2025년 12월, 지금 서울에서 집살때 알아야할 규제
지금 이 순간, 서울에서 집을 사려는 사람이라면 이 글을 끝까지 읽고 나서 움직이시길 권합니다. 2025년 12월 8일 기준, 부동산 규제 판이 완전히 뒤바뀌어 있습니다. “그냥 사면 되지 않나?” 하던 시대는 끝났습니다.
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1. 토지거래허가구역 – 서울 25개 구 전역
2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 서울은 전 지역이 토지거래허가구역입니다. (강남 3구 + 용산만 있던 시대는 이미 역사 속으로)
아파트, 오피스텔, 연립·다세대 → 전부 허가 대상
허가 없이 계약하면 계약 자체가 무효
허가 조건 · 매수 후 반드시 실거주 2년 · 허가 받은 날로부터 4개월 안에 잔금 + 그날 바로 전입신고 · 전세 끼고 사는 갭투자는 사실상 불가능
예외: 재개발·재건축 조합원 지위 양도용 단독·다세대·빌라는 허가제 비대상 → 그래서 요즘 장위뉴타운, 수색, 연신내 등 재개발 빌라만 거래가 살아 있습니다.
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2. 대출 – LTV 40%, 실질 대출 한도는 더 낮음
투기과열지구(서울 전역) 기준
게다가 스트레스 DSR이 풀 적용 중이라 연 소득 1억인 사람이 12억 아파트를 사도 실제 받을 수 있는 대출은 4~5억 원 수준에 그칩니다. 생애 최초라도 80% LTV는 옛날 이야기예요.
3. 청약 & 분양 – 무주택자만 살아남는다
서울·과천·성남·하남·광명 등 투기과열지구 청약 1순위 조건
청약통장 24회 이상 납입 (2년 이상)
무주택 세대주
서울·인천·경기 거주자 우선
가점제: 무주택 기간(최대 32점) + 부양가족(35점) + 청약통장 기간(17점)
분양가 상한제 단지는 입주 후 2~3년 실거주 의무 그대로 살아 있습니다. 전매제한도 3~10년. 미분양이라도 서울은 거의 없다고 보시면 됩니다.
4. 세금 – 다주택자는 숨쉬기 벅프다
취득세: 2주택 8%, 3주택 이상 12% (조정대상지역 중과)
양도소득세:
조정대상지역 다주택자 중과는 2025년 말까지 유지
보유 2년 미만 양도 시 기본세율 70% (중과 제외)
종합부동산세: 공정시장가액비율 60%로 낮아졌지만 고가 1주택자도 여전히 부담
5. 지금, 무엇을 할 수 있을까?
실거주 목적 무주택자
→ 토지거래허가 받을 각오 하고 입지 좋은 아파트 매수 가능
→ 생애 최초라면 청약통장 꼭 살려두세요
투자 목적
→ 서울 아파트는 거의 불가능
→ 재개발 빌라·다세대 (조합원 지위 취득 가능 구역)
→ 비규제 지역 (김포, 인천 검단, 파주 운정 등)
→ 지방 광역시 역세권 신축
2025년 12월, 서울에서 집을 사는 건
“돈 많고, 실거주 할 수 있고, 2년은 기다릴 수 있는 사람”만 가능합니다.
그 외는 재개발 빌라 아니면 비규제 지역으로 눈을 돌려야 하는 상황이에요.
규제는 계속 변합니다.
이 글이 올라간 뒤에도 정책이 바뀔 수 있으니
항상 국토교통부 실거래가, 서울시 토지거래허가구역 공고,
은행 대출 한도 시뮬레이션을 직접 확인하세요.
2025년 말, 여러분의 현명한 선택을 응원합니다.
집은 결국 사는 곳이니까요.
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2025.12.08 기준으로 작성되었으며, 법령 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.
실제 거래 전 반드시 관할 구청·은행·세무사 확인 필수입니다.
