해야 한다.

오피스텔

그다음 주거 형태는 오피스텔이다. 오피스텔은 원래 목적이 도심 속 한가운데 업무용, 사무용으로 건축된 시설이기 때문에 주거 지역에서 건설되기보다 도심 상업지에 건설되는 경우가 많다. 주택법을 적용받지 않기 때문에 1가구 1주차장의 시설을 갖추지 않아도 되는 부분이 특징이기도 하다. 오피스텔은 보통 원룸형으로 많이 짓는데, 수익형 부동산으로 주목받다가 최근 주택 가격이 오르면서 아파트를 대체할 요량으로 방이 2~3개짜리 오피스텔도 많이 생겼다. 이러한 오피스텔들은 도심에 편리한 직주근접(직장과 주거공간의 거리가 가까운 형태)을 제공하기도 하지만 대신 아파트와 같은 편의시설은 부족하다. 그리고 대개 주거 지역에 건설되어 학교가 가까운 아파트와는 달리 상업 지역에 건설되는 오피스텔은 교육 접근성 등이 떨어진다. 하지만 도심 속 빌라 주거지에 비하면 그래도 아파트에 가까운 주거용 부동산으로 주목을 받는 것이 사실이다. 그러한 흐름 속에 아파텔을 알아보자.

아파텔

아파텔은 아파트와 오피스텔의 합성어다. 쉽게 말하면 아파트를 흉내 낸 건축물이다. 투룸에서 스리룸까지 덩치를 키워 건축되었으며 아파트가 너무 비싸 아파트보다 싸게 분양하면 한때 불티나게 팔리는 상품이었다. 아파트의 대체재로 제격이었다. 하지만 장단점이 분명한 만큼 그 특징을 알고 투자해야 할 것이다.

먼저 아파텔은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는다. 이는 오피스텔도 마찬가지다. 주택법이 적용되는 아파트는 까다로운 자재와 각종 규제를 적용받아야 한다. 하지만 아파텔은 건축법의 적용을 받아 규제를 덜 받는다. 여기에 이야깃거리가 많으나 계속한다면 많은 설명이 필요해서 여기까지 설명한다. 그런데도 분양가는 아파트에 육박하는 지역도 있다

아파텔의 두 번째 특징은 청약 통장이 필요 없다는 것이다. 그래서 청약 점수가 부족한 2030세대에게 매력적인 주택이기도 하다. 젊은 세대들이 청약으로 집을 장만하려고 하면, 납입 기간, 가족 구성원 수 등을 점수로 환산하는 청약 점수에서 윗세대보다 훨씬 불리하다. 그러므로 2030세대에게 청약 통장이 필요 없는 아파텔이 혹할 만한 장점이 있다. 일단 사실이 그렇다.

세 번째 아파텔의 특징은 아파트보다 서비스 면적이 적다는 것이다. 아파트는 햇볕이 잘 드는 남향 위주로 건축할 때 발코니를 설계해 건축한다. 그것을 서비스 면적이라고 한다. 그런데 아파텔은 발코니가 없으므로 서비스 면적이 없거나 적다. 아래의 그림으로 비교해보자.

아파텔 기준 84제곱미터가 아파트의 59제곱미터와 넓이가 비슷하다고 생각하면 된다. 그렇기에 84제곱미터형 아파텔의 가격을 주변 84제곱미터형 아파트와 비교하면 안 된다. 무슨 말이냐 하면 광고 문구를 보고 아파트와 비교해 현혹되지 않고 현명하게 판단하라는 이야기이다.

아파텔의 마지막 네 번째 특징은 세금과 대출 면에서 유리하다는 것이다. 아파텔은 일단 주택 수에 포함되지 않는다. 아파텔은 두 채를 보유하든 세 채를 보유하든 주택 수에 포함되지 않는다. 이 부분도 오피스텔과 같다. 아파트를 보유하는 것보다 종부세 부과 면에서 유리하고, 대출도 주택인 아파트보다 규제가 적어서 2021년 기준 담보 인정 비율이 70퍼센트까지 가능했다. 분명 아파트는 아니지만, 아파트와 같이 품질을 높여 건축했기 때문에 미친 듯이 치솟는 아파트 가격으로 대체재를 고민하던 사람들에 의해 한때 아파텔 청약 경쟁률이 엄청났다.

동탄 ㅇㅇ아파텔 약 800:1

서울 영등포 ㅇㅇ아파텔 약 1300:1

과천ㅇㅇ아파텔 약1400:1

주택 담보 대출 규제, 세금 규제 주택의 공급 부족, 통화 정책의 양적 완화로 가격 상승 등 이런저런 표면상 이유로 주택 가격이 전체적으로 상승하니 강력한 대안으로 인기가 많았다. 동탄, 영등포, 과천 등 이름만 들어보면 도심 속 아파텔은 경쟁률이 아파트를 웃돌았고 실제 분양받은 아파텔도 아파트가 분명 아닌데도 더 계속 가격이 상승하는 기이한 현상이 일어났었다. 과거 오피스텔은 오르지 않는 대표적인 상품이고 도심에 작은 평형으로 건축되어 임대 수익은 창출할 수 있으나, 자산 가치는 상승한다고 생각하지 않았던 부동산이었는데 최근 여러 가지 요인으로 주택 가격이 무섭게 상승하다 보니 이러한 풍경이 낯설어 보인다. 낯설어 보인다는 것은 어딘가 모양새가 이상하다는 이야기다.

아무리 주택에 대한 대체재라고 하더라도 그동안의 가격 상승은 이상할 만치 기울기가 가파른 것으로 보인다. 좋은 말만 하고 끝낸다면 공부가 아니다. 투자자는 유의 사항도 알아야 한다. 오피스텔과 아파텔은 아파트가 아니다. 적정 가격에 매수매도를 하면 될 것인데, 주택 수에 규제받지 않는다고 해 잘 확인도 안 해보고 투자하다 최근 불거지는 품질의 문제와 무엇보다도 아파텔을 분양받겠다고 웃돈 주고 산 프리미엄 가격이 부동산 시장 하락기에 과거처럼 마이너스 프리미엄이 책정되어 거품이 한순간에 와르르 꺼지는 것도 고려해야 한다.

아파트 가격이 조정받는 것보다 오피스텔은 가파르게 오른 만큼 조정도 아파트보다 더 심하게 받을 수 있다는 점은 유의해야 한다.

애초부터 업무용으로 지어진 오피스텔을 주거용으로 사용하면 각종 탈·편법에 노출되기도 하니 투자하는 분들은 반드시 고려해야 할 요소이기도 하다. 그럼에도 불구하고 아파텔은 실거주 및 실거주 이후 투자 상품으로 분명히 매력은 있기에 여러 요소를 고려해 신중하게 매수해야 할 것이다. 이제 정리해보자.

요약

1. 단독주택은 가격이 대개 고가이며, 명의인이 한 명이고 다가구, 상가주택의 경우 수익형 부동산으로도 투자한다.

2. 아파트는 주거 환경이 제일 양호하며 가격이 고가다. 시세차익형 부동산으로 가급적 상급지에 투자하는 게 좋다.

3. 오피스텔은 주거용 부동산의 대체 상품으로 각광받는다. 여러 가지 판단 요소를 적절히 고려해 투자해야 한다.

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