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Sep 02. 2022
부동산관련 서적 50권 읽기 프로젝트(2/50)
"부동산 소액 투자의 정석"을 읽고
부동산 관련 서적 50권 읽기 프로젝트, 그 두번째 이야기이다.
김원철, 알에이치코리아, 2019.11월 출판이 책은 어떤 벼락부자가 된 이야기 등의 무용담이 있는 책이 아니고,
평범한, 그래서 너무나도 지극히 그냥 그대로 살아갈 사람들에게 작은 부동산 제테크 팁을 주면서 딛고 일어서도록 도와주는 책이다.
친구의 소개로 접했던 책인데, 이런 면에서 끌렸고 결국 완독하게 되었다.
이번 리뷰는 다소 길게 느껴질 수도 있다. 그만큼 알짜 내용들이 많기 때문이다.
책은 다음과 같이 구성되어 있다.
책을 살 때나 볼 때는 반드시 목차를 먼저 쭉 읽어 보길 바란다.
목차만 봐도 저자가 말하고자 하는 바를 알 수 있다.(너무 당연한 얘길 했다...^_^)
1. 대한민국 부동산의 미래
2. 뉴 전세 레버리지 전략
3. 소액으로 아파트 투자하기
4. 소액으로 빌라 투자하기
5. 소액 투자처를 보는 눈
저자의 들어가는 말
평범한 사람도 10년을 공부하면, 누구나 원하는 수준의 단계에 도달하게 된다.
10년을 공부하고 노력해도 충분한 경제적 수준에 도달하지 못한 사람들은 모두, '지나치게 똑똑한 사람들'이거나 '지나치게 재테크에 밝은 사람들'이었다.
부동산에 관해 공부할 정도면 '돈'에 관해 관심이 많은 사람일 가능성이 크다. 욕심이 있는 사람들이다.
빠르게 돈을 벌려고 분주할 수록 주식, 가상통화, 선물 옵션 등에도 관심을 갖는다.
다른 재테크 수단은 욕심이라는 함정에 빠지기가 쉽다.
재테크 분야에서 '열심히'라는 단어는 끈기를 의미하는 것이지, 몰입을 의미하는 것이 아니라고 생각한다.
김사부(저자)의 목표이자 방향은
보통사람, 즉 부모에게 많이 물려받은 것이 없고, 고액 연봉을 주는 회사나 자랑할 만한 수입처도 없는 사람이, 너무 많은 시간을 들이지 않고 10년간 꾸준히 공부하고 실천해 만족할 만한 경제적인 성취를 이루게 하는 것이다.
저자는 원래부터 금수저가 할 수 있는 제테크 방법을 얘기하는 것이 아니라 일반인, 평범한 나 같은 사람이 딛고 올라설 수 있는 것을 알려주려고 했다.
성공한 사람은 자신의 성공 방식을 수학 공식처럼 '나처럼 00하면, 누구나 성공할 수 있다.'는 식으로 말한다. 그것은 그 사람에게만 해당하는 매우 특별한 경험일 수 있다.
오히려 대부분의 사람은 그런 과정을 거칠 때 실패할 가능성이 훨씬 클 수 있다는 말이다.
일단 부동산 투자에서 성공한 뒤에 다른 것을 하자. 확률상 그렇다는 것이다. 부동산이 가장 쉽다. 그리고 가장 덜 위험하다.라고 저자는 말한다.
참고로 이 책에서 말하는 소액의 기준은 '1억원 이하'로 규정했다.
1. 대한민국 부동산의 미래
-인구 감소와 부동산 투자
인구가 줄어들면 부동산 가격이 올라갈까? 이는 투자의 기본을 모르는 쓸데없는 걱정이다.
투자는 희소성을 보고 하는 것이다. 세월이 흐를수록 사람들이 더 많이 찾는 곳, 취향의 변화 또는 생활의 변화, 세상의 변화로 인해 더 많은 필요가 집중되는 곳, 그런 곳에 투자하는 것이다.
세상의 변화에 따라 좀 더 인기가 올라가고, 좀 더 희소해질 것들을 미리 예측해서 배팅하는 행위가 바로 투자의 핵심이다.
자가주택 보유 비율이 높아지든, 인구가 줄어들든, 우리나라가 더 선진국이 되든, 변화하는 세상에 맞춰 투자 가치가 높은 부동산은 또 생기게 마련이다. 그런 부동산을 찾는 것이 우리의 몫이다.
부동산 가격이 떨어질 것으로 예상하는 대중의 단순한 생각이 있어야 우리에겐 기회가 온다.
-필연적 위기 속 생존법
늘 위기가 오고, 우리나라의 구조상 위기 때마다 영향을 받을 수밖에 없다는 게 저자의 의견이다.
위기가 오는 것은 당연하고, 위기가 언제 올지를 예측하려고 노력하는 것 자체가 무모한 일이다. (위기 때 집값 하락에 100만원 대출이자를 불안감에 바라보면 손해보고 매도할 것인가, 월세 내고 산다고 생각하고 다시 오를 날을 기다릴 것인가.)
지금 2022년 9월. 위기라고 볼 수 있겠다. 위기를 견뎌낼 때는 안정적인 현금흐름이 필요하고, 현금흐름이 있어야 시장의 움직임에 무뎌질 수 있다. 하우스푸어, 폭락, 세계경제 암울, 등의 자극적인 문구들이 쏟아져 나와도 안 들으면 그만인 것이 된다. 현금 보유 정도를 늘 살피면서 투자해야 한다. (현금 보유 정도를 늘린다는 것 부터가 과제가 되어버린다는….)
위기 때 성공한 사람들처럼 하는 것이 어려운 것은 아니다.
단, 위기가 올 때 운용할 현금이 있어야 하고, 하나는 위기 때 그 위기를 극복할 수 있다는 확신이 있어야 한다.
보통 위기가 오면 이런 상황에서 희망에 베팅하기는 어려울 것이다. 이럴 때 베팅을 할 수 있는 사람이 고수일 것이다.
우리가 부동산을 공부하는 이유가 바로, 희망을 보고 베팅할 수 있는 능력을 갖추기 위해서라고 할 수 있다.
-위기가 와도 성공하는 사람들
우리나라 부동산의 미래는 알 수는 없으나 우리나라 사람들의 민족성을 감안 시 반드시 이 위기는 극복될 것이다.
가격이 떨어지는 것만이 리스크가 아니다. 가격이 오르는데 거기에 올라타지 못하는 것도 리스크다.
부동산 공부는 어떻게 해야 할까?
결국 부동산 공부의 목적은 하나다. 돈을 잃지 않고, 벌기 위해서이다.
어떤 사항에 대해 확신을 가지고 과감하게 베팅할 수 있는 것, 그게 바로 실력인 것이다. 이게 투자라고 나는 생각한다. 이것이 아니라면 그것은 투기가 된다.
저자는 진정한 실력을 쌓으려면 더 많은 사례를 더 많이 습득하라고 말한다. AI시대에 중요한 것은 판단력이고, 현명한 판단을 하기 위해 공부하는 것이다.
이 책이 쓰여진게 2019년인데 2022년인 지금도 내용이 유효하다. 관건은 결국, 공포심리를 얼마만큼 극복하고 그 가운데서 베팅할 수 있느냐 인것 같다.
2. 뉴 전세 레버리지 전략
우리나라의 부동산 시장은 부동산 경기 부양을 위해 정부가 한껏 투자자들을 부추겼다가, 상황이 나빠지면 다시 투자자를 때려잡을 준비를 하는 정부의 태도에 의해 늘 좌지우지 될 것이다.
-뉴 전세 레버리지 전략이란
저자의 뉴 전세 레버리지 전략이란,
정부의 규제가 심해지고 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는 매도전략을 취하고,
반대로 이제 부동산은 끝났다며 매매 보다 전월세 거주를 선호하는 때 매수한다는 것이다.
어찌보면 당연한(?) 얘기라고 생각할 수도 있다. 하지만, 그렇게 할 수 있는 사람이 고수일 것...
전세 레버리지 투자 시작은 부동산 투자에 대한 대중의 관심이 사라질 때인데,
이때 전세 레버리지 투자 전략을 쓸 시기. 이 시기에는 대중은 보유하던 부동산을 매도하고 싶어한다.
이때가 적은 자금으로 좋은 부동산을 살 수 있는 시기이다.
이때 전세 레버리지 전략의 원칙을 지킨다.
1) 지속적으로 주택의 전세가격 상승이 예상되는 지역
2) 전세가율이 85% 이상인 주택
3) 4년안에 투자 원금 회수율 100%
매수가격에 비해 투자 자금이 적게 들어가야 한다는 것.
-투자자들이 가장 많이 하는 질문들
끊임없는 공급에 따른 역전세난에 대한 생각이 필요하고, 일시적인 상황이 그친 후 전세금이 상승할 수 있는 지역인지를 따져보라는 것이다.
주택 전세금은 영원히 오를 수 있을까?
저자는 과장해서 말하면 영원히 오른다고 말한다.
장기적으로 볼 때 통화량이 줄어들 수 있을까?
그런 경우는 없다는 것이다.
자산 가격의 상승과 하락을 결정하는 건 결국 희소성과 한정성이라는 점을 명심하라고 한다.
저자는 다음의 투자금이 적게 들어가는 부동산을 찾아서 투자해보자고 말한다.
ㅁ급매형 부동산
ㅁ지방 다가구 주택
ㅁ신규 빌라
ㅁ재개발 구역 도로
ㅁ맹지
ㅁ사업자 대출을 이용할 수 있는 상가
투자할 돈이 없다고 단정 짓는 사람은 공부도 하지 않는다. 그러나 돈은 생기기 마련이라고 생각하면 공부를 하지 않을 수 없다.
3. 소액으로 아파트 투자하기
비 로열 아파트에 대해서 생각해 보자.
먼저 투자 측면에서 대단지 아파트를 사야하는 이유는 아파트가 많은 대중에게 노출되어있기 때문에 거래가 쉽게 이뤄질 수 있다는 기대감이 있다.
그러나 나홀로 아파트도 가격이 올라가는 시점만 잘 공략하면 큰 수익이 날 수 있다는 것이다.
나홀로 아파트는 갑자기 오른다. 주변 시세를 따라서 오르긴 오른다는 얘기.
나홀로 아파트는 전세가율이 높은 편일 경우가 많다. 매매가가 안 오르는 대신 전세가라도 올라가는... 대신 이런 투자에서 시점과 나홀로 아파트의 입지가 중요하다.
나홀로 아파트 오르는 시점은 주변 대단지 아파트의 가격이 충분~히 오른 후, 이때 나홀로 아파트를 매수한다.
나홀로 아파트라고 해도 대단지 아파트 가격의 70, 80%선은 가야하지 않을까?
그렇기에 나홀로 아파트의 가격이 대단지의 50%선에 멈춰있다면... 매수하라. 게다가 전세가격이 꾸준히 오른 상태라면 더 좋다. 이는 실수요자가 충분히 선호하는 곳이라는 뜻, 그리고 아직 매매가격이 오르지 않았다는 뜻으로 해석한다.
나홀로도 그나마 대단지와 가까운 곳에 있거나 기반 시설이 잘 갖춰진 곳이어야 하고, 좋은 학군이 강세인 곳을 찾자.
-비 로열 대단지도 있다.
대규모 단지 아파트이지만, 경사진 곳, 역세권과 멀고, 학군과 먼 곳 등. 선호도가 떨어지는 곳을 말한다.
이곳도 나홀로 아파트처럼 키를 맞추다가 상승한다. 지하철역이 들어설 만한 곳도 확인해 보자. (그렇다고 마냥 기다릴 것은 아니다.)
매수 후 충분히 올랐다면 매도해야 한다. 오름폭이 없다가 갑자기 상승했다면 충분히 올랐다고 볼 수 있다. 오르기 시작한 이후 2~3년 정도에 매도한다. 매도 기간을 놓치면 거래가 끊겨서 가격을 내려서도 팔기가 어려워진다. 내가 팔고나서 더 오를 수 있다는 것을 염두에 두고 거래하라.
제일 먼저, 그 단지의 로열동, 로열층 물건을 찾아라.
이것을 보고 왜 그곳이 로열동, 로열층(호실)이 되었는지 파악하자. 비 로열동, 비 로열층 물건이 급매가 나오는 일이 생긴다. 그때 덥석 잡으면 안된다.
간혹 비 로열동, 비 로열층이 아닌데도 헐값에 나오는 물건이 있다. 이런 물건을 공략해야 한다.
대신 비 로열동과 비 로열층 아파트의 가격이 로열과 비교할 때 어느 정도 가격에 형성되어 있는지 파악해야 한다. 보통 로열과 비 로열은 5~10% 차이가 난다. 간혹 비 로열이라고 보기에 아까운 물건에 비 로열 가격이 붙은 경우가 있다. 이것을 사야한다.
로열과 비 로열을 구분하자.
로열은 물건 가까이에 혐오시설이 없고, 햇볕이 잘 들고, 통풍이 잘 되는 곳이다. 초보들은 그저 가운데 있는 동, 남향, 중간층 이상 이라고만 생각한다. 1층이어도 사생활 침해가 없고, 남향에, 시야가 막히지 않았다면 승산이 있다. 이런 게 싸게 나왔다면 베팅해 볼만하다.
저층에 해당하는 4~10층 물건이어도 옆이나 앞에 해가 들어오는 것을 막는 동이 없다면 좋다. 로열만큼은 아니지만 이 정도면 생활하기엔 괜찮을 정도의 비 로열을 사야한다.
전세가격이 올라가는 곳의 비 로열 물건은 공략하기 좋다.
소액 비 로열 아파트 투자 시 기억할 것은
1. 관심있는 단지의 로열과 비 로열동 물건의 차이가 어떤 이유에서 인지, 가격이 어떻게 형성되어 있는지 파악해야 한다.
2. 괜찮은 비 로열 물건은 없는지 찾아보고, 급매로 나왔다면 원래 가격이 어느 정도이면 적당한 것인지 알고 있어야 한다.
3. 투자하기 적당한 비 로열 물건이 급매로 나올 경우 확신을 갖고 과감하게 매수할 수 있어야 한다.
사실, 좋은 물건인데 급매인 물건이 나에게까지 돌아올 기회가 있을까 하는 생각이 더 많이 든다. 보통 중개사가 먼저 챙기는 편이고, 그 다음에 가까운 투자자 지인에게 주기 때문... (T_T)
-미분양아파트
흠 없는 미분양 아파트를 공략하자는 것이다.
흠이 없는데 왜 미분양 됐을까? 이유는 두 가지이다.
처음 분양이 너무 비샀거나, 주변에 (입주)물량이 너무 많아서이다.
공급이 많아지면 아파트 전세가격이 떨어지고, 떨어져도 전세 세입자를 구할 수 없어서 난리가 나고 그러면 매매가격도 떨어진다. P(프리미엄)가 많이 붙었던 곳은 P도 빠진다. 이런 상황에서 새 아파트 분양된다면 그 새 아파트에는 미분양이 나는 경우가 많은 것이다.
분양가가 너무 높아서 미분양된 경우는
아파트의 너무 높아 보였던 처음 분양가가 더 이상 비싸게 느껴지지 않는 시점을 노려야 한다.
최적의 매수 타이밍은 전혀 비싸지 않게 느껴지는 시점이 아니라 거의 비싸지 않게 느껴지는 시점이다.
특정 미분양 아파트 단지를 주시하고 있다면, 분양 사무실에 연락해서 남은 물건 중 가장 좋은 물건이 무엇인지 물어본다. 이때 담당자가 최고 로열동, 로열층 물건이 남았다고 하면 아직 때가 아니다. 그러나 어느 날 로열동, 로열층은 이제 거의 없다며 약간 선호도가 떨어지는 동과 층을 추천한다면 이때가 매입해야 할 시점이다.
무조건 최고의 선택을 하겠다고 고집하지 말고, 충분히 좋은 타이밍을 잡았다고 생각하면 과감하게 결정하라.
물량 과다 공급으로 인한 미분양인 경우에는
일단 주변 부동산 사무소 확인하자. 중개소는 원인을 찾을 것이다. 그러니 지금의 이 아파트의 미분양 원인을 어느 아파트 물량 때문인지 짐작할 수 있다. 주변 물량이 거의 소진돼 더이상 물량이 나오지 않는 상황이라면, 생각하고 있는 미분양 아파트에 극적 반전을 기대해 볼 수도 있을 것이다. 입주 물량이 소진되는 시점을 예측해본다.
소액 투자할 경우 최고의 투자처는 분양권이다. 흠 잡을데 없는 좋은 아파트인데 미분양이 난 경우만 공략해야 한다.
미분양이 된 부동산의 매수 결정은 부동산의 가치가 기준이 되어야 한다.
-입주 급매 아파트
새로 지어진 아파트는 입주 시기가 도래하면 거의 모든 단지에서 입주 급매물이 나온다.
일반적인 급매물은 중개사가 사고, 그의 지인이 사고, 거의 갖기 어렵다.
그러나 입주 급매물은 준비가 가능하다. 새 아파트에는 분명 나온다. 급매물이라면 시세보다 10%정도 낮은 금액을 급매로 본다.
실제로 입주가 시작된 장에서는 급매인데 가격이 전혀 내리지 않은 물건도 있는데,
그 이유 중 하나는 그동안 주변에 공급이 없어서 입주가 시작되자마자 전세 물량이 금방 소진되는 경우,
또 하나는 그동안 어떤 이유에서 인지 매매가격이 하나도 오르지 않은 경우이다.
두 번째 경우(매매가격이 오르지 않은 경우)를 주의 깊게 보라. 그 동안 가격이 오르지 않았기 때문에 입주 시기가 도래해도 낮은 가격의 매물이 나오지 않는 것이다. 안 오른 탓에 매도할 사람들은 이미 매도를 했다.
그러니 입주 시점에도 급매가 나오지 않는다. 이런 때가 매수할 때 이다.!! 전세가격이 오른다는 건 실수요자들에게 괜찮다는 평가를 받는 단지라는 뜻이다.
저자는 다음과 같은 말을 남긴다.
대단한 선택을 하려고 하기보다 멍청한 선택을 하지 않으려고 하는 것이 투자다. 그런 선택이 쌓이면 결국 놀라운 성과로 나타나게 된다. 사람들은 모두 더 많은 돈을 벌려고만 하기에 오히려 멍청한 선택들을 많이 하게 되고 그 멍청한 선택 때문에 결국 돈을 더 많이 날리게 된다.
그리고, 당장 투자할 것이 없다고 안달하지 말라.
4. 소액으로 빌라 투자하기
-신축빌라
리스크를 방지하는 차원에서 투자 초보자나, 자금이 다소 부족한 사람에게는 아주 매력적인 대상이다. 빌라 투자를 통해서는 전세가격 상승을 통한 매매가격 상승, 개발 구역으로 묶이거나 개발에 유력한 자리로 지정될 때 얻을 수 있는 가격 상승을 얻을 수 있다.
빌라는 얼마든지 쉽게 지을 수 있기 때문에 감가상각이 크다. 신축 빌라는 투자 가치가 없다는 말이다. 새 빌라는 건물가격을 포함해서 매매가격을 매길 수밖에 없는데, 땅의 가치로 보면 말도 안 되게 비싼 것이다. 그런데 강남빌라 투자자들은 높은 수익률을 거두었다.
강서와 강남 빌라 투자의 차이는 무엇?
1. 지역의 차이이다. (강남의 아파트 공급이 줄어들면, 빌라 가격 오를 것이다.) 신축 빌라의 가격이 오르려면 뜨는 지역에 있어야한다.
사람들은 당연히 아파트에 들어가고 싶어한다. 대안으로 빌라를 가는데 어떤 빌라를 고르겠는가? 입지가 우수하고, 기반 시설도 갖춘 곳. 직장과 가까운 지역을 선택할 것이다. 1,2등 지역이 아닌 투자하기 좋은 대상이 많은 지역은 지가 상승이 어려우면 바로 무너진다. 따라서 신축 빌라 투자는 철저하게 1,2등 지역에만 국한해서 투자해야 한다.
2. 수요 대비 공급의 차이이다.
현장에서 분양이라고 적힌 곳이 계속 눈에 띈다면 위험하다고 보라. 1,2등 지역이 아닌 곳에도 일단 신축 빌라가 공급되면 전세 세입자는 어렵지 않게 들인다. 여기서 투자자들이 현혹된다. 주변 공급을 살피는 것이 중요하다.
공급이 원활하게 일어나고 있는 상황이라면 1,2등 지역이 아닐 가능성이 크다.
저자가 알려주는 투자 가치 있는 신축 빌라 고르는 팁
ㅁ 전세가율이 높은 빌라.
빌라는 공급이 쉽게 이뤄진다. 자칫하면 수익성이 전혀 없는 대상이 될 수 있다. 수익성은 무조건 싸게 사는 것이 중요하다.
그렇다면 가격이 싼지 어떻게 판단할까?
가장 중요하게 볼 것은 전세가율이다. 빌라의 전세가격은 예외적인 경우를 제외하고는 거품이 끼지 않는다. 거의 시장에서 합의된 금액이다. 투자 목적인 경우 빌라의 전세가율은 85%는 넘어야 한다. 이상적인건 88%선이다. 그렇게 계산하면 적정 매매가격이 나온다. 85%는 넘어야 4년후 전세금 상승분 만으로 원금을 회수할 가능성이 생기기 때문이다.
신축 아파트의 경우 전세가율은 부동산 시장 상승기에는 50~60%, 시장 침체기에는 60~70%이다. 이익을 보려면 투자금을 빨리 회수하는 것이 관건이다. 그래서 신축 아파트는 매매가격의 상승을 기대해야 하고, 신축 빌라는 매매가격 상승을 기대하기는 어렵다. 그런데, 이런 점을 이용하는 업자들이 있다. 갭이 적어야 투자자들이 쉽게 매수에 달려든다는 것을 알고 전세가격을 인위적으로 높게 만드는 것. 주변 빌라 전세 시세보다 너무 높다면 수상하다.
빌라는 건축 연수와 방의 개수에 따라 비슷하게 가격이 형성된다.
시장조사때 가격 외에 추가적으로 조망권, 초역세권인지 정도보고, 디스카운트 요소로 경사진곳, 도로사정 나쁜 곳을 걸러내자.
ㅁ 초역세권 빌라. 탁월한 입지라면 초역세권이다. 역세권은 개발호재도 있다.
ㅁ 핵심지역의 빌라. 서울과 수도권 빌라를 고민할 때 많은 사람들은 서울 빌라는 애초에 비쌀 것으로 지레짐작한다. 그러나 실제로 전세 끼고 매수할 때 들어가는 투자금에서는 별반 차이가 없을 수 도 있다. 서울에서 뜨는 지역의 빌라부터 보자.
빌라는 아파트의 대체재라는 사실을 염두에 두자. 투자자의 입장에서 보면 빌라와 아파트의 가격 차이가 많이 벌어질 수록 좋다. 이왕이면 서울 빌라를 공략하라.
그렇다면 지방 핵심도시에서 아파트와 빌라의 가격차가 매우 벌어진 곳. 인구가 증가한곳. 지속적으로 성장하는 곳. 그렇지만, 빌라 공급은 적은 곳의 신축 빌라는 승산 있을 수도 있다.
ㅁ 최대한 저렴하게 매입. 빌라를 살펴본 후 제 가격에 절대 사서는 안된다. 깎을 수 있을 때까지 깎자. 그런데 업자들을 고수다.
가격을 깎을 때는 아주 단순한 방법을 쓰는 것이 좋다.
1) 해당 빌라의 전세가격이 적절하게 책정된 데 비해 매매가격이 너무 높은 경우에는, 이때는 가격을 과감하게 깎아서 불러야 한다. 매수하기에 적절해 보이는 매매가격을 제시하는 것. 빌라는 꼭 그 빌라를 사지 않아도 된다는 것을 명심. 빌라 투자를 통해 이익을 얻으려면 결국 전세가율이 높아야 한다는 것을 잊지 말자. 절대 아파트 매입때처럼 조급할 필요 없다.
2) 전세가격 대비 매매가격이 적절할 때에는, 몇 십만원에서 몇 백만원 정도 할인을 요구한다. 만약 다른 빌라보다 낮은 금액으로 제시된 것이 확인된다면 무리하지 말고 적당히 계약 성사시킬 것.
최대한 가격을 깎으라는 건 전세가격 대비 매매가격의 수준이 적당한 금액에서 매수하라는 것.
ㅁ 시야가 막히지 않은 빌라. 빌라의 로열은 시선이 막혀 있지 않은 호실이다. 시야가 막히지 않았다는 건 거실에서 볼 때의 기준이고, 나머지는 보너스 정도. 거실에서의 시야만 트여 있어도 괜찮다.
ㅁ 기능상 문제가 없는 빌라. 변기와 벽사이가 좁거나, 욕실 문 바로 옆에 샤워기 있거나, 냉장고 놓으면 싱크대 문이 열리지 않는 경우 등 욕실과 주방의 기능상 문제를 꼼꼼히 체크해보자. 그러면서 하자 요청, 또는 가격 협상에 유리하게 가져가자. 그러나 기능상 문제, 인테리어 문제를 매수 결정의 주요한 요소로 보지 말라. 입지 좋고 가격 잘 나온거면 싱크대 교체 비용을 계산해 보라.
본인이 거주한다고 생각해 보라. 실제 거주자 입장이면 무엇을 먼저 따지겠는가.
입지다! 그리고 깨끗한지 본다. 그다음 인테리어, 기능상 문제여부 따질 것이다. 치명적인 하자만 없으면 계약할 것이다.
ㅁ 옆집에 건축될 소지가 없는 빌라. 옆집에 오래된 가옥이 있는 경우 머지않아 건축될 여지가 있다고 봐야한다. 옆집에 새 건물이 들어올 가능성이 없는 경우 선택하라. 무작정 탁 트인 전망이라는 홍보 문구에 현혹되지 말자.
ㅁ 가까이에 혐오 시설이 없는 빌라. 일반적으로 장례식장, 묘지, 쓰레기 소각장, 대규모 발전소 등, 특히 고압선 체크하라.
ㅁ 단지형 빌라. 단지형 빌라가 생기는 중. 단지형 빌라가 일반 빌라보다 조금 더 비싸다면 단지형 빌라는 사는 것이 낫다.
ㅁ 완벽한 빌라는 없다. 결국 가격이 관건이다. 전세가도 마찬가지. 불편한 점이 있어도 전세가격이 받아들일 수 있다면 괜찮다. 중요한 것은 가격 디스카운트 요건과 프리미엄 요건이 되는 것이 무엇인지 아는 것이다.
ㅁ 떨이 빌라. 떨이도 괜찮다. 아주 저렴하게 매수하지 않으면 오히려 위험할 수도 있다. 무조건 싸게 매수해야 한다. 떨이가 반드시 치명적인 하자가 있는 건 아닐 수 있으니 잘 살펴보자. 괜찮은 떨이 물건을 잡으려면, 여러 번의 거래를 통해 괜찮은 업자들을 만나 인맥을 쌓는 시간이 필요하다. 서둘러 부자가 되고 싶어하는 욕심을 드러내면 맹수들의 타겟이 될 수 있다.
-뜨는 지역의 낡은 빌라
낡은 빌라가 투자 대상이 되는 것은 빌라가 깔고 있는 대지의 크기와 다시 개발되는 재개발 때문이다. 그러나 지금은 낡은 빌라에 투자 할 때 신중을 기해야 한다.
지역 특성상 앞으로 계속 주목받을 곳인데 주변 환경 등을 고려할 때는 재개발 같은 호재를 기대하기 힘든 지역, 그래서 대중의 시각에서 벗어난 지역의 빌라를 공략해야 하는 것이다.
어떤 지역이 재건축 대상이 되는 가장 큰 이유는 그 지역 건물이 낡아서가 아니라 일반 분양을 비싸게 할 수 있는 곳이기 때문이다.
요즘 같이 정보가 오픈 되어있을 때는 어디가 좋은 지를 아는 것은 중요하지 않다. 중요한 건, “어디가 좋은데, 그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 크다거나, 그곳의 성장성이 예상보다 오래갈 것이다.” 와 같은 가치의 크기를 아는 것이다.
-대지지분이 넓은 빌라
대지지분이 넓은 주택은 세월이 지나도 반드시 그 가치를 한다. 대지지분이 넓은 빌라를 싸게 사려면 시세의 50% 또는 최소한 30%이상으로 할인된 금액에 사야 의미가 있다. 입지가 좋은 곳의 가격이 싼 빌라 찾아야 한다. 마포구, 영등포구, 동작구, 성동구, 광진구...(2019년 기준) 5~6년 후의 기대감을 봐야한다.
대지지분이 많다는 것은 건물을 더 많이 못지었다는 것. 사연이 있는 빌라라는 뜻. 잘못지어진 것이다. 사실.
골목 상권. 허름한 빌라도 가치를 인정. 골목 상권이 형성되고 있는 지역 주변, 골목 상권으로 주목받을 가능성 있는 지역 빌라를 살펴보자.
재테크 최고의 적은 자녀라고 저자는 말한다.
자녀는 호텔 손님 같은 존재이며, 부모 본인의 경제적인 현실을 무시하지는 말자. 큰돈이 들어오는 구조가 마련되지 않은 상태에서 자녀에게 고액이 들어갈 경우 당신의 경제적 안정을 위협할 수 있다.
당장도 중요하지만, 손님 같이 떠날 자녀들이 언제든 돌아오고 싶은 집을 만드는 것이 중요한 것이다.
자녀를 떠나보내며 서비스 좋고 쾌적한 호텔 같은 집을 마련해놨으니 언제든 와서 쉬었다 가라고... 하는 것이 낫다는 저자의 얘기이다.
무리해서 자신의 형편을 넘어서 자녀에게 먼저 해주기 위해 애쓰지 말라는 저자의 얘기이다.
5. 소액 투자처를 보는 눈
이제 본 리뷰의 끝을 달리고 있다.
저자의 소액 투자법이 나름의 내용을 담고 있기에 조금더 힘내서 글을 읽어주었으면 하는 바램이다.
-택지개발지구의 오피스텔
오피스텔은 대개의 경우 투자성이 없다. 좋은 곳에 위치하고 있어도 마찬가지다.
이유는 하나는 희소성이고 하나는 노후화다. 오피스텔은 아파트에 비해 건축허가도 쉽고, 개발도 쉽다. 건설과 분양이 쉽다. 역세권도 아파트에 비해 역세권 안에 많은 오피스텔들이 들어설 수 있다.
희소성이 없다는 것 다음으로 노후화에 있어서는 심각하다. 10년이 지난 오피스텔은 구식으로 불린다. 그래서 조금 오래되면 가치가 떨어진다.
아파트와 오피스텔의 차이점은
1) 아파트는 어느정도 수리가 가능하다. 리모델링 가능. 연식이 오래돼도 가치를 보존할 수 있다.
2) 오피스텔은 임시 거주용도이다.
-투자가치 있는 오피스텔
택지개발지구의 오피스텔은 투자해볼 만하다. 택지개발지구내 오피스텔 투자로 한정할 것.
건물의 용도가 미리 정해진 곳이 택지개발지구인데, 여기엔 갑자기 오피스텔이 나타나지 않는다. 그러므로 희소성이 있다.
-택지개발지구 오피스텔 투자 시 유의점
분양은 받지 말 것. 프리미엄이 붙을 가능성은 없기 때문이다.
다만 프리미엄이 붙을 가능성은 주변 오피스텔의 분양가 보다 현저하게 낮은 가격에 분양하는 경우, 택지개발지구내에서도 핵심적인 위치에 분양하는 경우, 부동산 과열 분위기에 휩쓸린 경우.
오피스텔은 임대가격 수준과 분양가를 비교하라.
임대 수익률이 높아야 가치가 있다.
만일 분양시 많은 사람이 몰리는 상황이라면 분양에 당첨되고 바로 매도하는 전략!! 입주시점까지 기다리면 안된다.
-입주시 마이너스 물건을 공략할 것.
오피스텔은 다른 요소를 프리미엄으로 삼지 말고 오직 수익률만 보라. 은행이자율 대비 어느 정도의 수익률을 볼 수 있는지. 입주 시점에 분양 물량이 많아서, 전월세 세입자를 구하기가 힘들어서 마이너스 물량이 쏟아지는 경우가 있다. 이때가 타이밍이다.
택지개발지구내 오피스텔의 경우 10년을 놓고 볼 때 매매가격이 상승하지 않은 건 없었다. 상승 폭이 아파트에 비하면 작아 보이지만, 꾸준히 월세를 받는 것을 고려하면 큰 부담이 없고, 아파트에 비해 레버리지가 높다는 것을 고려하면 실제 상승률 또한 결코 낮지 않다.
-아파텔의 찬스
투룸, 쓰리룸 오피스텔을 아파텔이라고 함. 대신 취득세가 아파트에 비해 높게 형성. 따라서 취득세 비교하고 취득세 부분은 가격에서 빠져야함. 예를 들어 아파트가 6억원이면 같은 입지와 면적일 경우 5억7천정도 이여야함.
오피스텔은 발코니 확장 등이 없다. 발코니 확장한 아파트의 경우 전용면적이 25제곱미터정도 더 크다. 그러므로 아파텔의 84m2는 아파트 59m2의 가격 보다 저렴한지를 봐야함.
예를 들면 신축 아파트의 전용면적이 59제곱미터가 6억원일 때, 아파텔 전용면적 84제곱미터의 매매가격이 4억8천만원이라면 승산이 있다. 아파텔의 경우 취득세를 감안해 할인한 가격에서 10%정도 추가로 할인된 가격이 적정하다. {6억원 - 취득세(2700만원)}*90% 수준까지 추후 상승 여지있다고 보여지기 때문.
ㅁ신규 평면 40m2 오피스텔
1.5룸 원룸이 주목받는다. 1인가구 증가. 무시할 수 없다.
ㅁ복층 오피스텔은 피할 것
복층은 사용면적 대비 가격이 저렴한 편으로 매력적이다. 그러나 이것은 건설사의 관점에서의 매력이다. 사실 살기에 불편하다. 열 효율에서 떨어진다. 보통 복층은 1인 거주 초짜일 가능성이 높다. 복층 오피스텔은 투자가치가 없다!! 뭐 선릉역 초역세권 복층의 경우는 가격이 꾸준히 올랐다.... 이런 경우 찾기 어렵다. 대체로.
ㅁ오피스텔은 10년차에 매도할 것
오피스텔은 10년 정도 되면 노후화되고 경쟁력이 상실된다. 분양받은게 아니라면 건축된지 5년 정도 까지는 매수할 수 있다. 그후 10년차 정도에 매도.
ㅁ전세와 월세는 시장의 흐름에 맞출 것
세입자는 전세를 더 선호한다. 소유자 대부분이 오피스텔을 월세 창출용으로 생각해 월세로 내놓기에 전세물건이 드물 수밖에 없다.
월세는 조금만 올라도 민감해지지만, 전세 보증금은 나갈 때 받는 돈이라고 생각해서인지 몇 천 올려도 세입자들이 크게 거부감을 갖지 않는다. 올려 받은 돈은 재투자용으로 사용한다면 굿이다.
정석대로면 월세가 물론 유용한 것이다. 돈을 벌려면 잊지 말아야 할 것이 레버리지와 현금흐름이다. 월세가 나오는 오피스텔을 늘려 가는건 유용한 전략이다.
정해두지 말고 시장 상황상 월세가 유리하면 월세로, 전세가 유리하면 전세로.
월세가 유리한 상황이란?? 시장에 오피스텔 공급이 많아서 전세가격이 좀처럼 오르지 않는 때, 자산 가격이 많이 올라서 조정의 시기가 다가올 것 같은 때.
주변에 공급 물량이 많아서 전세가격이 잘 오르지 않는 상황에서는 전세 레버리지 전략 자체가 의미가 없다. 전세가격이 꾸준히 올라야 의미가 있다.
전세가 유리한 상황이란? 주변에 물량이 없어서 오피스텔 전세가격이 계속 상승하는 시기이거나, 은행 금리가 낮아서 소유주들이 적은 월세라도 받으려고 하는 시장 상황이라면 오히려 전세 전략이 좋다. 시장이 전체적으로 자산의 가격이 낮은 상태일 가능성이 크다. 투자금만 있다면 아주 싼 가격에 핵심적인 자산을 매입해 자산을 늘릴 수 있는 기회가 된다. 이러한 이유로 이런 시기에는 대중이 선택하는 것과 반대로 전세 전략을 쓸 필요가 있다.
아파트는 전세를 월세로, 월세를 전세로 마구 바꾸기가 쉽지 않다. 수익률 맞춰나가기가 어렵다. 정부의 대출 규제는 늘 아파트에 우선 적용된다.
-지방이라면 학군이 핵심
지방투자는 광역시부터
지방은 싸다고 함부로 접근하지 말것. 그래도 지방도 핵심적인 지역이 있다. 광역시, 시청이 있는 지역. 그 지방의 핵심적인 산업, 거기에 근무하는 이들이 상당하다.
지방은 무조건 광역시!
장기간 가격이 정체된 지역
매수 최적 타이밍은 준공 후 7년이상 가격이 침체된 때. 이때 광역시 소재 부동산 투자 고려.
이정도면 전세가격과 매매가격의 차이가 매우 적을 것이다. 신축아파트도 구형과 비슷한 수준이거나 살짝 높은 정도로 책정했을 수 있다. 정상적인 가격으로 분양했는데 미분양이라면 결국 좋은 매수 타이밍이란 뜻. 광역시 부동산도 오르면 그 기간이 꽤 지속된다. 그러나 오르기 시작했다고 이미 늦었다고 생각하지 말라.
투자할 때 반드시 고려해야 할 것 중 하나는 시간 가치이다. 가격이 오르기 시작했다는 신호를 읽었다면 그때가 바로 적당한 때이다.
가격 상승 시점의 핵심지역 주변
부동산 가격도 오르는데 순서가 있다. 먼저 핵심지역의 부동산이 오른다. 그리고 그 다음 핵심지역. 어디가 핵심지역인지 알 수 있다. 어떤 아파트가 가장 인기가 있는지. 지방 광역시에서는 핵심지역 부동산 가격이 올랐다고 하면 그 핵심지역 보다는 그 주변 지역의 부동산에 투자하는 것이 좋다.
지방은 역세권 보다 학군
지방은 서울 수도권만큼 지하철의 효용성이 강력하지 않다. 역세권이 대단한 프리미엄은 아니란 것. 수도권에 비해 교통이 혼잡하지는 않기 때문이다. 물론 역세권이 좋긴하다만, 그렇게 까지는 아니란 것.
오히려 학군을 봐야한다. 학군이 가장 좋은 곳이 핵심 지역이다.
그 다음으로 좋은 학군이 그 다음 핵심지역. 최고의 상업시설, 관공 시설, 학군이 모여 있는 곳. 이곳이 핵심지역. 학군이 큰 차이가 없는 지역에서는 교통, 환경 쾌적성, 중심상업지구(용도지역 확인), 쇼핑 편의성 등이다.
공급물량에 주의하라.
지방 부동산은 주변에 대규모 공급이 예정된 상황이라면 그 공급 시점을 피해 투자해야 한다. 여기서의 공급은 분양이 아니라 입주를 의미한다.
입주 시점의 공급 물량을 파악했다면 그 다음으로는 그 정도의 물량이 해당 지역에서 평균적인 수준인지를 확인하는 것이다. 평균 수준이라면 괜찮은데, 평균 물량의 2배 이상이라면, 투자를 피하는 것이 좋다.
어떻게 피하는가? 구형 아파트를 갖고 있었다면, 공급되는 아파트의 입주가 시작되는 시점 6개월 전까지는 매도를 고려하는 것이 좋다. 그리고 입주 물량이 평균대비 2배 이상 많다는 것은 3년 전부터 부동산 경기가 좋아져 건설사가 2배 이상 분양했다는 의미이므로 그 사이 부동산 가격이 상당히 올랐을 가능성이 크다.
입주 물량 규모가 크지 않거나 핵심지역과는 거리가 먼 지역의 입주 물량이라면 겁먹을 필요는 없다.
핵심지역은 바뀐다.
새롭게 개발되는 지역이 핵심지역이 되려면 규모가 대단히 커야 한다. 또한 기존의 핵심지역과 지나치게 떨어져 있으면 안 된다. 차로 30분 이상 걸리는 위치에 만들어지는 택지개발지구는 핵심지역 지위를 흔들 가능성이 희박하다. 그러나 가까운 거리에 새롭게 들어오는 택지개발지구라면 조심해야 한다. 현재 핵심 지역과 신규 대규모 개발 지역 중에서는 신규 개발 지역에 투자하는 것이 성장성이 크다. 그러나 기존 핵심지역의 부동산이 오르지 않은 상태에서 신규 개발 지역의 부동산만 가격이 올랐다면 기존 핵심지역의 부동산들도 투자 대상으로 살펴볼 필요가 있다. 키 맞추기가 이뤄질 것이기 때문이다. 신규 핵심지역이 급 부상하면서 기존 핵심지역과 가격차가 벌어질 때, 기존 핵심지역이 그 역할이 사라지지 않기에 기존 핵심지역 부동산도 가격을 따라가려고 한다. 이때가 기존 핵심지역에 투자할 때이다.
다만, 기존 핵심지역에 투자할 때 유의할 점은, 기존 핵심지역 기능이 얼만큼 신규 지역으로 옮겨지느냐이다. 거의 모든 기능이 옮겨진다면 최대한 빨리 빠져나와야 한다.
저자의 맺음말
오랫동안 부동산에 관심을 끊지 않고 있으면서, 무리한 투자로 멍청한 선택을 하지 않는다면 수익을 가져다 줄 것이다. 큰 돈은 나의 열심이나 노력과 별로 상관이 없다. 결국 시장이 벌어주는 것이다. 우리가 할 일은, 위험은 줄이고, 확률은 높이는 행위를 계속하는 것이다.
손자병법에는 ‘이기는 것은 적에게 달려 있고, 지지 않는 것은 나에게 달려 있다.’ 는 말이 있다.
누가 실수를 먼저 하느냐가 승리를 가르는 요소. 내가 할 일은 지지 않는 것이다. 다시 말해 실수하지 않는 것이다. 돈을 버는 것은 시장에 달려 있고, 돈을 잃지 않는 것은 나에게 달려 있다.
내 할 일만 잘 하고 있으면 시장이 나를 큰 부자로 만들어 준다는데, 그때 까지 시장에서 떠나지 말고, 그 때가 올때까지 돈을 절대 잃지 말아야 한다.
최고의 결과 만을 추구하는 노력 때문에 오히려 좋은 결과를 얻지 못하는 경우가 많다.
투자는 충분히 좋은 결과를 낼 수 있게 노력하는 일이다. 그렇기 때문에 인간으로서 할 수 있는 최소한의 노력을 기울이고, 그 결과를 신의 영역임을 인정하고 겸손하게 미래를 받아들여야 한다.
고민하면 결국 아무것도 하지 못하게 만든다. 시간만 보낸다. 어느 것에 투자해야 할 지 쉽게 결정하지 못하는 또 다른 이유는 한 방에 끝내고 싶다는 마음 때문이다.
인간 투자자로서의 마음가짐
투자에 적절하지 않아 보이는 아닌 것부터 제외시키자.
투자처를 분별할 수 있는 내공을 키우자.
인생의 행복이 돈에 있지 않음을 기억하라. 더 높은 곳만 자꾸 보고, 경제적 목표를 달성하기 위해 하루하루 삶을 버겁게 만드는 건 바보 같은 일이다.
내 앞에 주어진 작은 행복들을 즐기면서 경제적 성취를 위해 꾸준히 노력하는 삶, 그래서 작은 성취에도 기뻐할 수 있는 삶 이야말로 진짜 행복한 삶이라고 생각한다.
