brunch

매거진 단독주택 집짓기 01 필수 정보

라이킷 19 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 집짓는Jay Dec 13. 2021

타운하우스? 전원주택? 단독주택은 어떻게 구분될까

한줄요약: 단독주택은 정부인증 공산품이 아니라니까.

자 나는 집짓기로 마음먹었다!..거나, 그게 할만한건지 알아보고싶다!..하는 시점에서 제일 먼저 헤깔리는 얘기부터 이야기해보자.

단독주택이면 대충 마당있고 2층집, 층간소음 없고 개 키우고 아 좋아~~ 그런거 아니야?? ㅇㅇ 아니야. 0편에서 이야기했듯, 집짓기는 아파트같이 입지만 보고 공산품 사는게 아니다. 각 형태마다 그 차이가 꽤 크고, 여기에 따라 예산이나 장단점도 제각각이다. 각종 미디어에서도 이런걸 구분(모호하거나 광고로 뒤덮여있긴 하지만)해주긴 한다. 근데 초보 예비 건축주의 눈에는 그게 그거임;; 그러다보니 아예 첫단계부터 시행착오가 많다. 이 과정에서 포기하는 경우도 왕왕있고.

그러니까 단독주택의 대략의 구분과 형태를 알아두고, 내가 건축하고 싶은건 이런 스타일이구나! 좁혀두면 좀 더 구체적으로 이게 가능한 얘긴지, 어떤 쪽을 더 파면될지, 견적나올거란거임.

먼저 용도별 건축물의 종류 정도는 구분해두자.

좀 딱딱한 얘긴데, 이건 나라가 정한거라 알아두면 여러 과정에서 피가되고 살이된다. 실전에서 단독주택 필지라고 보러갔는데 저건 단독주택 아닌거 같은데? 하는 경우가 생긴다는거다. 그럼 같은 땅인데 누구는 3~4가구가 나눠내고 나는 나혼자 부담한다. 이 경우 투자 관점은 물론, 직접 사는 입장에서도 해당 토지에 대한 태도가 달라지는 결정적 요인이 될테다.

그러니까 주택법, 건축법에 따르면, 개인 건축주가 알아두어야 할 건축물의 종류는 대충 '단독주택', '공동주택', 그리고 '근린생활공간' 정도로 구분된다. 기타 지방자치단체의 특별 조례나 여러가지 여건에 따라서 변수도 있긴한데.. 먼저 이정도는 알아둬야 다른 예외도 이게 예외구나 할 수 있음.

- 단독주택: 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택. 우리가 보통 이야기하는 단독주택이 여기에 해당된다.

- 공동주택: 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택. 말이 어렵지만, 아파트, 빌라 같은거 생각하면 된다.

- 근린생활공간: 1종, 2종으로 또 구분되는데, 대충 가게가 있는 상가 건물 생각하면 된다. 1층에 카페, 2층에 세주고, 3층이랑 옥상에 사람 사는 형태의 집도 여기에 해당된다. 이때 어떤 종목이 허용되어 있는지를 확인하면 도움이 된다. 정부 지자체에서 위치나 목적 등을 감안해, 여긴 학원이 가능한지, 혹은 유흥, 술집이 가능한지 구분해두고 있는 것. 술집 옆에 살고 싶은 사람은 많지 않을거잖아.

여기까지는 어렵지 않지? 근데 단독주택이 또 몇개로 나뉜다네??

'단독주택'의 하위 구분

1) 단독주택: 아니 단독주택 하위에 단독주택 이름 넣는 센스는 뭐지;;

2) 다중주택: 하숙집 생각하면 된다. 가구별로 독립된 공간을 나누고 일부 시설을 공동으로 사용한다. 고시원이랑은 또 다르다.

3) 다가구주택: 단독에 다가구 주택도 들어간다고? 주인은 하나인데 여러 집이산다. 그러니까 개별 등기가 안되는 집을 생각하면 된다. 실제 주인은 1명이므로 구분상 단독주택이다. 여기서의 다가구는 원룸! '공동주택'의 다세대는 빌라! 로 구분해보자. 대충 원룸은 월세고 빌라는 개별등기되는 내집인 경우가 많으니까.

출처: https://journal.howbuild.com/

건축주 입장에서 '단독주택'을 어떤 형태로 구분해볼 수 있을까?

우리가 '단독주택'을 떠올릴 때, 실제로 여러가지 의미와 종류의 집들이 혼재되어 있다. 누구는 경치좋은 마당있는 집, 누구는 도심속 협소주택 뭐 그런식이란거. 근데 이게 뭐가 뭐라는 법도 없고 각 주체들이 자기들 맘데로 부르는 경향성이 매우 큰게 문제다;; 그래서 그걸 좀 정리해보겠음!

1. 타운하우스

많이 들어봤지? 요즘 인기 많은 형태되겠다. 유럽이나 미국에서 물건너온 '비슷한 계층의 사람들이 모여사는 집합단지' 정도가 그 시작이다. 2000년 즈음 인기 끌다 미분양으로 망했다가, 최근 새로운 주거 형태로 다시 뜨는 중. 근데 이게 그냥 '뭔가 고급스러운 너낌'이라는게 문제다. 그냥 저층 아파튼데? 저건 빌라인데? 뭔 협소주택을 쭉 묶어놨네? 모두 타운하우스라고 광고한다. 일단 이렇게 이해하자! 단독주택이 여럿 모여있는 곳. 이때 LH가 됐던 개인 사업자가 됐던, 어떤 주체가 땅을 개발해서 수도도 깔고 택지도 나눠 정비한다. 그리고 집을 지어 팔거나, 필지만 팔거나. 집지을 때 골치아픈 점을 공동으로 해결하는 그런 곳인거다. 이렇게 정의할 때, 크게 2가지 형태의 타운하우스가 있다.

1) 아파트+주택 결합형: <라피아노> 같은 곳이 대표적이다. 그냥 맨땅에 집짓기는 그렇고 아파트는 싫고 하는 사람들을 위해 예쁘게 집지어서 분양하는 형태라고 보면 된다. 규모는 작은 것도 있고 완전 아파트 급도 있다. 청약걸고 일이년 기달려서 다 지어지면 입주하고 공동으로 관리비내서 관리하고 아파트랑 비슷하다!

딱 들어도 느껴지겠지만 편리하게 단독주택의 이점을 취하고 스스로 집짓는 것보다 위험부담도 덜하다. 근데 이게 아파트보다 낫다이지, 보통의 단독주택 특질과는 차이가 있다는 점은 분명히 해두자. 아파트와 비슷한데 더 좋으려면 어떻게 해야할까? 위치나 가격의 마이너스는 둘째치고, 필연적으로 세대당 주어지는 땅이 작다. 작은 땅에 멋진 주거공간 만든다고 4~5층짜리 협소 주택을 지어놓는다. 층간소음은 없지만 측간소음이 크다. 다닥다닥 붙어사는 자유도가 얼마나 클지도 고민해봐야한다. 나만의 집을 짓는다는건 애초에 고려대상이 아니다. 실제 내놓은 타운하우스 집, 주변의 타운하우스 단지들을 먼저 살펴보고 판단하기를 권한다. 장단점이 명확한데, 장점만 부각되고 단점은 잘 알려지지 않는다. 나같은 경우, 무릎나갈거같고 화장실 3~4개인거 보고 일찌감치 포기했;;

2) 단독형 타운하우스: 이름도 요상하지만 일단은 이렇게 불러보자. 위에서 말한 타운하우스 특성을 갖고 있는데, 다닥다닥 붙어있는게 아니라 단독형태의 집인 경우가 여기에 해당된다. 그럼 1)의 단점을 어느정도 상쇄할 수 있겠지? 그리고 비싸겠지. 이런 형태는 또 다양하게 나뉜다. 단독형만 있거나 1)과 혼합해 단지를 만드는 형태도 있다. 흔히 단독주택 단지로도 불리는 땅만 개발해두고 필지를 나눠 파는 경우도 타운하우스로 분류할 수 있다. 그럼 각자 알아서 건축을 하거나, 정해진 시공사를 통해 타입만 선택해 집을 짓는 변종 형태도 성행한다.

규모도 천차만별이고 어떤게 좋다 나쁘다 할수 있는 문제도 아니다. 다만, 스스로 땅 찾아서 제반 여건 없으면 수도 끌어오고 해서 사는건 분명 쉬운 일은 아닐거다. 비슷비슷하게 모여살면 앞으로 사는데도 이점도 있을거다. 돈을 좀 더 내더라도 어떻게든 개발된 타운하우스를 살펴보는 이유다. 그러니까 어떤 형태의 타운하우스인지, 어떻게 개발이 되고 주변 여건은 어떠한지, 어떤 시설이 구비되고 공동으로 관리되는 것은 어떤 것이 있는지 등을 살펴봐야 한다. 그러니까 공동 생활 지역으로서 어떤 조건인지 꼼꼼히 따져보는거다.

2. 위치에 따른 구분

이번엔 위치에 따라 구분되는 단독주택을 살펴보려고 한다. 여기에는 물론 나홀로 땅 찾아 집짓는 형태나 타운하우스 형태나 모두 포함이 된다. 그러니까 일단 아래 구분이 사용되면, 이건 위치를 강조하고 싶은 의도이구나! 하면 될거같다.

1) 전원주택

꽤 오랫동안 '단독주택'과 대충 비슷하게 사용되는 단어인거같다. 우리는 이렇게 이해하자. 도심에 위치하지 않는 단독주택. 어렵지 않지? 보통 우리가 상상하는 넓은 마당, 경치 좋고 자연도 느낄 수 있고, 유유자적하는 삶을 대표하는 이미지라고 보면 될거같다. 이에 대한 정보는 매우 많고 대충 상상하고 있는 부분이라 자세한 설명은 생략하겠다.

다만, 실전으로 넘어가면, '도심에 위치하지 않는'의 의미는 '차 타고 20~30분은 가야 뭔가 아이스크림이라도 사먹을 수 있는' 수준의 난이도다. 그리고 경치 좋은 곳에서 좀 쉬고가자! 가 아니고,거기를 메인 베이스로 십수년 살 각오해야한다. 당연히 투자적 관점에서는 꽝일 가능성이 높다.(관련자는 물론 부정하겠지만) 그런 측면에서 직접 전원주택 단지들을 몇곳 방문해보자. 그리고 이게 나와 우리 가족이 원하는 삶인가? 꼭 자문해보고 선택하길.

2) 도심형 단독주택

이것도 애매한 용어이긴한데, 전원주택과 달리, 도심에 있는 단독주택을 일단 이렇게 이해하자. 전원주택과는 반대의 특질을 지닌다. 타운하우스 형태냐 주택단지 내에 위치하느냐의 차이가 있을 뿐, 도심에 있어서 누리는 인프라와 그에 따른 장단점을 대충 그대로 흡수한다. 그 외에 좀 더 세세한 형태 별 차이는 뒤에서 좀 더 이어가겠다.

여기도 실전으로 넘어가자. 대한민국은 아파트 공화국이다. 그리고 우리의 도시계획은 생각보다 꽤나 치밀하다. 아파트-빌라-근린생활로 이어지는 구조 사이에 점층되는 용적률과 땅의 용도 역시 매우 합리적이라 놀라게 되고. 근데 그 구조 사이에서 단독주택을 위한 용도의 땅은 얼마나 될까? 거기서도 신규 땅은 얼마나 될까? '비싸다' 각오해야한다.

3. 의도나 상황에 따른 추가 구분

마지막으로 각자의 의도에 따라 선택하는 구분을 정리해보자. 다시 한번 말하지만, 이 모든 구분은 법규적인 구분을 제외하면, 시장, 업계 내에서 제각각이고 혼용되어 쓰여지고 있다. 다만, 실제 돈을 투자하고 내 집을 지으려는 입장에서 최소한으로 구분해보아야할 내용을 정리한 것이니 참고하시라.

1) 구옥

고 박원순 전 서울시장이 야심차게 밀었는데 오세훈 시장이 도루묵 만들고 있음 앙대ㅠ. 여러가지 시대적 상황이 겹쳐져, 최근에 수도권을 중심으로 많이들 관심을 갖는거 같다. 위치적으로는 도심형에 가깝다. 근데 비싸기도 하고, 반듯한 땅 찾기 하늘에 별따기니까 구도심의 구옥이나 오래된 단독주택에 눈을 돌리는 것. 대충 오래된 주택을 사서 부시고 다시 짓거나, 대수선을 하거나, 인테리어만 싹 바꾸거나해서 사는 경우에 해당한다. 생각보다 예쁘고 그럴듯한데다, 국가, 지방자치단체의 지원도 쏠쏠하다. 그래서 젊은층을 중심으로 많이 도전하는거같다.

근데 뭐 뽑기하듯이 구축사서 들어올리고 새건물 딱 지으면 되는거 아니다. 거기에 그 집이 그 가격에 그대로 있는 분명한 이유가 있다. 그래서 리모델링 등을 선택하는거고. 이 부분이 생각처럼 만만치 않은 난이도더라. 그리고 젊은 분들이 그런 구도심과 구옥의 지역을 적응해 사는 것은 쉽지 않을 수 있다. 이건 꼭 여러번 가봐야한다. 개인적으로는 '아 평지가 그렇게 어려운 거였구나' 뼈저리게 느꼈다.

2) 상가형 주택

위에서 잠깐 얘기했지? 요건 수익형 챕터로 봐도 좋겠다. 역시 도심에서 주로하는 형태인데, 집을 지어서 세를 주거나 1층에 카페 등을 만드는 것을 말한다. 이런 형태를 안좋아하는 분은 전혀 고려도 안하던데, 중요한건 입지가 먼저 좋아야 이것도 선택해볼 수 있겠지? 한가지 간과하는건, 우리가 흔히 보는 상가랑은 많이 다를 수 있다. 요즘 지어지는 상가형 주택을 보면, 입구도 따로 설정하고 마당도 만들거나 정원도 자그마하지만 갖는다. 꽤나 예쁘게 잘 빠진 사례가 많다. 그리고 비용 측면에서 단독주택을 짓는것보다 반드시 비싸다!고 볼수는 없다. 단독주택도 2~3층 짓는데, 그 중 한두층은 세주는거니까.

3) 협소주택

용어적 구분이니까 이것도 알아두자. 마찬가지로 도심에 위치하고 어떻게 비용을 절약할까에 대한 대안으로 요즘 많이 찾는 형태이다. 그러니까 작은 땅에 집을 짓는다. 그리고 그 땅은 20평에도 건축법 다 지켜가며 짓는 수준이고 한 층당 10평 이하의 집도 많다.(계단 공간빼면 한층에 6평 정도 뽑히려나) 이게 처음엔 오히려좋아! 할수도 있긴한데 신중하게 고민이 필요할거같긴하다. 그 좁은 공간과 4~5층에 달하는 계단을 보고 있으면 이게 맞나? 싶어지더라.