성수전략정비구역, 2025 부동산 정책 속 기
서울 성동구 성수전략정비구역은 부동산 시장의 뜨거운 화두로 떠오르고 있다. 4지구의 속도전과 1·3지구의 재기 가능성이 엇갈리며 투자자들의 관심이 쏠리고 있는데, 과연 이곳이 내 자산을 키울 기회가 될까? 오늘은 브런치 스토리로 이곳의 매력과 매수 조건을 부드럽게 풀어본다.
성수전략정비구역의 첫인상, 왜 주목받는가?
성수전략정비구역은 한강과 서울숲을 품은 53만㎡ 대규모 재개발지다. 총 9,428세대가 들어설 예정으로, 최고 **250m(최대 69층)**의 초고층 단지가 서울 스카이라인을 바꿀 전망이다. 2025년 3월 서울시 정비계획이 확정되면서 현대건설, GS건설 같은 대형 건설사들이 경쟁에 뛰어들었고, 무신사와 젠틀몬스터 같은 글로벌 브랜드가 입성하며 문화적 가치를 더하고 있다. 남향 한강 조망과 더블역세권(2호선 성수·뚝섬역, 분당선 서울숲역)이 더해져, 단순한 주거지를 넘어 라이프스타일의 중심지로 거듭날 가능성이 크다.
각 지구의 현재, 기회와 도전이 공존하다
10월 초 기준, 4개 지구의 진행 상황은 제각각이다. 4지구는 통합심의 완료로 빠르게 나아가고 있지만, 1·3지구는 재입찰·재공모 논란으로 숨고르기를 하고 있다.
1지구: 3,014세대 규모로, 시공사 선정 무산 후 실태조사가 진행 중이다. 10월 말 재입찰 공고가 예정돼 있고, 공사비는 2조1540억원에 달한다. 서울숲 인접 입지가 강점이나 조합 운영 논란으로 내년 선정이 유력하다.
2지구: 2,609세대로, 포스코이앤씨와 삼성물산이 12월 선정을 목표로 경쟁 중이다. 총사업비 1조8000억원에 강변북로 상부 공원이 포함돼 강북 최대급 프로젝트다.
3지구: 2,213세대로, 설계사 재공모가 11월 19일 결정될 예정이다. 성수역 인접성이 매력적이지만 초고층 위반 논란으로 지연되고 있다.
4지구: 1,592세대로, 통합심의 완료 후 12월 시공사 공고를 앞두고 있다. 한강 조망률 55%와 250m 랜드마크로 가장 주목받는다.
교통망은 강변북로와 올림픽대로로 연결돼 수도권 허브로의 도약이 기대된다. 4지구의 속도전은 매수 타이밍을 앞당길 신호탄으로 보인다.
가격과 시세, 투자자의 눈으로 바라보다
매물 시세는 이미 미래 가치를 반영하며 상승 중이다. 분양가상한제 미적용으로 프리미엄이 더해질 여지가 크다.
분양가 전망: 조합원 분양가는 평당 6,700~7,000만 원, 일반 분양가는 평당 1억 3,000만~2억 원으로 예측된다. 초고층 효과로 추가 상승 가능성이 있다.
매물 시세: 1지구 동양아파트 84㎡는 40억 원 호가, 4지구 금호아파트 25평은 28억 원 실거래다. 아크로 서울포레스트는 평당 2.4억 원에 거래되며, 3개월간 5억 원 상승 사례도 나오고 있다.
문화적 매력은 무신사 '무신사역'과 젠틀몬스터 신사옥으로 힙한 분위기를 극대화하고 있다. 이 흐름은 장기적으로 가치를 끌어올릴 동력이다.
투자 전 필수 체크리스트, 2025 부동산 대책 속에서
2025년 9월 30일 토지거래허가구역 해제로 매수 조건이 완화됐다. 하지만 대출 규제와 세제는 여전히 변수다.
제재 완화 현황: 토지거래허가구역 해제: 실거주 2년 의무가 사라져 매매가 자유로워졌다. 대출 규제 (LTV/DTI): LTV 40% 이하로, 30억 원 이상 매물은 현금 비중이 중요하다. 전세·임대 제한: 전세보증금 상한 9억 원이 적용돼 임대 투자에 제약이 있다.
매수 조건: 조합원 자격: 기존 주민 우선, 입주권 매수는 프리미엄 10~15억 원 추가, 실거주 1년 의무. 세제: 양도세 중과 면제(2025년 말까지), 취득세 4.6% 부담. 준비 서류: 매매계약서, 주민등록등본, 소득증빙, 조합 가입 시 사업계획서.
4지구의 빠른 진행을 타깃으로 하되, 1·3지구 재기 가능성을 염두에 두면 안정적인 진입이 가능하다. 정책 변화가 재개발에 날개를 달아줄 터다.
