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by 은행밖 은행원 Apr 06. 2023

주택 유형별 투자 포인트-2

2030 세대를 위한 부동산 경매 (14)

빌라

지금까지는 아파트나 오피스텔과 같이 대체로 정형화되고 건물 자체가 큰 집합건물을 알아봤다. 이제 서민들의 주거 환경의 필수재인 빌라에 대해서 알아보도록 하자.

같은 평형의 주거지를 비교하면 빌라의 가격이 앞선 부동산들보다 가장 저렴하다. 그럼에도 제일 나중에 설명하는 이유가 있다. 빌라는 호불호가 많이 갈리는 부동산 투자 물건이기 때문이다. 특히 빌라 구매를 반대하는 이유는 아마도 그동안 부모님 및 주변 지인들의 부정적 인식이 크기 때문이다. 사람들이 부정적으로 생각하는 이유는 주로 생활 입지도 좋지 않고, 학군은 말할 것도 없고, 건물이 낡고 노후화되었기 때문이다. 그리고 이러한 특징은 앞으로도 그럴 것이다. 그럼에도 나는 여러분에게 투자자로서 이렇게 묻고 싶다. “빌라! 살아봤는가?”

빌라에 살아보지도 않고 지레짐작으로 부정적으로 인식한 사람들이 대부분이다. 물론 살아본 사람 중에도 부정적으로 생각하는 사람들이 있는 것도 사실이나 실제 거주해본 이들은 빌라에 대해 그다지 부정적이지 않 다. 생각해보라. 빌라라는 주거 공간이 왜 존재하는지를 말이다. 그렇게 살기 불편하고 곤란하다면 다 사라져야 하는 것 아닌가. 지난 해 태풍으로 엄 청난 수해를 입었는데 반지하 빌라 거주자가 수압 때문에 탈출하지 못해 목숨을 잃은 사건이 있었다. 이로 인해서 정부가 반지하(혹은 지하) 형태의 빌라를 없애겠다고 대책을 내놓았다. 하지만 과연 반지하가 없어질까? 반지하가 언젠가는 사라질지 몰라도 당분간은 절대 사라질 수 없다고 강하게 확신한다.

대출 규제를 생각해보라. 국내에서 내로라하는 수재들이 내놓은 규제인데 시장은 그 수재들이 내놓은 정책을 비웃기라도 하듯 절묘하게 빠져나간다. 한쪽을 규제하면 규제하지 않는 방향으로 시장은 발달하고, 그쪽을 또 다시 누르면 또 다른 쪽에서 시장이 발달한다. 이렇게 규제를 반복하기를 무려 20여 번. 수많은 정책 변화에도 불구하고 이 시간 투자는 또다시 진화하고 적응해 정책을 비웃고 적용되어 살아가고 있다. 획기적인 대체 방안을 마련하지 않고 정책으로 짓누르려 한다면 어떻게든 다른 방법으로 지속하는 것이 투자이자 자본주의다.

지하 빌라도 마찬가지다. 규제하면 사라진다는 순진한 생각을 믿어서는 곤란하다. 그런 규제를 순수하게 받아들이고 믿기보다는 먼저 철학적으로 ‘빌라는 정말 살 수 없는 곳인가’ 투자자로서 먼저 묻고 답해야 한다. 그리고 ‘빌라의 대체재를 마련할 방안을 정부에서 가지고 있느냐’도 중요하다. 정부의 정책이 지하 빌라를 없애는 것이라면 한국주택금융공사 및 한국토 지주택공사등에서 빌라를 필두로 하는 모든 전세 자금 및 매매 자금 관련 지원은 없어져야 하는데도 불구하고 빌라는 아직 서민들의 친구가 되어 거래되고 있는 상품이다.

빌라에 누가 살고 있을지 생각해보라. 당연히 대한민국의 국민이 살고 있다. 종잣돈이 적거나 형편이 어려운 사람 중에 누군가는 거주해야 하는 곳이기도 하다. 다른 말로 하자면 아직 주택공급률이 100퍼센트에 가까워 지기 전에는 누구든 장소만 있다면 살아야 하는 필연적인 공간이라는 것이다. 그것이 지하든 지상이든, 엘리베이터가 있든 없든, 학교 및 편의시설이 있든 없든, 교통이 아무리 불편해도 말이다. 여러분이 혹시 빌라에 거주하고 있다면 부정적으로 말하는 사람은 누굴까? 여러분과 ‘아주’ 가까운 지 인일까? 아니면 어느 정도 얼굴만 알고 지내는 지인일까? 부정적으로 말하는 사람은 거의 ‘아주 가까운 지인’일 확률이 높다. 그중 투자를 안 해본 지인일 확률도 높을 것이다. 가깝지 않은 사람들은 절대로 대놓고 여러분을 위한다는 명분으로 빌라가 나쁘다고 이야기하지 않을 것이다. 그리고 거주해본 사람들은 빌라를 도저히 사람이 살 곳이 못 된다고 이야기하는 사람들은 극소수일 것이다. 우려와는 달리 빌라도 사람 사는 곳이다.

어떤 집이든, 아파트든, 빌라든, 단독주택이든 간에 쓰러질 동안 아예 리가 필요 없는 곳은 없다. 사람이 사는 곳이니 고장도 나고 수리도 필요하 듯이 빌라 역시 수리 요소가 발생하기도 하고 세입자에게 전화가 오기도 한다. 어떤 이들은 빌라에 투자해서 세를 주면 세입자에게서 고장이나 수리 관련 전화가 오는 것이 두려워 임대사업을 하려 하지 않는다. 하지만 세입자에게서 오는 전화가 스팸 전화만큼, 혹은 일주일에 두어번 씩 울리는 여론조사 전화만큼 자주 오는 것은 아니다. 집의 상태에 따라 다르겠지만 많아야 1년에 한두 차례일 확률이 높다. 그럼에도 불구하고 그게 두려워 투자하지 않는다면 이상하지 않은가! 조금만 더 불편해지고 조금만 더 신경 쓰면 부자가 되는 길을 걸을 수 있는데 참 이상한 세상이다.

빌라를 소유하면서 걸려오는 전화 대부분은 해결할 수 있는 범위 안에 있다. 그리고 중요한 것은 돈이 된다. 계약서 한 장 쓰고 관리라는 명목으로 월세가 들어온다. 이것이 중요한 사실이다. 그리고 그 월세는 작게는 은행 이자의 수 배에서 많게는 수십, 수백 배의 수익률이다. 어떤가? 이래도 빌라는 여러분의 투자 대상이 아닌가! 빌라는 이런 물건이다. 아파트는 수 률에 투자하는 것이 아닌 일정한 시간을 두고 기다리는 대표적인 시세 차익형 상품이다. 그런데 빌라는 당장에 수익이 나오는 수익형 빌라가 있으며, 아파트와 같이 시세 차익형 빌라도 있다. 그리고 수익형 ·시세 차익형 두 가지의 역할을 하는 빌라도 있다. 그것도 저렴한 투자 금액으로 말이다.

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