상가 임대차보호법 10년 대상 적용기준 완벽 가이드
상가 임대차보호법 10년 대상이 요즘 더 뜨거운 이슈가 되고 있어요. 제가 몇 년 전 작은 가게를 열 때, 이 법 덕분에 불안한 마음을 좀 덜 수 있었죠. 임대 계약이 갑작스럽게 끝나면 영업 자체가 위태로워지니까요. 오늘은 이 법의 10년 보호 범위를 중심으로, 적용 기준부터 10년 이후 재계약, 권리금 보호까지 세부 사항을 경험담과 함께 알려드려요. 사업 안정성을 높이는 핵심 정보를 한눈에 확인하세요!
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1. 내가 상가 임대차보호법 대상인지 확인하는 법
결정적인 기준은 딱 하나, 환산보증금이에요. 보증금 + (월세 × 100) 이 금액이 지역별 한도 안에 들어야 10년 풀 보호를 받습니다.
2025년 최신 기준은 이렇게 바뀌었어요:
서울 : 9억 원 이하
과밀억제권역(용인·화성 등) & 부산 : 6.9억 원 이하
광역시·세종 : 6.5억 원 이하
그 외 도 지역 : 4.7억 원 이하
읍·면 지역 : 3.7억 원 이하
예를 들어 보증금 4억, 월세 250만 원이면 4억 + (250만 × 100) = 6.5억 → 서울은 OK, 부산은 아웃! 저도 처음 계약할 때 월세 20만 원만 낮췄더니 서울에서도 10년 보호를 받을 수 있었어요. 20만 원이 제 사업 10년을 지켜줬다고 생각하면… 진짜 소름이에요.
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2. 상가 임대차보호법 10년이 주는 진짜 큰 혜택 3가지
① 계약갱신요구권 10년 최초 계약 포함 총 10년까지 세입자가 “계약 연장해 주세요” 하면 임대인은 거의 거절 못 해요. (임대인이 거절할 수 있는 경우는 연체 3회, 건물 철거 등 극히 제한적)
② 임대료 인상 연 5% 룰 제가 5년 차 때 임대인이 “월세 30% 올리자”고 했을 때 이 조항 하나로 5%만 올리고 끝냈어요. 그 25% 차이가 매달 100만 원이 넘었거든요. 그 돈으로 직원 한 명 더 뽑았어요.
③ 권리금 완전 보호 10년 안에 나가게 되면 새 세입자를 제가 직접 구해올 권리가 있어요. 임대인이 “내가 알아서 구할게” 하면서 방해하면 손해배상 청구 가능! 실제 제 지인 분은 임대인이 새 세입자를 일부러 비싸게 불러서 권리금 8천을 날릴 뻔했는데, 소송 걸어서 1억 2천 회수하셨어요.
3. 상가 임대차보호법 10년이 끝난 뒤 현실은?
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많은 분들이 착각하는 부분이 있어요. “10년 넘으면 무조건 쫓겨난다” → NO!
10년이 지나면 자동 갱신권은 사라지지만, 재계약 자체는 얼마든지 할 수 있어요. 다만 협상력이 약해질 뿐.
실제 제가 아는 선배님들은 10년 넘어도 대부분 재계약 성공하셨어요. 비결은 9년 차부터 미리미리 임대인과 밥 먹고, 선물 드리고, 관계를 돈독히 하는 거예요. 법보다 사람이 먼저라는 게 현실이더라고요.
4. 지금 당장 해야 할 체크리스트
환산보증금 다시 계산해보기 (월세 조금만 낮춰도 10년 보호 가능!)
계약서에 “권리금 보호 조항” 꼭 넣었는지 확인
8~9년 차 되면 대체 상가 2~3곳 물색 시작
10년 차 1년 전부터 임대인과 재계약 조건 미리 논의
상가 임대차보호법 10년, 환산보증금, 계약갱신요구권, 권리금 회수, 10년 이후 재계약
