복산1구역 재개발 매물 프리미엄, 지금이 진짜 저점
지금이 진짜 마지막 저점이라는 걸, 숫자가 말해주고 있다
부산 동래구 복산동. 지하철 1호선만 봐도 명륜·온천장·동래가 줄줄이 이어지는 곳인데, 그 한복판에 40만 평짜리 재개발이 조용히 끝을 향해 달리고 있다. 이름 하야 복산1구역, 4,307세대 규모의 ‘동래 자이 더 헤리티지’.
나는 요즘 이 단지만 들여다본다. 조합원 분양신청이 2025년 10월 27일에 딱 끝났기 때문이다. 문이 닫히자마자 카페와 오픈채팅방이 난리가 났다. “이제 매물 없어요” “이미 늦었어요” 근데… 실제로 들여다보니 아직도 3억 초반대가 눈에 띈다. 그래서 오늘, 숫자만 깔끔하게 정리해본다.
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1. 복산1구역 간단 스펙 요약
위치: 동래구 복산동 산50번지 일대 (40만㎡ 초대형)
세대수: 4,307세대 (84㎡ 이상 중대형 비율 81%)
시공: GS건설 → ‘동래 자이 더 헤리티지’ (테라스·펜트하우스 특화)
학군·교통: 동래 학군 + 지하철 5분 거리 = 가족 수요 폭발 예정
2. 진행 상황, 이제 정말 코앞입니다
2025년 3월 사업시행인가 완료
2025년 10월 27일 조합원 분양신청 100% 마감
현재 관리처분계획 작성 중 → 2026년 말 관리처분인가 예상
이주·철거 → 착공 → 2028~2029년 입주 목표
분양신청 끝나자마자 조합원 지위 양도가 거의 막혔기 때문에, 지금 나오는 매물은 진짜 마지막 물량이라고 보시면 돼요.
3. 현재 시점 (2025년 11월 말) 프리미엄 실화
지금 (2025년 11월 말) 프리미엄 상황을 한마디로 정리하면 84타입 무피는 3억 4,700만 원대가 주류고, 주택만 있는 84TH는 운 좋으면 2억 2,000만 원대도 보인다.
평균 프리미엄은 지금 3억 2천 선. 관리처분인가만 남겨둔 상황에서 내년 상반기 안에 4억 원은 가볍게 넘길 거라는 게 중론이다.
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4. 왜 지금이 마지막 저점인가
조합원 분양신청 100% 마감 → 지위 양도 거의 불가능해짐
관리처분계획 수립 중 → 2026년 말 인가 예상
이주·철거 → 착공 → 2028~2029년 입주
즉, 지금 나오는 매물은 말 그대로 마지막 물량이다. 이 가격대는 관리처분인가 이후 절대 다시 나오지 않는다.
5. 내가 꼽은 숨은 알짜 3개
84TW 무피 3.4억 원대 → 재개발 끝나면 15~17억 예상. 가장 안전한 선택.
59타입 토지 1.6억 원대 → 3~4억 투자로 10억대 아파트. 진짜 로또급.
다세대 3.5억 원대 → 이주 전까지 월세 150~200만 원 나오면서 기다릴 수 있음.
6. 솔직한 한마디
나는 지난주에도 현장에 다녀왔다. 공사 울타리 너머로 보이는 복산동 옛 마을 골목이 곧 허물어지고 32층 자이 타워가 들어설 생각을 하니 가슴이 뛴다. 부산에서 이만한 입지에 이만한 규모로 남은 곳이 거의 없다.
지금 3억 초중반대는 재개발 끝난 뒤 시세로 보면 30~40% 할인 구간이다. 더 늦기 전에, 숫자가 말해주는 진실을 믿어보는 것도 나쁘지 않을 것 같다.
복산1구역은 이미 출발했다. 남은 건, 당신이 탈지 말지 결정하는 일뿐이다.
